Molti proprietari di B&B si trovano a gestire strutture con margini di guadagno ridotti, costi in aumento e una concorrenza sempre più aggressiva, soprattutto sulle piattaforme di prenotazione online come Booking, Airbnb ed Expedia. In questo contesto, la sostenibilità economica non dipende solo dal numero di prenotazioni, ma dalla capacità di controllare e ottimizzare i costi.

Qui entra in gioco il cost controlling, uno strumento utilizzato tradizionalmente dalle grandi aziende ma che può diventare un alleato prezioso anche per le piccole strutture ricettive. Applicare un sistema di controllo dei costi permette di capire con precisione dove vanno i soldi, quali spese sono davvero necessarie e quali invece possono essere ridotte o eliminate.

Per un gestore di Bed & Breakfast, adottare un approccio più professionale alla gestione economica significa trasformare l’attività da semplice integrazione di reddito a vera e propria micro-impresa turistica, capace di generare profitti in modo stabile e sostenibile nel tempo.

In questo articolo vedremo come monitorare i costi, calcolare la redditività delle camere, individuare il punto di pareggio e utilizzare strumenti semplici per aumentare i profitti del tuo B&B, senza necessariamente aumentare i prezzi.

Break-even point

Uno degli strumenti più importanti per gestire in modo professionale un Bed & Breakfast è il break-even point, cioè il punto di pareggio economico. Si tratta del momento in cui i ricavi totali coprono esattamente tutti i costi, senza generare né perdita né profitto. Conoscere questo valore è essenziale per capire se la tua attività è realmente sostenibile.

Nel caso di un B&B, il break-even point permette di calcolare quante notti devi vendere per coprire tutte le spese della struttura.

Il calcolo si basa su tre elementi principali:

• Costi fissi annuali (mutuo, tasse, assicurazioni, manutenzione, software, ecc.)

• Costo variabile medio per camera occupata (colazione, lavanderia, energia, prodotti di cortesia)

• Prezzo medio per notte della camera

La formula semplificata è la seguente:

Break-even (numero di notti vendute) = Costi fissi / (Prezzo medio per notte − costo variabile per camera)

Facciamo un esempio pratico. Se il tuo B&B ha 20.000 euro di costi fissi annuali, il prezzo medio per notte è 90 euro e il costo variabile per camera è 20 euro, il margine per notte sarà di 70 euro. In questo caso dovrai vendere circa 286 notti all’anno per coprire tutte le spese.

Conoscere questo dato ti permette di prendere decisioni molto più consapevoli, ad esempio:

• fissare tariffe più realistiche, basate sui costi reali della struttura;

• organizzare promozioni nei periodi di bassa stagione senza compromettere la redditività;

• capire dove è possibile ridurre le spese o dove conviene investire di più.

Una buona gestione dei costi rappresenta soltanto il punto di partenza. Il vero obiettivo di ogni struttura ricettiva è far crescere la redditività, ovvero la capacità del B&B di generare margini positivi e sostenibili nel tempo.

Questo risultato si ottiene lavorando su due fronti fondamentali:

• ottimizzare i costi, eliminando sprechi e inefficienze;

• aumentare i ricavi, valorizzando quei servizi per cui gli ospiti sono disposti a pagare di più.

Nei prossimi paragrafi vedremo le principali strategie operative che ogni gestore di Bed & Breakfast può applicare concretamente nel lavoro quotidiano per migliorare i profitti.

Efficienza operativa e riduzione degli sprechi

Uno degli aspetti più sottovalutati nella gestione economica di un Bed & Breakfast riguarda i piccoli sprechi quotidiani. Molte strutture ricettive perdono una parte significativa dei propri margini non per grandi errori gestionali, ma per una serie di inefficienze apparentemente invisibili: luci lasciate accese inutilmente, climatizzazione non regolata, acquisti eccessivi di prodotti deperibili o una gestione poco ottimizzata della lavanderia.

Implementare un sistema di efficienza operativa permette di ridurre sensibilmente i costi senza compromettere la qualità del servizio offerto agli ospiti. Anzi, spesso una gestione più organizzata migliora anche l’esperienza complessiva del soggiorno.

Esistono alcune azioni concrete che ogni gestore di B&B può applicare facilmente.

Energia e consumi:
L’installazione di lampadine LED a basso consumo, l’utilizzo di termostati intelligenti e la programmazione di timer per luci e climatizzazione consentono di ridurre in modo significativo i costi energetici. Anche piccoli accorgimenti, come sensori di presenza nei corridoi o nelle aree comuni, possono contribuire a limitare sprechi inutili.

Gestione della colazione:
La colazione è uno dei servizi più apprezzati dagli ospiti, ma può diventare una voce di costo importante se non pianificata correttamente. È utile organizzare gli acquisti in base all’occupazione media settimanale, preferendo fornitori locali e prodotti che garantiscano una buona conservazione, così da evitare sprechi alimentari.

Pulizie e lavanderia:
Molti B&B riescono a risparmiare negoziando contratti a volume o a forfait con i fornitori di lavanderia, oppure organizzando cicli di lavaggio più efficienti utilizzando lavatrici a basso consumo energetico nei giorni di maggiore occupazione.

Attraverso queste semplici strategie è possibile ottenere una riduzione dei costi variabili anche del 10–15% all’anno, migliorando allo stesso tempo la sostenibilità economica e ambientale della struttura.

Ottimizzazione delle forniture e partnership locali

Un’altra strategia molto efficace per migliorare la redditività di un Bed & Breakfast consiste nell’ottimizzare la gestione delle forniture e creare partnership con le realtà locali. Collaborare con produttori del territorio, attività turistiche e fornitori abituali permette non solo di contenere i costi, ma anche di aumentare la qualità dell’esperienza offerta agli ospiti.

Oggi molti viaggiatori scelgono un B&B proprio per vivere un soggiorno più autentico e legato al territorio. Questo significa che una gestione intelligente delle forniture può trasformarsi in un vero vantaggio competitivo.

Una delle strategie più efficaci è acquistare prodotti locali tramite convenzioni o accordi diretti con i produttori. Miele artigianale, marmellate fatte in casa, formaggi tipici o vini locali possono essere acquistati a prezzi vantaggiosi se si instaurano collaborazioni continuative. Questo permette da un lato di supportare l’economia del territorio, e dall’altro di offrire una colazione più genuina e distintiva rispetto alle classiche soluzioni industriali.

Un’altra opportunità interessante è creare accordi con guide turistiche, centri benessere, ristoranti o attività esperienziali della zona. Attraverso pacchetti condivisi o collaborazioni promozionali, il B&B può ricevere piccole commissioni o vantaggi reciproci, mentre gli ospiti ottengono un servizio più completo e personalizzato.

Infine, è importante negoziare contratti annuali di fornitura con i propri fornitori principali. Stabilire accordi a lungo termine per prodotti come detergenti, biancheria, prodotti da bagno o carta consente spesso di ottenere sconti significativi sui materiali di consumo.

Il risultato di queste strategie è duplice: da un lato si ottiene una riduzione dei costi unitari, dall’altro si aumenta il valore percepito dal cliente, che riconosce l’attenzione alla qualità e alla valorizzazione del territorio.

Pricing dinamico e gestione del ricavo

Uno dei pilastri fondamentali per migliorare la redditività di un Bed & Breakfast è la gestione dinamica dei prezzi, nota anche come revenue management. A differenza di quanto avveniva in passato, oggi il prezzo di una camera non dovrebbe essere fisso durante tutto l’anno, ma adattarsi in modo strategico alla domanda del mercato, alla stagionalità e al comportamento degli ospiti.

Molti gestori di B&B commettono l’errore di mantenere sempre la stessa tariffa, perdendo così importanti opportunità di guadagno nei periodi di alta domanda oppure rischiando di lasciare camere vuote nei periodi più tranquilli.

Una gestione efficace del pricing parte dall’analisi dei dati storici di occupazione. Osservare quali sono i mesi, le settimane o persino i giorni con maggiore richiesta permette di impostare tariffe differenziate tra alta, media e bassa stagione. In questo modo si massimizzano i ricavi nei periodi di maggiore affluenza turistica.

Un’altra strategia molto utilizzata è quella degli sconti last minute, che consentono di riempire le camere rimaste libere poco prima della data di arrivo. Tuttavia, questa tecnica deve essere applicata con attenzione: il prezzo deve sempre rimanere superiore al costo variabile della camera, altrimenti si rischia di lavorare in perdita.

