Pubblicato il Decreto del Ministero del Turismo, per il momento bollinato e in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, con le regole attuative per gli aiuti alle imprese del settore turistico previsti dalla Legge di Bilancio 2026.

Si tratta di un passaggio fondamentale, perché definisce nel concreto chi potrà accedere ai contributi e con quali modalità.

Ma il vero punto che interessa imprenditori e professionisti è uno: chi può realmente beneficiare di questi aiuti?

La risposta passa inevitabilmente dai codici ATECO, che rappresentano il criterio principale per individuare le attività ammesse. Comprendere se la propria impresa rientra tra quelle agevolabili significa poter accedere a contributi a fondo perduto, quindi senza obbligo di restituzione, con un impatto diretto su liquidità, investimenti e capacità di crescita.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio quali sono i codici ATECO interessati, quali vantaggi fiscali ed economici derivano da questi aiuti, come risparmiare sulle tasse in modo legale sfruttando le agevolazioni e quali errori evitare per non perdere il contributo. Vedremo inoltre come queste misure si inseriscono nel più ampio quadro degli aiuti al turismo 2026, un settore strategico per l’economia italiana e sempre più al centro delle politiche fiscali.

Aiuti al turismo 2026

La Legge di Bilancio 2026 introduce un pacchetto strutturato di interventi strategici pensati per rilanciare e rafforzare uno dei settori chiave dell’economia italiana: il turismo.

Nel dettaglio, la normativa interviene modificando l’articolo 1 della legge 30 dicembre 2024, n. 207, con una revisione significativa del comma 502, ridefinendo l’impianto degli aiuti destinati alle imprese del comparto.

L’obiettivo è chiaro: sostenere lo sviluppo dell’offerta turistica nazionale, rendendola più competitiva, moderna e sostenibile.

In particolare, le nuove misure mirano a:

• favorire la destagionalizzazione dei flussi turistici, riducendo la concentrazione nei soli periodi di alta stagione

• incentivare la digitalizzazione dell’ecosistema turistico, elemento ormai imprescindibile per competere a livello internazionale

• rafforzare le filiere turistiche, anche in chiave industriale e commerciale

• promuovere investimenti orientati ai criteri ESG (ambientali, sociali e di governance)

• sostenere lo sviluppo del turismo sostenibile

Un aspetto centrale della riforma riguarda il ruolo del Ministero del Turismo, che attraverso un decreto attuativo (non regolamentare) definirà nel dettaglio:

• i criteri di accesso alle agevolazioni

• le condizioni richieste alle imprese

• le modalità operative per ottenere i contributi

Questo significa che, al di là dei principi generali stabiliti dalla legge, sarà il decreto a determinare concretamente chi potrà beneficiare del fondo perduto 2026 e in che misura.

Dal punto di vista finanziario, la misura è tutt’altro che marginale: è stata autorizzata una spesa di 50 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026, 2027 e 2028.

Queste risorse saranno destinate alla concessione di:

• contributi a fondo perduto

• agevolazioni finanziarie per investimenti privati

• interventi complementari e funzionali allo sviluppo delle imprese turistiche

Si tratta quindi di un’occasione concreta per le imprese del settore, alberghi, ristoranti e attività collegate, di ottenere liquidità senza obbligo di restituzione, migliorare la propria struttura e ridurre il carico finanziario degli investimenti.

Tuttavia, non tutte le attività potranno accedere automaticamente: il vero discrimine sarà rappresentato dai codici ATECO ammessi, che definiranno in modo preciso la platea dei beneficiari.

Fondo perduto per ristoranti, alberghi e B&B

Uno degli aspetti più rilevanti del nuovo fondo perduto turismo 2026 riguarda la platea dei beneficiari. Il decreto attuativo, firmato dal Ministero del Turismo e pubblicato il 17 marzo (attualmente in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale), chiarisce finalmente chi potrà accedere concretamente agli incentivi.

In sintesi, è previsto un contributo a fondo perduto pari al 30% delle spese ammissibili, destinato alle imprese operanti nel settore turistico.

Tra i principali beneficiari troviamo:

• ristoranti

• alberghi

• villaggi turistici

• bed & breakfast

• strutture ricettive e attività collegate al turismo

A questo contributo si affianca un elemento estremamente interessante dal punto di vista finanziario: la possibilità di ottenere finanziamenti agevolati per il restante 70% dell’investimento.

