Tuttavia, la procedura per il riconoscimento della compensazione edilizia risulta piuttosto complessa e articolata, richiedendo la soddisfazione di specifici requisiti e l’espletamento di precisi adempimenti burocratici. Per tale ragione, la presente guida si propone di accompagnare il lettore in un percorso dettagliato attraverso le varie fasi del procedimento, fornendo indicazioni chiare e puntuali su ogni aspetto rilevante.

Presupposti e condizioni per la richiesta

L’ammissibilità della compensazione edilizia è subordinata al rispetto di una serie di presupposti e condizioni, tra cui:

• Conformità allo strumento urbanistico: L’intervento edilizio per cui si richiede la compensazione deve essere compatibile con le previsioni urbanistiche vigenti, ivi compresi i piani attuativi e i regolamenti edilizi.
• Consistenza dell’area da cedere: L’area da cedere in compensazione deve possedere le caratteristiche urbanistiche e dimensionali necessarie per l’assorbimento dei volumi edificabili non realizzabili nell’area originaria.
• Idoneità delle opere di urbanizzazione: Le opere di urbanizzazione primaria o secondaria da realizzare in compensazione devono essere coerenti con gli standard qualitativi e quantitativi definiti dalla normativa urbanistica.

Domanda per il riconoscimento

L’iter procedurale per il riconoscimento della compensazione edilizia ha inizio con la presentazione di una specifica domanda presso l’amministrazione comunale competente. La domanda, redatta su apposita modulistica, deve essere corredata da una serie di elaborati tecnici, tra cui:

• Relazione illustrativa del progetto edilizio;
• Planimetria catastale dell’area interessata;
• Relazione geologica e sismica;
• Studio di fattibilità delle opere di urbanizzazione;
• Nulla osta dell’Autorità idrica.

Istruttoria e valutazione

L’amministrazione comunale procede all’istruttoria della domanda, verificando la completezza della documentazione presentata e la sussistenza dei presupposti e delle condizioni per il riconoscimento della compensazione edilizia. Ove necessario, può richiedere l’integrazione della documentazione o l’acquisizione di ulteriori elementi conoscitivi.

Se l’istruttoria ha esito positivo, l’amministrazione comunale formula una proposta di accordo di compensazione, che contiene le specifiche condizioni alle quali viene subordinato il riconoscimento del diritto di edificare nell’area non edificabile.

Adozione dell’accordo di compensazione

L’accordo di compensazione viene adottato con delibera del consiglio comunale. Il provvedimento deve essere notificato al proponente e pubblicato sull’albo pretorio del comune.

Condizioni di efficacia

L’accordo di compensazione diviene efficace a seguito dell’avvenuta:

• Iscrizione dell’accordo nei registri immobiliari;
• Rilascio del titolo abilitativo edilizio per la realizzazione dell’intervento compensativo;
• Acquisizione al patrimonio comunale dell’area ceduta o ultimazione delle opere di urbanizzazione.

Spese e Oneri

Le spese e gli oneri relativi alla procedura di riconoscimento della compensazione edilizia sono a carico del proponente. Tra questi, figurano:

• Diritti di istruttoria;
• Oneri di urbanizzazione;
• Costo delle opere di urbanizzazione;
• Spese professionali.

Tutela Giuridica

Avverso il diniego di riconoscimento della compensazione edilizia o contro l’accordo di compensazione adottato dal comune, il proponente può proporre ricorso al Tar entro 60 giorni dalla notifica del provvedimento.

Considerazioni Finali

La procedura per il riconoscimento della compensazione edilizia si presenta come un percorso complesso e articolato, che richiede competenze tecniche e giuridiche specifiche. La consulenza di un professionista esperto in materia urbanistica è pertanto consigliabile per accompagnare il proponente in ogni fase del procedimento, garantendo la corretta presentazione della domanda, la completezza della documentazione e la tutela dei propri diritti.

Cubatura: Trasferimenti immobiliari “Compensazione Edificatoria” analisi tributaria Circolare 27E del 21 giugno 2012 della  Agenzia delle Entrate   

La circolare esamina, nella parte conclusiva, il trattamento fiscale applicabile ad un atto pubblico avente ad oggetto il trasferimento tra società di capitali di un’area gravata da vincolo di inedificabilità assoluta, che l’acquirente trasferirà successivamente al Comune a fronte del riconoscimento, da parte del Comune stesso, di un diritto di cubatura di valore corrispondente all’area ceduta, collocato su un’area ubicata in altro comprensorio urbano.

Oggetto della cessione, nel caso prospettato, è, da un lato, il trasferimento dell’area gravata da vincolo di inedificabilità; dall’altro, l’aspettativa connessa alla futura «compensazione edificatoria», in virtù della quale la società proprietaria riceverà una cubatura di valore corrispondente all’area ceduta al Comune.

Premesso che, ai sensi dell’art. 2, terzo comma, lett. C), del D. P. R. 26 ottobre 1972, n. 633, non sono considerate cessioni di beni ai fini dell’applicazione dell’IVA «le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni», l’Amministrazione finanziaria ritiene che, se dal contratto di compravendita è possibile distinguere la parte di corrispettivo ascrivibile alla cessione del terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria, dalla parte riconducibile alla cessione della futura cubatura nella nuova localizzazione, la prima andrà assoggettata ad imposta di registro nella misura proporzionale dell’8% (art. 1, comma 1, della Tariffa, parte I, allegata al T. U. R. ), mentre il residuo importo del corrispettivo, riconducibile alla cessione dei diritti edificatori nella nuova localizzazione, rientrerà nel campo di applicazione dell’IVA scontando, pertanto, l’imposta con applicazione dell’aliquota ordinaria del 21% (art. 2 del D. P. R. N. 633/1972). Se tale distinzione non è invece possibile – conclude l’Agenzia – l’intera operazione deve essere assoggettata ad imposta di registro nella misura ordinaria dell’8%, come previsto dall’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al T. U. R. Invero, la soluzione delineata offre lo spunto per qualche brevissima nota a margine. L’art. 5, comma 3, del D. L. N. 70/2011  ha aggiunto un nuovo numero all’art. 2643 c. C. (il 2-bis) stabilendo che sono soggetti a trascrizione anche «i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale».

In tal modo, il legislatore ha inteso superare le incertezze del passato quando per dare rilevanza (o meglio per poter trascrivere) a tali contratti si accompagnava la cessione della cubatura a una servitù così da rendere possibile la trascrizione dell’atto. Alla luce della richiamata disposizione, appare piuttosto improbabile che nell’atto di cessione sia effettivamente operata una distinzione tra la parte di prezzo inerente alla cessione dell’area inedificabile e quella relativa alla cessione dei diritti di cubatura soprattutto se, a quanto è dato di capire dalla circolare, oggetto immediato del trasferimento è la sola proprietà dell’area inedificabile mentre il (futuro) diritto di cubatura in altra localizzazione sarà riconosciuto da un soggetto terzo (il Comune), che non è parte negoziale del contratto, e solo a fronte dell’ulteriore passaggio del terreno dall’acquirente a quest’ultimo.  

Dott. Alessio Ferretti

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