Oggi esistono anche diversi strumenti digitali che aiutano i gestori a implementare il dynamic pricing, automatizzando l’aggiornamento delle tariffe in base alla domanda del mercato e ai prezzi dei competitor presenti nelle piattaforme di prenotazione.

Un’altra leva molto efficace consiste nella creazione di pacchetti tematici che aumentano il valore del soggiorno. Ad esempio:

• weekend romantici per coppie

• esperienze gastronomiche con prodotti locali

• soggiorni “workation” dedicati a chi lavora da remoto

Queste strategie permettono di incrementare il ricavo medio per camera occupata, noto nel settore turistico come RevPAR (Revenue per Available Room), migliorando l’equilibrio tra tasso di occupazione e margine economico.

Upselling e cross-selling

Una delle strategie più efficaci per aumentare i profitti di un Bed & Breakfast è lavorare sul valore generato da ogni singolo ospite. In molti casi non è necessario aumentare il numero di prenotazioni, ma sfruttare meglio le opportunità di upselling e cross-selling, due tecniche molto diffuse nel settore turistico.

L’upselling consiste nel proporre un servizio migliore o un’opzione premium rispetto a quella standard, mentre il cross-selling riguarda la vendita di servizi aggiuntivi complementari al soggiorno.

Nel contesto di un B&B queste strategie possono essere applicate in modo semplice ma efficace. Ad esempio, è possibile offrire late check-out a pagamento, permettendo agli ospiti di lasciare la struttura più tardi rispetto all’orario previsto. Un’altra opzione molto apprezzata è la colazione premium, con prodotti locali di qualità superiore o specialità tipiche del territorio.

Tra i servizi aggiuntivi più richiesti troviamo anche il noleggio biciclette, i transfer da e per stazioni o aeroporti, oppure piccole esperienze come degustazioni di vini locali o visite guidate.

Un’idea particolarmente utile è creare una vetrina digitale dei servizi accessibile tramite QR code presente nelle camere. In questo modo gli ospiti possono consultare facilmente le attività disponibili, prenotare esperienze o richiedere servizi extra direttamente dal proprio smartphone.

Un’altra leva molto potente è la personalizzazione del soggiorno. Un messaggio di benvenuto personalizzato, piccoli omaggi con prodotti tipici o suggerimenti mirati su ristoranti e attività locali contribuiscono a rendere l’esperienza più memorabile.

Queste strategie hanno un impatto diretto su due indicatori fondamentali: il ricavo medio per cliente e la reputazione online della struttura, che a sua volta genera più prenotazioni e maggiore visibilità.

Gestione dei costi di un B&B

La tecnologia può diventare un alleato strategico per migliorare la gestione economica di un Bed & Breakfast. Anche le piccole strutture ricettive oggi possono utilizzare strumenti digitali semplici ed economici per monitorare costi, ricavi e performance, evitando errori gestionali e risparmiando tempo nelle attività operative.

Uno dei primi strumenti da adottare è un foglio di controllo finanziario, ad esempio tramite Excel o Google Sheets, dove registrare mensilmente tutte le entrate e le uscite della struttura. Questo permette di avere una visione chiara dei principali centri di costo: colazioni, lavanderia, utenze, commissioni delle piattaforme di prenotazione e manutenzione.

Un altro supporto utile è rappresentato dai software gestionali per strutture ricettive (Property Management System – PMS). Questi strumenti consentono di gestire prenotazioni, calendario delle camere, pagamenti e report finanziari in modo centralizzato. Molti PMS si integrano anche con i principali portali di prenotazione online come Booking, Airbnb ed Expedia, riducendo il rischio di overbooking e migliorando l’organizzazione del lavoro.

Per i piccoli B&B a gestione familiare, non è sempre necessario investire in soluzioni costose. Applicazioni come Notion, Trello o Airtable permettono di organizzare attività operative, monitorare le spese e collaborare tra i membri della famiglia che partecipano alla gestione della struttura.

Un ulteriore vantaggio della digitalizzazione è la possibilità di analizzare i dati nel tempo. Monitorando indicatori come tasso di occupazione, ricavo medio per camera e costi per notte venduta, il gestore può individuare rapidamente eventuali inefficienze e intervenire in modo tempestivo.

In questo modo, la tecnologia non diventa solo uno strumento organizzativo, ma un vero supporto strategico per migliorare la redditività del B&B e prendere decisioni basate sui dati.

Come ridurre l’impatto delle commissioni OTA

Le piattaforme di prenotazione online, conosciute come OTA (Online Travel Agencies), rappresentano oggi uno dei principali canali di vendita per i Bed & Breakfast. Portali come Booking.com, Airbnb, Expedia e Agoda permettono alle piccole strutture di raggiungere milioni di potenziali ospiti in tutto il mondo. Tuttavia, questa visibilità ha un costo che può incidere in modo significativo sulla redditività.

Le commissioni applicate dalle OTA possono variare generalmente tra il 15% e il 25% del prezzo della prenotazione, riducendo in modo sensibile il margine netto per ogni notte venduta. Per questo motivo è fondamentale adottare alcune strategie che permettano di bilanciare l’utilizzo delle piattaforme con l’aumento delle prenotazioni dirette.

Una prima strategia consiste nel utilizzare le OTA come strumento di visibilità, ma incentivare successivamente il cliente a prenotare direttamente per i soggiorni futuri. Ad esempio, durante il soggiorno è possibile informare gli ospiti che prenotando dal sito ufficiale del B&B potranno ottenere piccoli vantaggi come uno sconto, una colazione speciale o un upgrade della camera.

Un altro metodo efficace è quello di differenziare le tariffe e i servizi. Sulle piattaforme OTA si può mantenere una tariffa standard, mentre sul proprio sito web si possono includere servizi aggiuntivi gratuiti, come parcheggio, welcome drink o check-out posticipato.

È inoltre importante monitorare costantemente il peso delle commissioni sul fatturato totale. Se una percentuale troppo elevata delle prenotazioni proviene dalle OTA, il rischio è quello di dipendere eccessivamente da questi intermediari.

L’obiettivo ideale per molti B&B è raggiungere un equilibrio tra visibilità online e prenotazioni dirette, riducendo gradualmente l’incidenza delle commissioni e migliorando i margini di profitto.

Aspetti fiscali

Quando si gestisce un Bed & Breakfast è fondamentale non concentrarsi solo su prenotazioni e costi operativi, ma anche sulla corretta gestione fiscale dell’attività. Le imposte e gli adempimenti burocratici rappresentano infatti una componente importante della sostenibilità economica della struttura e, se gestiti in modo efficiente, possono incidere positivamente sulla redditività complessiva.

In Italia la fiscalità dei B&B dipende principalmente dalla tipologia di attività svolta.

In generale si distinguono due modelli principali:

• B&B non imprenditoriale (saltuario o familiare)

• B&B imprenditoriale con partita IVA

Nel caso del B&B non imprenditoriale, l’attività viene svolta in modo occasionale e senza organizzazione di impresa. I proventi derivanti dall’ospitalità vengono generalmente dichiarati come redditi diversi ai sensi dell’art. 67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). In questa situazione non è richiesta l’apertura della partita IVA, ma resta comunque obbligatorio dichiarare i redditi percepiti nella dichiarazione annuale.

Quando invece l’attività viene svolta in modo continuativo e organizzato, con promozione online, servizi aggiuntivi e gestione professionale della struttura, è necessario aprire partita IVA e operare come attività imprenditoriale.

In questo caso il gestore dovrà adempiere a diversi obblighi fiscali, tra cui:

• emissione di documenti fiscali (ricevute o fatture);

• pagamento delle imposte sul reddito (IRPEF o regime forfettario);

• versamento dei contributi previdenziali INPS se l’attività è abituale.

Un altro aspetto importante riguarda la tassa di soggiorno, prevista da molti comuni turistici. Il gestore del B&B ha l’obbligo di riscuoterla dagli ospiti e di versarla periodicamente al Comune secondo le modalità stabilite dal regolamento locale.

Infine, è sempre consigliabile mantenere una contabilità ordinata e aggiornata, anche quando la normativa non impone particolari obblighi. Tenere traccia di tutte le entrate e delle spese consente non solo di rispettare le normative fiscali, ma anche di avere una visione chiara della redditività della struttura.