Questo significa, in concreto, che le imprese potranno realizzare interventi importanti riducendo drasticamente l’impatto sul capitale proprio e migliorando la sostenibilità economica degli investimenti.

Le agevolazioni sono pensate per sostenere:

• lo sviluppo dell’offerta turistica

• la destagionalizzazione dei flussi

• la digitalizzazione delle imprese

• il miglioramento competitivo del settore

Ma attenzione: non tutte le attività possono accedere automaticamente.

Il decreto stabilisce che i beneficiari devono essere individuati attraverso specifici codici ATECO, elencati nell’Allegato 1. Questo passaggio è fondamentale, perché rappresenta il vero filtro per accedere al contributo.

Codici ATECO ammessi 

Rientrano tra i beneficiari tutte le imprese che operano nei seguenti ambiti:

Settore Alloggio (Codice 55)

• 55.10 → Alberghi e strutture simili

• 55.20 → Alloggi per vacanze e soggiorni brevi

  • 55.20.10 → Ostelli

  • 55.20.20 → Rifugi e baite di montagna

  • 55.20.41 → Bed and breakfast

  • 55.20.42 → Case e appartamenti per vacanze

• 55.30 → Strutture all’aria aperta

  • 55.30.01 → Campeggi

  • 55.30.02 → Villaggi turistici e glamping

  • 55.30.03 → Aree per camper

  • 55.30.04 → Marina resort

• 55.90 → Altri servizi di alloggio

Settore Ristorazione (Codice 56)

• 56.11.11 → Ristorazione con servizio al tavolo

• 56.11.12 → Ristorazione senza servizio al tavolo / asporto

• 56.11.91 → Ristoranti agrituristici

• 56.11.92 → Ristoranti legati ad attività ittiche

• 56.21 → Catering per eventi

• 56.22 → Ristorazione su base contrattuale

Altri servizi turistici e ricreativi

• 96.23.1 → Centri termali

• 96.23.9 → Centri benessere, sauna e spa

• 93.21 → Parchi divertimento e tematici

• 93.29.10 → Discoteche e sale da ballo

• 93.29.2 → Stabilimenti balneari

• 82.30 → Organizzazione fiere e convegni

• 82.30.01 → Congressi e conferenze

Questa ampia platea dimostra come il legislatore abbia voluto includere tutta la filiera turistica, non solo le strutture ricettive tradizionali ma anche attività complementari fondamentali per l’esperienza del turista.

Requisiti per accedere alle agevolazioni

Oltre al codice ATECO corretto, le imprese devono rispettare alcune condizioni essenziali:

• essere attive e operative

• risultare iscritte al Registro delle Imprese

• essere in regola con obblighi fiscali e contributivi

Il mancato rispetto anche di uno solo di questi requisiti può comportare l’esclusione dal beneficio, rendendo fondamentale una verifica preventiva della propria posizione fiscale.

Spese ammissibili

Dopo aver chiarito chi può accedere agli aiuti, è fondamentale capire un altro aspetto cruciale: quali spese possono essere finanziate e come sfruttare al meglio il fondo perduto per ottenere un reale vantaggio fiscale ed economico.

Il decreto attuativo punta a sostenere investimenti concreti e strategici, non spese generiche. In particolare, le agevolazioni sono destinate a interventi che migliorano la qualità, l’efficienza e la competitività delle imprese turistiche.

Tra le principali spese ammissibili rientrano:

• interventi di riqualificazione delle strutture ricettive (alberghi, B&B, villaggi turistici)

• lavori di efficientamento energetico, sempre più centrali anche per ridurre i costi in bolletta

• investimenti in digitalizzazione (siti web, sistemi di prenotazione, software gestionali)

• progetti legati alla sostenibilità ambientale e ai criteri ESG

• acquisto di beni strumentali funzionali all’attività (arredi, attrezzature, impianti)

• interventi per migliorare l’accessibilità e l’esperienza del cliente

Questo significa che il fondo perduto non è solo un aiuto “tampone”, ma una vera leva per trasformare e modernizzare l’impresa.

Dal punto di vista fiscale, il vantaggio è doppio.

Da un lato, il contributo a fondo perduto del 30% riduce direttamente il costo dell’investimento. Dall’altro, la restante quota finanziata (70%) tramite strumenti agevolati consente di mantenere liquidità in azienda, evitando di immobilizzare risorse proprie.

Ma c’è un punto spesso sottovalutato: una pianificazione errata può far perdere il beneficio.

Per esempio:

• sostenere spese non coerenti con le finalità del decreto

• non documentare correttamente i costi

• avviare lavori prima dell’ammissione al contributo (se non consentito)

• avere incongruenze tra attività reale e codice ATECO

Per questo motivo, è fondamentale adottare una strategia chiara: programmare gli investimenti in anticipo, verificare i requisiti e coordinare le scelte con il proprio commercialista.

In molti casi, infatti, è possibile integrare il fondo perduto con altre agevolazioni fiscali, aumentando ulteriormente il risparmio complessivo.

Esempi pratici di investimenti

Per comprendere fino in fondo il potenziale del fondo perduto turismo 2026, è utile analizzare alcuni casi concreti e collegarli al quadro normativo di riferimento.

Dal punto di vista legislativo, la misura nasce dalla modifica dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio), in particolare del comma 502, che prevede interventi mirati allo sviluppo della filiera turistica. Il tutto viene reso operativo dal decreto attuativo del Ministero del Turismo del 17 marzo 2026, attualmente in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Questo impianto normativo consente alle imprese di pianificare investimenti con una forte leva pubblica.

Vediamo alcuni esempi pratici.

Un albergo che decide di ristrutturare le camere e installare impianti a risparmio energetico può ottenere il 30% a fondo perduto e finanziare il restante 70% a condizioni agevolate. In questo modo riduce i costi energetici futuri e aumenta il valore della struttura.

Un ristorante può investire in digitalizzazione, ad esempio con sistemi di ordinazione online, gestione prenotazioni o marketing digitale. Questi interventi rientrano tra quelli finanziabili perché migliorano competitività e organizzazione.

Un B&B o una casa vacanze può invece puntare su interventi di riqualificazione e arredamento, migliorando l’esperienza del cliente e aumentando il prezzo medio per notte, con un impatto diretto sui ricavi.

Anche le attività complementari, come stabilimenti balneari o centri benessere, possono sfruttare il fondo per ampliare i servizi offerti, destagionalizzando così il business (ad esempio con spa aperte tutto l’anno).

Il vero vantaggio, però, emerge quando questi investimenti vengono pianificati in ottica fiscale.

Infatti, oltre al contributo a fondo perduto, in molti casi è possibile cumulare:

• crediti d’imposta per investimenti strumentali

• bonus per efficientamento energetico

• incentivi per la digitalizzazione

Questo consente di abbattere ulteriormente il costo reale dell’investimento, arrivando in alcuni casi a riduzioni superiori al 50-60% del costo totale.

Attenzione però: la cumulabilità deve essere verificata caso per caso, per evitare violazioni delle norme sugli aiuti di Stato.

Il fondo perduto 2026 rappresenta una grande opportunità, ma solo per chi adotta un approccio strategico e consapevole, basato su normativa, pianificazione e controllo fiscale.

Errori da evitare

Accedere al fondo perduto per alberghi, ristoranti e B&B può rappresentare un vantaggio enorme, ma esistono diversi errori che possono portare alla perdita totale del beneficio o, nei casi peggiori, alla restituzione delle somme ricevute con sanzioni.

Uno degli errori più frequenti riguarda il codice ATECO. Molte imprese, pur operando nel turismo, non verificano se il codice registrato in Camera di Commercio corrisponde esattamente a quello richiesto dal decreto. Questo disallineamento può comportare l’esclusione automatica dal contributo.

Un altro aspetto critico è la regolarità fiscale e contributiva. Il decreto è chiaro: le imprese devono essere in regola con DURC, versamenti fiscali e adempimenti. Anche una piccola irregolarità può bloccare l’accesso agli incentivi.

Attenzione poi alla tracciabilità delle spese. Tutti i costi devono essere:

• documentati correttamente

• coerenti con le finalità del bando

• pagati con strumenti tracciabili

Spese non giustificate o fuori perimetro possono essere escluse in fase di controllo.

Un errore molto sottovalutato riguarda le tempistiche. In molti bandi simili, infatti, gli investimenti devono essere avviati o completati entro finestre temporali precise. Anticipare o ritardare le spese rispetto alle regole può rendere l’investimento non ammissibile.