Una gestione fiscale attenta, possibilmente supportata da un commercialista esperto nel settore turistico, permette di evitare errori, sanzioni e di individuare eventuali opportunità di risparmio fiscale previste dalla normativa vigente.

Conclusione

Gestire un Bed & Breakfast in modo redditizio oggi richiede molto più di una semplice gestione dell’ospitalità. Il successo di una struttura ricettiva dipende sempre di più dalla capacità di monitorare i costi, ottimizzare le risorse e sviluppare strategie intelligenti per aumentare i ricavi.

Attraverso strumenti come il cost controlling, l’analisi del break-even point e il monitoraggio costante dei principali centri di spesa, anche un piccolo B&B può acquisire una visione chiara della propria situazione economica. Capire quanto costa realmente ogni camera occupata permette di prendere decisioni più consapevoli su prezzi, investimenti e strategie di marketing.

Allo stesso tempo, migliorare l’efficienza operativa, ridurre gli sprechi, sviluppare partnership locali, utilizzare il pricing dinamico e valorizzare l’esperienza degli ospiti rappresentano leve fondamentali per aumentare la redditività senza compromettere la qualità del servizio.

Anche il marketing digitale e le prenotazioni dirette giocano un ruolo decisivo nel migliorare i margini di profitto, riducendo l’impatto delle commissioni delle piattaforme di prenotazione online. Infine, una gestione attenta degli aspetti fiscali e contabili consente di mantenere l’attività in regola e individuare eventuali opportunità di risparmio fiscale.

In definitiva, un B&B che impara a leggere i propri numeri, pianificare i costi e valorizzare ogni soggiorno può trasformarsi da semplice attività di ospitalità a una piccola impresa turistica solida, sostenibile e profittevole nel lungo periodo.

Come ricorda un principio fondamentale della gestione aziendale: “Non puoi migliorare ciò che non misuri.”

Nel settore dell’ospitalità, il controllo dei costi rappresenta il primo passo per costruire un’attività capace di crescere nel tempo.

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Le nuove disposizioni puntano a rendere più rigido e selettivo l’accesso alla cedolare secca per i locatori non professionali, cercando di arginare fenomeni di evasione e allinearsi alle direttive europee e alle pressioni del mercato immobiliare. L’intento del Governo è quello di rafforzare i controlli e limitare gli abusi, introducendo modifiche sostanziali alla disciplina oggi in vigore.

Questo articolo approfondisce in modo chiaro e aggiornato la bozza della norma contenuta nella Legge di Bilancio 2026, gli emendamenti proposti e il dibattito politico in corso, l’impatto delle novità su chi affitta case per brevi periodi e le strategie legali per risparmiare sulle tasse nel nuovo scenario normativo.

Legge di Bilancio 2026 

Il Disegno di Legge di Bilancio 2026 introduce una modifica sostanziale alla disciplina fiscale degli affitti brevi, intervenendo direttamente sull’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96). In base alla versione attualmente in bozza dell’articolo 7 del DDL, la tassazione sui redditi da locazione breve subirebbe un aumento generalizzato al 26%, sia per i privati locatori che per gli intermediari e i portali online che facilitano l’affitto degli immobili.

Nello specifico, il nuovo testo eliminerebbe la riduzione al 21% introdotta nel 2024, la quale permetteva di applicare l’aliquota agevolata almeno su un immobile per ciascun contribuente. Inoltre, anche la ritenuta operata dagli intermediari, attualmente al 21%, verrebbe innalzata al 26%, diventando un acconto d’imposta per chi non opta per la cedolare secca.

Questa impostazione, se confermata, comporterebbe un aggravio fiscale considerevole per i piccoli proprietari che gestiscono affitti turistici occasionali. Tuttavia, è già stato presentato un emendamento correttivo allo stesso articolo 7, che introduce un sistema di tassazione progressivo basato sul numero di immobili affittati, distinguendo chiaramente tra locazioni occasionali e attività d’impresa.

L’intento del legislatore è chiaro: limitare l’utilizzo della cedolare secca da parte di chi opera nel settore in modo sistematico e professionale, e al tempo stesso evitare penalizzazioni eccessive per chi mette in locazione solo una singola unità immobiliare a fini turistici.

Cedolare secca

Prima di analizzare le modifiche proposte per il 2026, è utile riepilogare brevemente le regole generali della cedolare secca, un regime fiscale facoltativo pensato per semplificare e alleggerire il carico fiscale sui redditi derivanti dagli immobili dati in locazione.

La cedolare secca si configura come una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali (regionale e comunale), applicabile alla parte di reddito derivante dalla locazione. Aderendo a questo regime, il contribuente beneficia inoltre dell’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo che normalmente sarebbero dovute per la registrazione, la risoluzione o la proroga del contratto di locazione.

Tuttavia, tale agevolazione comporta alcune rinunce. In particolare, non è possibile chiedere aggiornamenti del canone di locazione, nemmeno se previsti contrattualmente. Questo include anche l’adeguamento annuale all’indice ISTAT, una voce spesso presente nei contratti standard di affitto.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata al momento della registrazione del contratto, ma anche negli anni successivi, in caso di contratti pluriennali. Se l’opzione non viene esercitata fin dall’inizio, la registrazione segue il regime ordinario e le imposte già versate (registro e bollo) non sono rimborsabili.

In sintesi, la cedolare secca rappresenta una forma di tassazione più snella e conveniente, soprattutto per i piccoli locatori. Tuttavia, con la Legge di Bilancio 2026, il suo impiego rischia di essere fortemente ridimensionato, soprattutto per chi possiede più immobili destinati alla locazione breve.

Nuove aliquote 

Alla bozza iniziale della Legge di Bilancio 2026, che prevedeva un aumento generalizzato al 26% per tutti gli affitti brevi, è stato proposto un emendamento correttivo volto a introdurre una tassazione differenziata e più equa, in base al numero di immobili locati dal contribuente. L’obiettivo è quello di evitare di penalizzare chi affitta una sola abitazione a fini turistici, distinguendolo da chi esercita un’attività con caratteristiche più imprenditoriali.

Secondo il nuovo testo emendativo dell’articolo 7, i redditi da contratti di locazione breve saranno tassati con aliquote progressive, nel seguente modo:

• 21% per i redditi derivanti dalla locazione di una sola unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;

• 26% per la seconda unità immobiliare destinata ad affitti brevi;

• 30% per la terza e quarta unità immobiliare oltre alla seconda.

A partire dalla terza unità in poi, inoltre, l’attività sarà considerata di tipo industriale o imprenditoriale, comportando l’obbligo di apertura della partita IVA e l’applicazione della disciplina fiscale ordinaria per le imprese.

Questa proposta sembra aver trovato un ampio consenso politico, anche grazie all’intervento del Governo che, tramite una nota ministeriale, ha confermato l’intenzione di non penalizzare chi affitta una sola casa. Infatti, si legge: “Siamo tutti d’accordo sulla necessità di cancellare l’aumento dal 21 al 26% per chi affitta una sola casa.”

Se approvato, l’emendamento rappresenterebbe un compromesso tra esigenze fiscali e tutela dei piccoli proprietari, mantenendo l’agevolazione più bassa solo per chi affitta in modo saltuario e senza finalità imprenditoriali.

Affitti brevi 2026

Le modifiche previste dalla Legge di Bilancio 2026 avranno un impatto rilevante su migliaia di contribuenti che fino a oggi hanno scelto di affittare in modo occasionale uno o più immobili con finalità turistiche. Con l’introduzione delle aliquote progressive del 21%, 26% e 30%, la convenienza della cedolare secca si ridurrà sensibilmente per chi possiede più di un’abitazione destinata agli affitti brevi.

Chi dispone di una sola casa continuerà a beneficiare della tassazione agevolata al 21%, mentre per i multiproprietarisarà essenziale valutare attentamente la sostenibilità fiscale dell’attività. In particolare, chi arriverà a gestire tre o più unità immobiliari dovrà aprire partita IVA, affrontando obblighi contabili più complessi (fatturazione elettronica, liquidazioni IVA, tenuta registri) e rientrando nel regime fiscale ordinario delle imprese.

Per chi si troverà in questa situazione, sarà strategico valutare:

• Il regime fiscale più adatto tra forfettario e ordinario;

• La possibilità di trasformare l’attività in impresa familiare o costituire una società per ottimizzare il carico fiscale;

• L’opportunità di affidarsi a property manager o intermediari che possano gestire l’attività nel rispetto delle nuove norme.