C’è poi il tema della cumulabilità degli aiuti. Come visto, è possibile combinare il fondo perduto con altri incentivi, ma senza una corretta pianificazione si rischia di superare i limiti previsti dalla normativa sugli aiuti di Stato, con conseguente perdita delle agevolazioni.

Infine, un errore strategico: non pianificare.

Molte imprese si limitano a “richiedere il bonus” senza inserirlo in una visione più ampia di crescita. In questo modo si perde l’opportunità di trasformare un semplice contributo in un vero vantaggio competitivo.

Il consiglio operativo è chiaro: prima di presentare domanda, è fondamentale effettuare un check completo fiscale, contabile e strategico, possibilmente con il supporto di un professionista.

Vantaggi fiscali 

Uno degli aspetti più interessanti del fondo perduto 2026 per alberghi, ristoranti e B&B riguarda proprio i vantaggi fiscali concreti, spesso sottovalutati dalle imprese che si concentrano solo sul contributo immediato.

In realtà, il beneficio non si limita al 30% a fondo perduto, ma può generare un effetto leva molto più ampio.

Partiamo da un punto chiave: il contributo a fondo perduto, non essendo un finanziamento da restituire, consente di ridurre direttamente il costo fiscale dell’investimento.

Facciamo un esempio pratico.

Un hotel che effettua un investimento di 100.000 euro per ristrutturazione e efficientamento energetico può ottenere:

• 30.000 euro a fondo perduto

• 70.000 euro tramite finanziamento agevolato

Ma il vero risparmio non finisce qui.

Infatti, su quei 100.000 euro l’impresa può spesso beneficiare anche di:

• ammortamenti fiscali deducibili

• eventuali crediti d’imposta (Transizione digitale o energetica)

• riduzione dell’imponibile grazie ai costi sostenuti

Questo significa che il costo reale dell’investimento può scendere drasticamente.

In molti casi concreti, il risparmio complessivo può arrivare a:

50% – 65% del valore totale dell’investimento

Un risultato che, senza pianificazione fiscale, sarebbe impossibile ottenere.

C’è poi un altro vantaggio strategico: la migliore gestione della liquidità.

Grazie alla combinazione tra fondo perduto e finanziamenti agevolati:

• si evita di utilizzare capitale proprio

• si mantengono risorse per la gestione operativa

• si migliora il rating bancario dell’impresa

Dal punto di vista fiscale, inoltre, gli investimenti in:

• digitalizzazione

• sostenibilità

• efficientamento energetico

sono sempre più incentivati dal legislatore, creando un ecosistema favorevole per chi decide di innovare.

Attenzione però a un aspetto fondamentale: non tutti i vantaggi sono automatici.

Per ottenere il massimo risparmio è necessario:

• pianificare correttamente gli investimenti

• verificare la cumulabilità degli incentivi

• gestire in modo preciso la contabilità

• rispettare i limiti sugli aiuti di Stato

Un errore in questa fase può ridurre drasticamente il beneficio o addirittura far perdere le agevolazioni.

In sintesi, il fondo perduto turismo 2026 non è solo un aiuto economico, ma uno strumento di ottimizzazione fiscale avanzata, che permette alle imprese di crescere pagando meno tasse in modo totalmente legale.

Conclusioni

Il fondo perduto turismo 2026 si inserisce in un quadro di riforme e interventi mirati a rafforzare un settore strategico per l’economia italiana, offrendo alle imprese strumenti concreti per affrontare le sfide del mercato.

La combinazione tra contributi a fondo perduto e finanziamenti agevolati rappresenta una leva estremamente efficace per sostenere nuovi investimenti, favorire l’innovazione e migliorare la qualità dei servizi offerti da alberghi, ristoranti e strutture ricettive.

Non si tratta soltanto di un aiuto economico, ma di una misura pensata per accompagnare le imprese verso un modello più moderno, digitale e sostenibile, in linea con gli obiettivi fissati dalla normativa e dalle politiche europee.

Tuttavia, l’accesso agli incentivi richiede attenzione, preparazione e una corretta pianificazione. La verifica dei requisiti, a partire dai codici ATECO, fino alla gestione delle spese e alla regolarità fiscale, rappresenta un passaggio essenziale per non compromettere il beneficio.

In questo contesto, il supporto di professionisti qualificati può fare la differenza, consentendo di massimizzare i vantaggi fiscali e finanziari nel pieno rispetto della normativa vigente.

Il 2026 si prospetta quindi come un anno decisivo per il comparto turistico: le imprese che sapranno cogliere queste opportunità con un approccio strategico potranno non solo ridurre i costi, ma anche rafforzare in modo duraturo la propria posizione sul mercato.

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Questo tema è oggi di estrema attualità perché coinvolge un settore in forte crescita, quello degli affitti brevi, spesso gestito in modo non strutturato o con scarsa consapevolezza fiscale. Molti contribuenti, infatti, non sanno che i dati comunicati su AlloggiatiWeb possono diventare un potente strumento di controllo incrociato. E quando emergono incongruenze, il Fisco interviene con richieste di chiarimenti che possono trasformarsi in accertamenti veri e propri.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio come funziona questo sistema di controllo, quali sono le norme di riferimento, quali rischi si corrono e soprattutto come mettersi in regola e risparmiare sulle tasse in modo legale, evitando sanzioni e problemi futuri.

Obblighi, funzionamento e primi controlli fiscali

Il portale AlloggiatiWeb rappresenta uno strumento obbligatorio per tutti i gestori di strutture ricettive, dagli hotel ai B&B, fino agli affitti brevi gestiti anche in forma non imprenditoriale. Si tratta di una piattaforma della Polizia di Statoche consente la comunicazione telematica dei dati degli ospiti, in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza). La norma impone infatti che i gestori trasmettano, entro 24 ore dall’arrivo (o immediatamente per soggiorni inferiori), le generalità delle persone alloggiate alle Questure competenti.

Quello che molti contribuenti hanno sottovalutato, però, è che tali informazioni non restano confinate all’ambito della sicurezza pubblica. Oggi, grazie alla digitalizzazione e allo scambio di dati tra amministrazioni, queste informazioni vengono utilizzate anche dall’Agenzia delle Entrate per effettuare controlli fiscali mirati. In particolare, i dati relativi al numero di ospiti e alla durata dei soggiorni vengono incrociati con i redditi dichiarati dai proprietari o gestori delle strutture.

Proprio in questi giorni, l’Amministrazione finanziaria sta inviando questionari di compliance ai contribuenti per segnalare possibili anomalie: in sostanza, dai dati di AlloggiatiWeb emergerebbero presenze turistiche non coerenti con i redditi dichiarati. Questo può indicare, secondo il Fisco, una possibile omissione di ricavi, soprattutto nel caso di locazioni brevi non correttamente dichiarate o parzialmente occultate.

Ma la domanda centrale è: chi sono i soggetti maggiormente interessati da questi controlli? Non si tratta solo di grandi strutture, ma soprattutto di piccoli proprietari, gestori di case vacanza e affitti turistici occasionali, spesso meno strutturati dal punto di vista fiscale e quindi più esposti a errori o sottovalutazioni.

Incrocio dati AlloggiatiWeb e Fisco

L’incrocio dei dati tra il portale AlloggiatiWeb e l’Agenzia delle Entrate non riguarda una platea ristretta, ma un insieme molto ampio di soggetti. In particolare, sono coinvolti tutti coloro che, a vario titolo, esercitano attività di ospitalità: dai gestori di strutture alberghiere ai titolari di B&B, affittacamere, case vacanza, fino ai privati che affittano immobili per brevi periodi, anche senza partita IVA. Rientrano inoltre tra i soggetti obbligati anche i gestori di strutture non convenzionali, purché tenuti alla comunicazione delle presenze ai sensi dell’art. 109 del TULPS.

Un aspetto cruciale, spesso sottovalutato, è che l’obbligo non riguarda solo le attività imprenditoriali strutturate, ma anche chi opera in forma occasionale o privata. Questo significa che anche chi affitta saltuariamente un appartamento su piattaforme online è soggetto sia agli obblighi di comunicazione alla Questura, sia – indirettamente – ai controlli fiscali derivanti da tali dati.

Dal punto di vista operativo, la comunicazione avviene esclusivamente in modalità telematica tramite il portale ufficiale della Polizia di Stato (AlloggiatiWeb). Tuttavia, il vero nodo emerge successivamente: l’Agenzia delle Entrate utilizza questi dati per verificare la coerenza dei redditi dichiarati.

Nei casi sospetti, vengono inviati questionari con richieste precise, tra cui:

• numero degli ospiti;

• durata dei soggiorni;

• importi percepiti.