È inoltre consigliabile, già dal 2025, monitorare attentamente la propria posizione fiscale, simulando diversi scenari per capire quale sarà l’incidenza delle nuove aliquote sul proprio reddito.

Infine, ricordiamo che le novità impatteranno anche sugli intermediari e portali telematici, che dovranno applicare la ritenuta al 26% come acconto in caso di mancata opzione per la cedolare secca, un ulteriore elemento da considerare nella pianificazione fiscale.

Rischi da evitare

Uno degli aspetti più delicati della normativa sugli affitti brevi è il confine tra attività occasionale e attività imprenditoriale. Le nuove regole introdotte dalla bozza della Legge di Bilancio 2026, in particolare con la tassazione al 30% dalla terza unità immobiliare e l’obbligo di partita IVA, mirano a chiarire questo confine, ma anche ad aumentare i controlli per evitare abusi.

Fino a oggi, molti contribuenti sono riusciti a operare senza partita IVA anche con più immobili in affitto, appellandosi al concetto di attività non abituale.

Tuttavia, con l’introduzione del nuovo regime, sarà molto più facile per l’Agenzia delle Entrate qualificare l’attività come commerciale o imprenditoriale, soprattutto quando si:

• gestiscono più immobili;

• utilizzano portali online o agenzie per la promozione;

• offrono servizi accessori come pulizia, check-in/check-out o noleggio;

• svolge l’attività in modo continuativo e organizzato.

In questi casi, anche in assenza di apertura formale della partita IVA, il contribuente può essere sottoposto a verifiche fiscali e, se l’attività viene qualificata come impresa, può incorrere in accertamenti, sanzioni e recupero delle imposte non versate, oltre agli interessi.

Per evitare problemi, è importante conoscere le soglie di legge e la giurisprudenza, che sempre più spesso conferma la linea dell’Agenzia delle Entrate: la sistematicità e l’organizzazione dell’attività contano più del numero degli immobili. Da qui l’importanza di un corretto inquadramento fiscale già nel 2025, per arrivare preparati ai cambiamenti del 2026.

Cedolare secca o partita IVA

Con le nuove soglie introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, sarà sempre più frequente che i proprietari si trovino di fronte a una scelta obbligata: continuare con la cedolare secca (possibilmente solo per un immobile) o passare a un regime d’impresa con apertura della partita IVA. La decisione non è solo fiscale, ma anche strategica, e può avere conseguenze rilevanti sul lungo termine.

Il regime della cedolare secca, con aliquota al 21% per il primo immobile (26% per il secondo e 30% dalla terza unità in poi), è certamente più semplice da gestire: non richiede obblighi contabili, niente fatturazione elettronica, e soprattutto esonera dal pagamento di IRPEF ordinaria, addizionali, imposta di registro e di bollo. Tuttavia, diventa molto meno conveniente man mano che aumentano gli immobili o l’organizzazione dell’attività.

Dall’altra parte, aprire partita IVA comporta l’assoggettamento al regime ordinario o al regime forfettario (se ne sussistono i requisiti), ma offre anche maggiori strumenti di deduzione e detrazione dei costi (utenze, manutenzioni, servizi di pulizia, commissioni agenziali, spese pubblicitarie, ecc.). Questo può essere vantaggioso soprattutto per chi ha spese importanti legate alla gestione degli immobili e punta a strutturare l’attività in modo professionale.

Inoltre, con la partita IVA è possibile offrire servizi accessori, gestire più immobili legalmente e aumentare la propria presenza online attraverso OTA (Online Travel Agencies) come Airbnb e Booking, senza il rischio di essere contestati come evasori.

Il consiglio, in vista del 2026, è di analizzare caso per caso, simulare il carico fiscale totale nei due regimi e affidarsi a un consulente per trovare la soluzione più efficiente e sostenibile.

Intermediari e portali digitali

Oltre ai proprietari di immobili, le nuove disposizioni contenute nella Legge di Bilancio 2026 coinvolgeranno in modo diretto anche gli intermediari immobiliari e i portali online che operano nel settore delle locazioni brevi. Le piattaforme digitali che facilitano l’incontro tra domanda e offerta di alloggi turistici, infatti, saranno chiamate a svolgere un ruolo fiscale attivo ancora più incisivo.

In base alla bozza della norma, i soggetti che intervengono nella riscossione dei canoni di locazione dovranno applicare una ritenuta d’acconto del 26% sull’importo versato al locatore, in linea con l’aliquota della cedolare secca prevista per la locazione breve. Attualmente, questa ritenuta è del 21%, ma il DDL prevede l’adeguamento automatico al nuovo livello di tassazione.

La ritenuta sarà effettuata anche in assenza di opzione per la cedolare secca, e rappresenterà in tal caso un acconto IRPEF. Questo comporta un ulteriore aggravio gestionale per i portali, che dovranno aggiornare i propri sistemi informatici e fiscali per garantire il corretto versamento delle imposte, il rilascio delle certificazioni ai locatori e l’invio delle comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.

Le piattaforme, inoltre, potranno essere soggette a controlli più stringenti, con responsabilità dirette in caso di errori, omissioni o mancata trasparenza nei flussi di pagamento. L’inasprimento delle regole rappresenta una risposta del legislatore al crescente utilizzo delle locazioni turistiche online, con l’obiettivo di ridurre l’evasione e garantire equità fiscale tra operatori professionali e non.

In questo nuovo contesto, sarà fondamentale che anche i proprietari che utilizzano portali digitali siano informati sul funzionamento delle ritenute e sul corretto trattamento dei redditi percepiti.

Coperture finanziarie e incognite politiche

Nonostante il testo emendativo dell’articolo 7 abbia trovato un ampio consenso tecnico e politico, rimangono ancora alcune incognite legate alle coperture finanziarie necessarie per sostenere la riforma della cedolare secca. In particolare, il ritorno all’aliquota del 21% per la prima unità immobiliare rappresenta, per lo Stato, un mancato introito fiscale rispetto all’aumento generalizzato al 26% previsto inizialmente nella bozza.

Nel corso del vertice sulla Manovra 2026, i rappresentanti del Governo hanno confermato l’intenzione di non penalizzare chi affitta una sola casa, ma allo stesso tempo hanno sottolineato come le coperture per questa agevolazione restino un punto critico. Il Ministero dell’Economia sta lavorando a diverse ipotesi, tra cui:

• Un maggiore gettito derivante dall’emersione dell’attività imprenditoriale occulta;

• Una stretta sui controlli e sull’attività dei portali digitali;

• L’introduzione di tetti massimi per il beneficio della cedolare secca nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Finché non verrà approvato il testo definitivo, il rischio è che l’accordo politico raggiunto venga rimodulato, o che vengano introdotti criteri ulteriori per l’accesso all’aliquota del 21%, come limiti reddituali, geografici o temporali. Inoltre, le pressioni da parte delle associazioni del settore turistico e dei Comuni, che chiedono una regolamentazione più stringente degli affitti brevi per tutelare il mercato della locazione residenziale, potrebbero influenzare la stesura finale della norma.

Per questo motivo è fondamentale monitorare l’iter parlamentare della Legge di Bilancio 2026 e valutare già da ora strategie alternative per proteggere la propria posizione fiscale, in caso di modifiche dell’ultimo minuto.

Conclusione

Le modifiche introdotte dal DDL di Bilancio 2026 segnano un cambio di paradigma nella fiscalità degli affitti brevi in Italia. L’epoca della cedolare secca al 21% indistintamente per tutti sembra avviarsi verso una fine, lasciando spazio a un sistema più articolato e selettivo, con aliquote progressive che riflettono il grado di professionalizzazione dell’attività.

Se l’emendamento verrà approvato così com’è, il nuovo quadro normativo prevede:

• Cedolare secca al 21% per un solo immobile destinato ad affitti brevi;

• Aliquota al 26% per il secondo immobile;

• Tassazione al 30% dalla terza unità in poi, con obbligo di apertura della partita IVA.

L’intento del legislatore è duplice: da un lato tutelare il gettito fiscale, dall’altro disincentivare la speculazione immobiliare nei centri urbani e turistici, dove gli affitti brevi hanno contribuito all’aumento dei canoni a lungo termine e alla carenza di alloggi per residenti.