Il contribuente ha 15 giorni di tempo per rispondere, fornendo la documentazione richiesta. La mancata risposta comporta sanzioni amministrative da 250 a 2.000 euro e, soprattutto, espone al rischio più grave: l’accertamento induttivo del reddito, previsto dall’art. 39, comma 2, del DPR 600/1973, che consente al Fisco di ricostruire i guadagni presunti anche in assenza di dati forniti dal contribuente.

Dalle prime informazioni disponibili, i controlli sembrano concentrarsi sui casi più evidenti, ovvero quelli in cui i redditi derivanti dall’attività ricettiva risultano completamente omessi. Non risulterebbe invece ancora avviata, almeno su larga scala, una verifica sistematica delle semplici incongruenze tra quanto dichiarato e i dati delle presenze.

Questionari dell’ADE

L’invio dei questionari da parte dell’Agenzia delle Entrate rappresenta uno strumento di controllo sempre più utilizzato nell’ambito delle locazioni brevi e delle attività ricettive. Non si tratta ancora di un vero e proprio accertamento fiscale, ma di una fase preliminare definita di “compliance”, con cui il Fisco invita il contribuente a chiarire eventuali anomalie emerse dall’incrocio dei dati. In sostanza, è un’opportunità per regolarizzare la propria posizione prima che si arrivi a contestazioni più gravi.

Nel caso specifico di AlloggiatiWeb, il questionario nasce dal confronto tra le presenze comunicate alla Questura e i redditi dichiarati. Se, ad esempio, risultano numerosi ospiti ma non vi è traccia di redditi da locazione nella dichiarazione, l’Agenzia presume una possibile evasione. A quel punto, il contribuente è chiamato a fornire spiegazioni dettagliate e documentate.

È importante comprendere che ignorare il questionario è un errore grave. Oltre alle sanzioni amministrative già previste, la mancata collaborazione può portare l’Amministrazione a procedere con metodi presuntivi, spesso più penalizzanti. Il Fisco, infatti, potrebbe stimare i ricavi sulla base di parametri medi (numero ospiti, durata soggiorni, prezzi di mercato), con il rischio di vedersi attribuire redditi anche superiori a quelli effettivamente percepiti.

Al contrario, rispondere in modo completo e tempestivo consente non solo di evitare sanzioni più pesanti, ma anche di dimostrare eventuali errori o situazioni particolari (ad esempio ospitalità gratuita, cancellazioni, o redditi già dichiarati in altre forme). In molti casi, una gestione corretta della fase di compliance può chiudere la posizione senza ulteriori conseguenze.

Come mettersi in regola 

Di fronte a controlli sempre più incrociati e automatizzati, la vera domanda che molti contribuenti si pongono è: come evitare problemi con il Fisco senza pagare più del dovuto? La risposta non è nascondere i redditi, ma adottare una gestione fiscale corretta e, soprattutto, strategica. Esistono infatti diverse soluzioni perfettamente legali che consentono di ridurre il carico fiscale sulle locazioni brevi.

Una delle opzioni più utilizzate è la cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva del 21% (o 26% in alcuni casi per più immobili), evitando l’applicazione dell’IRPEF progressiva e delle addizionali. Questa scelta consente non solo di semplificare la gestione, ma spesso anche di ottenere un risparmio significativo, soprattutto per chi ha altri redditi elevati.

Un altro aspetto fondamentale è la corretta distinzione tra attività occasionale e imprenditoriale. Superare determinati limiti (ad esempio numero di immobili o servizi offerti) può comportare l’obbligo di apertura della partita IVA. Ignorare questo passaggio espone a sanzioni rilevanti, mentre pianificare correttamente l’attività permette di scegliere il regime fiscale più conveniente, come il regime forfettario, che offre ulteriori vantaggi in termini di tassazione ridotta.

Inoltre, è essenziale conservare tutta la documentazione: ricevute, contratti, estratti conto e comunicazioni degli ospiti. Una gestione ordinata consente di rispondere rapidamente ai questionari dell’Agenzia delle Entrate e di dimostrare la correttezza del proprio operato.

In definitiva, oggi più che mai, la trasparenza e la pianificazione fiscale rappresentano non solo un obbligo, ma una vera opportunità per ottimizzare i guadagni ed evitare contestazioni.