Per i proprietari, il 2025 sarà un anno cruciale per ripensare la propria strategia fiscale e immobiliare. È consigliabile analizzare con attenzione:

• La redditività reale dell’attività;

• I costi di gestione e i margini di risparmio legale;

• L’eventuale convenienza di aprire una partita IVA, magari scegliendo il regime forfettario.

In ogni caso, la pianificazione fiscale preventiva sarà essenziale per evitare errori, accertamenti o aggravi imprevisti. Rivolgersi a un professionista può fare la differenza tra un’attività redditizia e un’attività fiscalmente penalizzante.

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Panoramica degli Incentivi Fiscali per gli Hotel

1. Bonus Ristrutturazioni: Gli hotel possono beneficiare di una detrazione fiscale per le spese sostenute in lavori di ristrutturazione, ampliamento o miglioramento delle strutture ricettive. Questo bonus mira a incentivare gli investimenti volti a rinnovare l’estetica e la funzionalità degli alberghi, migliorando così l’esperienza dei clienti.

2. Ecobonus: Questo incentivo è focalizzato sul miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici. Gli hotel possono accedere a detrazioni fiscali per l’installazione di sistemi di riscaldamento o raffreddamento ad alta efficienza, la sostituzione di infissi, l’isolamento termico e l’installazione di pannelli solari, contribuendo significativamente alla riduzione dell’impatto ambientale e dei costi energetici.

3. Bonus Mobili: Nel caso di ristrutturazioni, è possibile usufruire di un ulteriore incentivo per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata, destinati a rinnovare e migliorare l’arredamento delle camere e delle aree comuni.

4. Credito d’Imposta per Digitalizzazione e Innovazione: Gli hotel che investono in tecnologie digitali, come sistemi di prenotazione online avanzati, soluzioni per il check-in e il check-out automatizzati o applicazioni per migliorare l’esperienza del cliente, possono beneficiare di un credito d’imposta sulle spese sostenute, stimolando così l’adozione di pratiche innovative nel settore.

Per accedere a questi incentivi, è fondamentale che gli alberghi presentino la documentazione necessaria, rispettino i criteri e le scadenze previste e si impegnino in progetti che rispondano effettivamente agli obiettivi di sostenibilità e innovazione promossi dalle normative. La pianificazione accurata degli investimenti e la consulenza di professionisti esperti sono aspetti chiave per massimizzare i benefici derivanti da questi incentivi.

Strategie per Ottimizzare l’Accesso agli Incentivi Fiscali

Per gli operatori del settore alberghiero, ottimizzare l’accesso agli incentivi fiscali richiede una strategia ben definita e un’attenta pianificazione. Ecco alcune linee guida fondamentali per massimizzare le opportunità di finanziamento e supportare lo sviluppo sostenibile e l’innovazione delle strutture ricettive:

1. Valutazione Preliminare: Prima di avviare qualsiasi progetto di ristrutturazione o di miglioramento energetico, è essenziale effettuare una valutazione preliminare dell’hotel per identificare le aree di intervento prioritarie e gli incentivi applicabili. Questo passaggio può beneficiare del supporto di consulenti specializzati che possono fornire una panoramica dettagliata delle opportunità di finanziamento disponibili.

2. Pianificazione Finanziaria: Una volta identificati gli incentivi a cui si intende accedere, è cruciale pianificare accuratamente le spese, tenendo conto dei limiti di budget, dei tempi di realizzazione dei lavori e delle scadenze per la presentazione delle domande di incentivo. La gestione oculata delle risorse finanziarie è determinante per il successo del progetto.

3. Documentazione e Adempimenti Burocratici: La corretta gestione della documentazione è un aspetto chiave per accedere agli incentivi. È necessario conservare tutte le fatture, i contratti e i documenti che attestano le spese sostenute e garantire che i pagamenti avvengano tramite metodi tracciabili, come previsto dalle normative degli incentivi.

4. Monitoraggio e Reporting: Implementare un sistema di monitoraggio e reporting permette di tenere traccia dei progressi dei progetti, di verificare l’effettiva realizzazione degli interventi previsti e di preparare la documentazione necessaria per la richiesta delle detrazioni o dei crediti d’imposta.

5. Aggiornamento e Formazione Continua: Il panorama degli incentivi fiscali è in continua evoluzione, pertanto è fondamentale rimanere aggiornati sulle novità legislative e partecipare a sessioni di formazione e seminari specifici per il settore. Questo consente di cogliere tempestivamente nuove opportunità di finanziamento e di adattare le strategie aziendali alle tendenze del mercato.

Conclusione

Seguendo queste strategie, gli hotel non solo possono beneficiare in maniera ottimale degli incentivi fiscali disponibili, ma possono anche posizionarsi come leader nel settore dell’ospitalità sostenibile e innovativa, migliorando la propria offerta e attrattività.

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Il connubio tra enogastronomia e turismo per la  rivalutazione del territorio: il Business dell’enoturismo

Come noto, il fenomeno enogastronomico ha un inevitabile risvolto culturale che rappresenta l’altra faccia della stessa medaglia : il turista enogastronomico ricerca non solo la degustazione e la  conoscenza  del prodotto locale ed i suoi abbinamenti con il vino  ma anche informazioni sul  territorio di produzione, nel quale cerca un’esperienza di vita a contatto con identità e risorse ed è quindi un utente attivo nella partecipazione a fiere, sagre ed eventi culinari del posto.

Tutte queste esigenze sono perfettamente sintetizzate e soddisfatte dalla formula del marchio collettivo ex art 2570 cc e 11 CPI, che garantisce origine , qualità, provenienza e processi produttivi dei prodotti enologici abbinati ai cibi che lo indossano e  sposa divinamente la cultura della buona cucina nel ricercato abbinamento dei vini che ne esaltano sapore e pregio.

E’ per questi motivi che il marchio collettivo, oltre a creare un potentissimo business derivante dalla moltiplicazione esponenziale dei guadagni  e all’affermazione di una reputazione comune di successo delle imprese nell’esaltazione di un’immagine manageriale di spicco e differenziata, rappresenta anche  la formula perfetta per quel  fenomeno noto come “enoturismo”.

Marchio collettivo ed enoturismo

L’enoturismo, o turismo enologico, ha la sua radice etimologica nella  parola greca “oinos” (vino) e indica quella tipologia di turismo incentrata  sulla  cultura del vino che oscilla dalla valorizzazione delle risorse vitivinicole del luogo all’abbinamento di enologia, gastronomia e turismo.

Cosa cerca l’enoturista moderno nel nostro  Paese?

La soddisfazione di questa particolare tipologia di turista che si sta diffondendo a macchia d’olio in tutta Europa,   non è dunque solo determinata dalla qualità del prodotto : il suo interesse e la sua curiosità toccano anche gli elementi ad esso strettamente connessi quali la ricettività, le spiegazioni tecniche e gli assaggi e degustazioni  così come la  presenza di servizi complementari quali, ad esempio, il catering, lo sport, il relax e le soste attrezzate che fanno fare un “tuffo” nella dimensione paesaggistica del luogo.

L’Enoturista è quindi profondamente attratto e incuriosito  dalle visite alle cantine e ai vigneti dalle degustazioni guidate e il suo occhio non può non fermarsi davanti alla lettura del nome di un marchio collettivo che racchiude nel profumo , gusto, qualità origine e processi produttivi del vino che lo stesso certifica,  tutti i suoi sogni da straniero in una terra nuova, terra che potrà così  trasmettergli tutta la propria  familiarità e coccolarlo tra mille prelibatezze garantite da un Brand di eccellenza per il Made in Italy.

Quindi, per tutte le aziende e gli operatori del settore: “a buon intenditor, poche parole”!

Per registrare o acquistare in licenza il vostro marchio collettivo, per la redazione dei disciplinari e per l’attuazione della vostra progettualità d’impresa,

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Non tutte le imprese sanno che per sviluppare e potenziare il proprio Business coltivando rapporti professionali e concludendo affari al di là dei limiti geografici ed in una location gradevole, hanno a disposizione una grossissima opportunità per ottenere un fruttuoso risparmio d’imposta sulle spese per alberghi/ristoranti: infatti rispettando le istruzioni e i requisiti richiesti potranno azzerare il carico fiscale sui costi sostenuti per pernottamento/soggiorno/meeting/pranzi e cene di lavoro/convegni e aggiornamento professionale.

Di qui la prassi recentemente consolidatasi nelle aziende e studi professionali di concedere generosamente  gli “Employee Benefits”: soggiorni in albergo regalati ai dipendenti!

Spese per alberghi e ristoranti somministrazioni bevande, alimenti e trasferte

A) Imprese in regime ordinario e società

Detraibilità spese per alberghi e ristoranti

La detraibilità IVA, come per i professionisti copre il 100% delle suddette spese sempre a condizione che sia rispettato il requisito di inerenza siano documentate con fattura.

Deducibilità spese per alberghi e ristoranti

Ai fini della deducibilità l’articolo 109 del comma 5 TUIR fissa la percentuale di detrazione al 7% senza previsione (a differenza di quanto previsto per i professionisti) di un tetto massimo entro il quale applicarla.

B) Imprese in regime forfettario

A differenza di quanto previsto in relazione alle (preesistenti) partite IVA in regime dei minimi che godono della  deducibilità dal reddito del 50% del costo sostenuto per alberghi e ristoranti, purché documentato e inerente, se si aderisce al regime agevolato  forfettario non si può usufruire di  alcuna  tipologia di deduzione di tali spese.

Spese alberghi e ristoranti assimilabili alle spese di rappresentanza

Le spese di rappresentanza sono quelle spese sostenute dall’impresa per consolidare l’immagine positiva e prestigiosa dell’attività, tramite soggetti collegati all’impresa, alla professione o all’arte di beni e servizi a titolo gratuito per finalità promozionali e la deducibilità delle stesse è subordinata ad un  ritorno economico, anche solo potenziale, della spesa effettuata.

Le spese sostenute dalle aziende per alberghi e ristoranti, se assimilabili a tali spese possono essere dedotte nel rispetto del plafond di deducibilità previsto per le spese di rappresentanza e determinato in base al reddito ex articolo 108 comma 2 TUIR per le imprese ma le spese che eccedono la capienza del plafond non godono del beneficio fiscale.

Istruzioni 2017 per la deducibilità di spese per alberghi e ristoranti assimilabili alle spese di rappresentanza per le imprese

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I professionisti, al pari delle imprese, possono conseguire un notevole risparmio d’imposta sui costi sostenuti per pernottamento/soggiorno, meeting, pranzi/cene di lavoro, convegni e aggiornamento professionale presso alberghi e ristoranti, arrivando persino ad azzerarne il carico tributario. Di qui la prassi recentemente consolidatasi nelle aziende e studi professionali di concedere generosamente gli “Employee Benefits”: soggiorni in albergo regalati ai dipendenti!

Tipologie di spesa

Occorre in primis catalogare le spese in questione in tre diverse categorie, per poter individuarne nello specifico la deducibilità e detraibilità nei vari casi e per ciascuna tipologia di contribuente:

1) spese per alberghi e ristoranti per somministrazioni di bevande e alimenti e trasferte;

2) spese per alberghi e ristoranti sostenute per la partecipazione a convegni o corsi di aggiornamento professionale;

3) spese per alberghi e ristoranti assimilabili alle spese di rappresentanza.

Detraibilità delle spese per alberghi e ristoranti

La detraibilità Iva delle spese sostenute dai professionisti per ristoranti e alberghi nel 2017 è consentita  per un importo pari al 100% del costo sostenuto, a condizione che sussistano i seguenti requisiti:

• inerenza allo svolgimento dell’attività;
• documentazione esclusivamente da fattura.

N. B. La documentazione della spesa con ricevuta fiscale non consente di usufruire del beneficio fiscale.

Deducibilità delle spese per alberghi e ristoranti

a) In applicazione del comma 5 dell’articolo 54 TUIR la percentuale di deducibilità massima è fissata al 75% ed in ogni caso, per un importo massimo pari al 2% del fatturato (Plafond di deducibilità);

b) le prestazioni alberghiere e di somministrazione di alimenti e bevande, nonché le prestazioni di viaggio e trasporto, acquistate direttamente dal committente non costituiscono compensi in natura per il professionista.

Istruzioni

Punto a)

Se il 75% delle spese è minore o uguale del 2% dei compensi, si deduce il 75% delle spese per alberghi e ristoranti;
Se invece il 75% delle spese è maggiore del 2% dei compensi→ si deduce un importo pari al 2% dei compensi.

Per calcolare l’importo dei compensi occorre sommare:

• i compensi effettivamente percepiti;
• gli interessi di mora e dilazione;
• i proventi sostitutivi di reddito;
• gli eventuali maggiori redditi dichiarati in seguito all’adeguamento ai parametri e agli studi di settore.

Punto b)

Le prestazioni che il committente imprenditore o professionista acquista direttamente per un altro professionista non sono compensi per il professionista beneficiario (novità del Dlgs 174/2014).

Tali spese sono integralmente deducibili, in quanto già comprese nel costo della prestazione a condizione che:

il committente riceve dall’albergatore o dal ristoratore la documentazione fiscale intestata a sé stesso ma con l’indicazione del professionista;
sono inerenti l’attività di impresa, arte o professione.

B) Professionisti e titolari di partita IVA in regime forfettario

A differenza di quanto previsto in relazione alle (preesistenti) partite IVA in regime dei minimi che godono della  deducibilità dal reddito del 50% del costo sostenuto per alberghi e ristoranti, purché documentato e inerente, se si aderisce al regime agevolato forfettario non si può usufruire di  alcuna  tipologia di deduzione in cambio di una decurtazione del reddito, fissata per i professionisti al 22% (viene, cioè, tassato il 78% dei compensi): in sintesi nessun beneficio fiscale per le spese di viaggio, alberghiere e di somministrazione alimenti e bevande, né per quelle di carburante.

Spese alberghi e ristoranti per partecipazioni e convegni o corsi di aggiornamento professionale

Tali spese non rientrano nella categoria  di spese per alberghi e ristoranti in senso stretto quindi andranno applicate regole precise sulla detraibilità IVA e sulla deducibilità, così come specificato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare numero 53/E/2008 e cioè:

a) deducibilità al 50% del costo sostenuto;

N. B. Le eventuali spese alberghiere e di ristorazione sostenute per la partecipazione al convegno, congresso o corso di aggiornamento, possono essere dedotte al 50% preventivamente decurtate al 75%, calcolando cioè il 37,5% del costo effettivamente sostenuto.

b) in misura pari al 75%, nel limite del 2% dei compensi annui, se sostenute per attività professionale in trasferta;

c) in misura pari al 75%, nel limite dell’1% dei compensi annui, se sostenute per rappresentanza;

d) in misura pari al 75%, sul 50% del loro ammontare, se sostenute per partecipare a convegni, seminari e corsi.

Spese alberghi e ristoranti assimilabili alle spese di rappresentanza

Le spese sostenute per alberghi e ristoranti, se assimilabili a tali spese possono essere dedotte nel rispetto del plafond di deducibilità previsto per le spese di rappresentanza e determinato in base al reddito ex articolo 45 comma 5 TUIR per i professionisti ma le spese che eccedono la capienza del plafond non godono del beneficio fiscale.

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Il reddito delle contabilità semplificate per cassa 2017 introdotto dall’art 18 D. P. R. 600/1973, viene determinato ai fini della tassazione fiscale, facendo riferimento ai ricavi effettivamente incassati, a prescindere dalla competenza economica, principio quest’ultimo che invece caratterizza il regime contabile ordinario. Ma quando il nuovo regime “ibrido” si rivela utile e conveniente per i commercianti?

Se fosse applicato il criterio della competenza che assoggetta ad imposizione fiscale i redditi a prescindere dai pagamenti incassati, si produrrebbero gravi sfasamenti nel ciclo finanziario di questi contribuenti, soprattutto nel momento in cui i clienti si rivelano ritardatari.

Ed è qui che l’innovativa iva per cassa si rivela vantaggiosa perché in via “rivoluzionaria” i commercianti all’ingrosso e artigiani potranno in sostanza posticipare l’imposizione fiscale rispetto alle fatture emesse con dilazioni temporali molto lunghe.

Il discorso si ribalta invece per i commercianti al minuto, gli esercenti pubblici servizi e per coloro che hanno i corrispettivi giornalieri e cioè per coloro che normalmente incassano subito il corrispettivo (bar, parrucchieri, ecc. ) ma pagano con piccole dilazioni i propri fornitori.