Accertamenti fiscali 

L’attività di incrocio tra i dati di AlloggiatiWeb e quelli fiscali rappresenta solo l’inizio di un sistema di controllo destinato a diventare sempre più capillare. L’Agenzia delle Entrate, infatti, sta progressivamente affinando strumenti di analisi basati su big data e interoperabilità tra banche dati pubbliche, con l’obiettivo di individuare in modo automatico le posizioni a rischio evasione.

Oggi, come emerso, i controlli sembrano concentrarsi sui casi più evidenti di omessa dichiarazione dei redditi. Tuttavia, è altamente probabile che nei prossimi mesi l’attenzione si sposti anche sulle cosiddette “incongruenze”, ovvero quelle situazioni in cui i redditi sono stati dichiarati ma non risultano coerenti con il numero di ospiti e i periodi di soggiorno comunicati alla Questura. Questo potrebbe portare a una nuova ondata di controlli ancora più mirati e diffusi.

Un altro elemento da considerare è l’integrazione con altre banche dati, come quelle delle piattaforme online (Airbnb, Booking, ecc.), dei pagamenti elettronici e delle comunicazioni obbligatorie già previste per gli intermediari immobiliari. Questo significa che il margine di errore si riduce drasticamente.

In questo scenario, diventa fondamentale adottare un approccio preventivo: verificare la propria posizione fiscale, sanare eventuali irregolarità e, se necessario, valutare strumenti come il ravvedimento operoso, che consente di regolarizzare spontaneamente eventuali omissioni con sanzioni ridotte.

Ignorare questi segnali sarebbe un errore strategico: il sistema fiscale italiano sta evolvendo verso un modello sempre più digitale e interconnesso, in cui ogni dato comunicato può diventare un elemento di controllo.

Errori più comuni 

Uno degli aspetti più critici emersi dai primi controlli riguarda gli errori ricorrenti commessi dai contribuenti, spesso non per dolo ma per scarsa conoscenza della normativa. Il primo errore, molto diffuso, è ritenere che la comunicazione su AlloggiatiWeb abbia solo finalità di pubblica sicurezza e non fiscali. In realtà, come abbiamo visto, questi dati vengono oggi utilizzati anche dall’Agenzia delle Entrate, diventando un vero e proprio indicatore dei ricavi potenziali.

Un secondo errore frequente è la mancata dichiarazione dei redditi derivanti da locazioni brevi, soprattutto quando l’attività è considerata “occasionale”. Molti proprietari pensano erroneamente che affittare per pochi giorni all’anno non comporti obblighi fiscali: in realtà, qualsiasi reddito percepito deve essere dichiarato, indipendentemente dalla frequenza.

Altro punto critico è la gestione dei pagamenti. Incassi in contanti non tracciati o mancata emissione di ricevute possono complicare la difesa in caso di controlli. Al contrario, l’utilizzo di strumenti tracciabili e una corretta documentazione rappresentano una tutela fondamentale.

Infine, si riscontrano errori nella qualificazione dell’attività: molti contribuenti operano di fatto in modo imprenditoriale (ad esempio offrendo servizi aggiuntivi o gestendo più immobili) senza adeguarsi fiscalmente. Questo può comportare non solo recuperi d’imposta, ma anche sanzioni più rilevanti.

Evitare questi errori è essenziale per non trovarsi impreparati di fronte ai controlli sempre più frequenti e sofisticati.

Cosa fare se ricevi un questionario dell’ADE

Ricevere un questionario da parte dell’Agenzia delle Entrate può generare preoccupazione, ma è fondamentale affrontare la situazione con lucidità e metodo. Come anticipato, non si tratta ancora di un accertamento fiscale vero e proprio, bensì di una richiesta di chiarimenti: questo significa che il contribuente ha ancora margine per regolarizzare la propria posizione ed evitare conseguenze più gravi.

Il primo passo è analizzare attentamente la comunicazione ricevuta, verificando quali dati vengono richiesti e a quale periodo si riferiscono. Successivamente, è essenziale raccogliere tutta la documentazione utile: contratti di locazione, ricevute, estratti conto, eventuali comunicazioni con gli ospiti e riepiloghi delle prenotazioni provenienti dalle piattaforme online.

A questo punto, è fortemente consigliato rivolgersi a un commercialista esperto, in grado di valutare la situazione e predisporre una risposta corretta e completa. Una risposta superficiale o incompleta potrebbe infatti aggravare la posizione del contribuente.