In tali casi è evidente che il regime per cassa in regime semplificato ex art 18 con rilevazione degli incassi e pagamenti non si rivelerebbe particolarmente conveniente in quanto implicante :

maggiori adempimenti e costi amministrativi;

problematiche emergenti a seguito di pagamenti e incassi.

Esempio un ristorante nel mese di dicembre 2017 acquista merce per un importo pari a 30. 000 euro per coprire gli “eventi” relativi alle feste di fine anno. Dato che il pagamento delle fatture d’acquisto avverrà molto probabilmente agli inizi del 2018, ma gli incassi avverranno nel 2017, la tassazione fiscale colpirebbe immediatamente i relativi importi.

Quesito Quale sarebbe in tal caso il regime maggiormente conveniente per questi contribuenti, continuando ad usufruire del criterio iva per cassa (cioè tassazione su ciò che è stato effettivamente pagato o incassato) ma riducendo ulteriormente gli oneri contabili?

La soluzione : Il metodo della registrazione o metodo “opzione comma 5” , la “panacea” per i commercialisti e una soluzione vantaggiosa per bar, ristoranti, commercianti al minuto di alimentari o abbigliamento

Le imprese minori che devono determinare il reddito in base al nuovo regime di cassa di cui all’art. 66 TUIR, (ad es. Soggetti di cui all’art. 22 D. P. R. N. 633/72) aderendo al “regime delle registrazioni” ex art. 18, comma 5, del D. P. R. 600/1973 vincolante almeno per un triennio , potranno limitare gli adempimenti contabili alla mera tenuta dei registri IVA, senza effettuare alcuna annotazione cronologica delle date di incasso e di pagamento.

Trattasi dell’opzione “comma 5” al quale si ricollega la presunzione che la data di registrazione dei documenti coincida con la manifestazione finanziaria delle operazioni. (“ juris et de jure” cioè presunzione assoluta che non ammette prova contraria)

In altre parole , registrazione contabile del documento equivale all’incasso o pagamento dello stesso delineando un regime di cassa “virtuale”

Ratio: semplificare l’attuazione pratica del regime di contabilità semplificata per cassa riducendo gli adempimenti contabili necessari per la sua applicazione e fornire una sorta di “panacea” per i professionisti che devono assistere gli imprenditori titolari di partita IVA nel regime contabile semplificato per cassa.

I contribuenti ai quali giova di più il regime per cassa “virtuale”

I vantaggi maggiori di questo regime riguarda in particolare i contribuenti ex art 22 del D. P. R. N. 633/72 (commercianti al minuto ed attività assimilate) e quindi:

commercianti al minuto;

commercianti ambulanti;

commercianti che effettuano cessioni tramite distributori automatici;

pubblici esercizi (bar);

ristoranti, alberghi ed attività paralberghiere.

NB tale regime potrebbe invece non risultare “particolarmente” vantaggioso per commercianti all’ingrosso ed artigiani ma è comunque necessario valutare caso per caso ,modalità e tempistiche di incasso dei corrispettivi e/o fatture.

 Attenzione salvo diversa interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, tale opzione sembra ridurre i problemi connessi al principio di competenza (es. Competenza delle provvigioni per agenti/rappresentanti di commercio, individuazione del momento di ultimazione dell’operazione nelle prestazioni di servizi, momento di consegna del bene, ratei e risconti).

Esempio pratico sull’opzione comma 5 :

Quesito

Come si produrranno con l’opzione comma 5 le stampe dei registri Iva vendite e acquisti in caso di emissione di una fattura per cessione di beni nel 2017 con incasso nel 2018?

Soluzione L’Iva è dovuta tenendo conto che il regime per cassa segue il momento della registrazione (e non viceversa). La fattura (emessa o ricevuta) registrata nel 2017 si considererà (per presunzione, indipendentemente dalla data dell’effettiva riscossione/pagamento) incassata o pagata nel 2017 per la determinazione del reddito imponibile ai fini delle imposte dirette.

Conclusione

Per i contribuenti sopra indicati l’opzione comma 5 sarà più conveniente:

del regime di semplificata “per cassa” (con rilevazione degli incassi e pagamenti);

del regime di contabilità ordinaria (con vincolo annuale), previa opzione che verrà esercitata nella dichiarazione IVA 2018 (relativa all’anno 2017).

Riferimenti normativi:

Legge 11 dicembre 2016, n. 232 ;

D. P. R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 66;

D. P. R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 18, comma 5.

NB L’ANC (Associazione Nazionale Commercialisti) sollecita un intervento di modifica del nuovo regime Iva per cassa in contabilità semplificata al fine di renderlo opzionale ( e non più una scelta obbligata ).

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Obbligatorietà dell’attestato di prestazione energetica (APE), interventi di riqualificazione energetica e agevolazioni fiscali immediate con l’Ecobonus 

La disciplina in materia (Decreto legislativo n°192 del 2005 che ha recepito la Direttiva comunitaria 2002/91/CE e integrato con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009 – Linee guida nazionali per la certificazione energetica), ha stabilito un vero e proprio obbligo di dotazione del c. D. Attestato di prestazione energetica (APE, che ha sostituito il precedente attestato di certificazione energetica, ACE) per gli edifici che comportino un consumo energetico. La certificazione energetica serve a far fronte a sprechi, incentivare ad aumentare le prestazioni energetiche degli edifici, riducendo il consumo energetico e recuperare eventuali costi di ristrutturazione o adeguamento dell’edificio in brevissimo tempo, tutelando anche l’ambiente .

Quali sono gli interventi di riqualificazione energetica?

Trattasi di una serie di interventi effettuati su un edificio esistente, allo scopo di migliorarne la classe energetica di appartenenza.

A titolo esemplificativo, questi interventi sono essenzialmente tre:

a) isolamento termico che consente di riscaldare o rinfrescare gli ambienti con un minor consumo di energia (gas ed elettricità);

b) sistemi per alimentare la produzione di energia e ridurre il fabbisogno energetico di un’abitazione: pannelli fotovoltaici, impianti solari termici;

Ottimizzazione dell’impianto di riscalda mento (ad esempio sostituzione di caldaie).

Ecobonus 2017 per gli interventi di riqualificazione energetica in un’unica soluzione!

Tra le novità previste dal Bonus “casa” della Legge di Bilancio 2017, è stato confermato l’Ecobonus al 65% per 5 anni, dal 2017 al 2021.

La detrazione Ecobonus è una detrazione di imposta lorda sull’IRPEF in caso di contribuenti privati e sull’IRES in caso di società. Inoltre, per gli interventi sui condomini il bonus 2017 è elevato fino al 75%.

Questo è il punto di arrivo di un progetto governativo al quale si lavorava da tempo, per consentire al privato di fruire immediatamente del predetto sconto fiscale per gli interventi di efficientazione energetica, quindi direttamente sul prezzo dei lavori anziché come rimborso frammentato in 10 anni nella dichiarazione dei redditi.

Quali sono le spese ammesse al beneficio fiscale Ecobonus?

L’Ecobonus è un’agevolazione fiscale prevista per i contribuenti che sostengono spese per interventi di riqualificazione energetica nella propria casa, sugli edifici condominiali o sugli uffici, negozi, capannoni.

La detrazione IRPEF o IRES Ecobonus operano al 65% per la riqualificazione energetica e al 50% per il bonus ristrutturazioni edili.

Andando nel dettaglio, sono spese detraibili e quindi agevolabili quelle sostenute per ridurre il fabbisogno energetico per il riscaldamento, per migliorare e mantenere il calore all’interno dell’edificio come ad esempio la pavimentazione, finestre e infissi o coibentazioni, oltre che l’installazione di pannelli solari e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Ecobonus equivale quindi a meno spreco di energia, più risparmio e maggiore efficienza energetica.

Il tetto spesa massimo Ecobonus 2017, a prescindere dalla categoria catastale degli immobili esistenti è:

1) Interventi riqualificazione energetica di edifici esistenti: € 100. 000;

2) Involucro edifici esistenti ad esempio interventi su pareti, finestre e infissi: € 60. 000;

3) Installazione di pannelli solari: € 60. 000;

4) Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale: € 30. 000.

A chi spetta la detrazione fiscale?

La detrazione Ecobonus 65% 2017 spetta a tutti i contribuenti privati residenti e non residenti e contribuenti titolari di impresa quindi con Partita IVA, che possiedono a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di interventi di risparmio energetico.

Nel dettaglio essa spetta a:

a) persone fisiche: titolari di un diritto reale sull’immobile, condomini in merito agli interventi sulle parti comuni condominiali, gli inquilini che hanno in comodato d’uso l’immobile;

b) titolari di partita IVA esercenti arti e professioni;

c) contribuenti con redditi d’impresa: quindi persone fisiche, società di persone, società di capitali spetta detrazione Ecobonus sull’IRES;

d) associazioni tra professionisti;

e) enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;

N. B.  La detrazione IRPEF Ecobonus per le spese di risparmio energetico si estende anche ai familiari conviventi del soggetto che detiene o possiede l’immobile oggetto dell’agevolazione i quali sostengano le spese per la realizzazione dei lavori, salvo in caso di immobili strumentali all’attività d’impresa, arte o professione.

Sconto maggiorato fino al 75% per gli interventi sui condomini

Se gli interventi di riqualificazione energetica vengono effettuati sulle parti comuni dei condomini ed interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, spetta una detrazione Ecobonus 2017 pari al70%;

Se nel condominio, vengono effettuati anche interventi di miglioramento della prestazione energetica estiva e invernale raggiungendo una media prefissata, spetta una detrazione Ecobonus pari al 75%.

Un’altra novità: la cedibilità dell’Ecobonus

Inoltre, a partire dal 1°gennaio 2017, per i condomini, è prevista un’altra importante novità, la possibilità di cedere a soggetti terzi il credito fiscale derivante dall’Ecobonus, quindi direttamente alle imprese e fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a soggetti privati, sopperendo così all’eventuale mancanza di disponibilità economica immediata per effettuare gli interventi.

Se desiderate ricevere maggiori informazioni ed essere assistiti con professionalità ed efficienzaper ottenere serenamente il vostro Ecobonus, 

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Employee benefits: Soggiorni in albergo regalati ai dipendenti

Guida alla piena deducibilità del costo ed alla detraibilità dell’IVA

Riscuote sempre maggiore interesse da parte delle azienda l’investimento di risorse a beneficio dei propri dipendenti. Trattasi degli “Emplyees Benefits” elargiti da decenni nel mondo economico anglosassone, frutto della ratio: che il dipendente è risorsa umana e non cavia o prodotto da spremere, risorsa umana formata dall’azienda, a monte di investimenti sostenuti, un capitale da tutelare e “premiare” con ore in palestra, ore in medici e consulenti (commercialisti e/o avvocati,),  architetti, soggiorni, et similia…assume pertanto importanza il riflesso fiscale ai fini delle imposte dirette ed indirette, in capo alla azienda eroganti ed al soggetto beneficiario.

Materia disciplinata da:

1.                      articolo 100 comma 1° DPR n. 917/1986;

2.                      articolo 19 DPR n. 633/1972;

3.                      Circolare AE 25E del 2010;

4.                      Risoluzione 34E  del 2004.

CASO: Un amministratore delegato  di una Srl con costo annuo per risorse umane pari ad un ammontare di € 1. 000. 000 chiede il trattamento fiscale per soggiorni premio a dipendenti per un ammontare di € 4. 000.

Deducibilità del Costo

Ai sensi dell’articolo 100, 1° comma, è totalmente deducibile fino al limite del costo indicato nel dichiarativo delle spese del personale (norma errata e vetusta), nel concreto in ipotesi di S. R. L. In regime di contabile ordinaria, quadro dichiarativo RF, per chiarezza dei dati  si fa riferimento alla lettera  B9 articolo 2425 del C. C. In merito alla riclassificazione del conto economico dei bilanci delle S. R. L. Depositato in C. C. I. A. A. Per l’anno di riferimento, quale dato che successivamente affluisce in unico in modo criptico.

Esempio di plafond di azienda che quale totale dei costi in conto economico imputabili in bilancio  voce B9 (salari, contributi, inail, tfr maturato nell’anno…)  anno 2015 = € 1. 000. 000*5‰= € 5. 000,00 PLAFOND COSTI DEDUCIBILI EMPLOYEE BENEFIT 2015. In merito al quesito sollevato dall’amministratore della S. R. L. La quota destinata all’acquisto di soggiorni premio è totalmente deducibile.

Detraibilità dell’IVA

Dal 1° gennaio 2008 l’IVA è detraibile, purché si dimostri che rientri nel disposto dell’articolo 100, 1° comma del Tuir, così facendo viene  rispettato a nostro avviso il principio dell’inerenza.   Altrimenti, si inquadra come spesa di rappresentanza ed è indetraibile, ma si recupera come costo deducibile (IVA INDETRAIBILE = COSTO DEDUCIBILE ai fini della base imponibile IRES ed IRAP).

N. B. La Circolare 53/E – 05/09/2008 dell’Agenzia Entrate precisa, come detto all’inizio, che la detraibilità non è comunque ammessa per quelle spese di vitto e alloggio qualificabili come spese di rappresentanza (se superiori ad € 25,82) che, infatti, in quanto tali rientrano tuttora sotto la invariata lettera h) del medesimoarticolo 19-bis1 del decreto Iva e non erano contemplate nella precedente lettera e) (confronta anche Assonime Circolare 55/2008 del 21/10/2008).

Etratto Circolare AE 25 2010

Convenzione tra Committente e soggetto erogatore del Servizio

Deve essere stipulata una convenzione con esplicito riferimento nelle premesse che “la Committente nelle proprie policy intende adottare politiche ed azioni volte ad erogare benfici per la cultura ed il benessere delle proprie risorse umana (dipendenti) nel rispetto dell’orientamento internazionale degli employee benefits e dell’articolo 100, 1° comma del DPR n. 917/1986”.

Con esplicito riferimento a quanto indicato nel paragrafo successivo in merito ai “pagamenti”.

Con esplicito riferimento che il rapporto va regolato con emissione di fattura alla Committente.

Pagamenti ed imputabilità dei benefici sul reddito della risorsa umana

I pagamenti li deve effettuare la committente all’azienda che eroga il servizio. La risorsa umana non deve avere pecunia in mano, altrimenti gli aumenta base imponibile IRPEF.

Estratto risoluzione 34E del 2010

per assistenza o un parere chiamaci  al  NUMERO VERDE 800. 19. 27. 52

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Guida Fiscale per le spese alberghiere, dei ristoranti, bed and breakfast e guest house

Con l’articolo 83, comma 28 bis e seguenti del D. L.   112/2008, il legislatore ha sancito che se rispettato il PRINCIPIO DI INERENZA della spesa con il tipo di attività esercitato (esempio pranzi di affari, spese sostenute dai dipendenti in trasferta, spese per mense aziendali) e se in possesso della fattura, le spese per i ristoranti e gli alberghi sono ai fini IVA completamente detraibili ed ai fini IRES deducibili al 75%.

Infatti la norma stabilisce quanto segue:

28-bis. All’articolo 19-bis1, comma 1, lettera e), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, le parole: “a prestazioni alberghiere e a somministrazione di alimenti e bevande, con esclusione di quelle inerenti alla partecipazione a convegni, congressi e simili, erogate nei giorni di svolgimento degli stessi, delle somministrazioni effettuate nei confronti dei datori di lavoro nei locali dell’impresa o in locali adibiti a mensa scolastica, aziendale o interaziendale e delle somministrazioni commesse da imprese che forniscono servizi sostitutivi di mense aziendali” sono soppresse.

28-ter. Le disposizioni del comma 28-bis si applicano alle operazioni effettuate a partire dal 1 settembre 2008.

28-quater. Al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all’articolo 109, comma 5, e’ aggiunto, in fine, il seguente periodo: “Fermo restando quanto previsto dai periodi precedenti, le spese relative a prestazioni alberghiere e a somministrazioni di alimenti e bevande, diverse da quelle di cui al comma 3 dell’articolo 95, sono deducibili nella misura del 75 per cento. “;

b) all’articolo 54, comma 5, il primo periodo e’ sostituito dal seguente: “Le spese relative a prestazioni alberghiere e a somministrazione di alimenti e bevande sono deducibili nella misura del 75 per cento e, in ogni caso, per un importo complessivamente non superiore al 2 per cento dell’ammontare dei compensi percepiti nel periodo di imposta”.

28-quinquies. Le disposizioni del comma 28-quater entrano in vigore a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2008. Nella determinazione degli acconti dovuti per il medesimo periodo d’imposta, l’imposta del periodo precedente e’ determinata applicando le disposizioni del comma 28-quater.  

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