Se emergono irregolarità, è possibile valutare strumenti come il ravvedimento operoso, che consente di sanare errori o omissioni con sanzioni ridotte rispetto a quelle applicate in fase di accertamento. In molti casi, intervenire tempestivamente permette di chiudere la questione senza ulteriori sviluppi.

Infine, è importante rispettare il termine dei 15 giorni per la risposta: il mancato riscontro, come già evidenziato, può comportare sanzioni e l’avvio di procedure di accertamento più invasive.

Il ruolo delle piattaforme online 

Un ulteriore elemento che sta rafforzando l’attività di controllo dell’Agenzia delle Entrate è il crescente utilizzo dei dati provenienti dalle piattaforme online di intermediazione, come Airbnb, Booking.com e simili. Questi portali, infatti, non solo facilitano la gestione delle prenotazioni, ma rappresentano anche una fonte informativa estremamente dettagliata per l’Amministrazione finanziaria.

Negli ultimi anni, la normativa fiscale si è evoluta prevedendo obblighi sempre più stringenti anche per gli intermediari digitali. In molti casi, le piattaforme comunicano direttamente al Fisco i dati relativi ai canoni incassati, al numero di prenotazioni e ai soggetti che affittano gli immobili. Questo significa che le informazioni dichiarate dal contribuente vengono confrontate non solo con AlloggiatiWeb, ma anche con i dati delle piattaforme, creando un sistema di controllo incrociato ancora più preciso.

Il risultato è che eventuali omissioni diventano facilmente individuabili: ad esempio, dichiarare redditi inferiori rispetto a quelli effettivamente incassati tramite piattaforme digitali può far emergere rapidamente anomalie. Inoltre, in alcuni casi, gli intermediari operano come sostituti d’imposta, trattenendo direttamente una percentuale sui canoni percepiti (come previsto per le locazioni brevi), elemento che rende ancora più tracciabili i flussi finanziari.

In questo contesto, diventa fondamentale avere una visione completa e coerente della propria posizione fiscale: i dati devono combaciare tra AlloggiatiWeb, dichiarazione dei redditi e piattaforme online. Qualsiasi disallineamento può attivare controlli automatici.

Conclusioni

L’incrocio dei dati tra AlloggiatiWeb e Agenzia delle Entrate segna un punto di svolta nei controlli fiscali sulle locazioni brevi e sulle attività ricettive. Non si tratta più di verifiche occasionali, ma di un sistema strutturato e automatizzato che sfrutta le informazioni già disponibili nella Pubblica Amministrazione per individuare anomalie e possibili evasione.

Il messaggio è chiaro: oggi è sempre più difficile sfuggire ai controlli, soprattutto in un contesto in cui dati come presenze degli ospiti, pagamenti digitali e informazioni delle piattaforme online vengono costantemente incrociati. Tuttavia, questo scenario non deve essere visto solo come un rischio, ma anche come un’opportunità per chi vuole operare in modo corretto e ottimizzare la propria posizione fiscale.

Agire in anticipo, dichiarare correttamente i redditi e scegliere il regime fiscale più adatto – come la cedolare secca o il forfettario quando possibile – consente non solo di evitare sanzioni, ma anche di ridurre legalmente il carico fiscale. La vera differenza oggi la fa la pianificazione: affidarsi a professionisti e mantenere una gestione ordinata e trasparente è la chiave per trasformare un potenziale problema in un vantaggio.

In definitiva, chi opera nel settore delle locazioni brevi deve essere consapevole che ogni dato comunicato può essere utilizzato dal Fisco. Per questo motivo, prevenire è sempre meglio che difendersi.

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Ma cosa cambia davvero? E soprattutto: è ancora conveniente utilizzare la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?

In questo articolo analizziamo nel dettaglio tutte le novità introdotte, cosa prevede la nuova normativa, i vantaggi e gli svantaggi, e come muoversi per risparmiare legalmente sulle tasse senza rischiare sanzioni.

Affitti brevi 2026

Dal 1° gennaio 2026 è entrato in vigore un nuovo impianto normativo che segna una vera svolta per chi affitta immobili con la formula degli affitti brevi. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti modifiche fiscali e normative, ridisegnando i confini tra attività privata e attività imprenditoriale. La novità più rilevante? Chi affitta tre o più immobilisarà considerato automaticamente un imprenditore e dovrà aprire la partita IVA, con tutti gli obblighi contabili e fiscali che ne conseguono.

Questa presunzione di imprenditorialità segna un cambio di paradigma rispetto al passato, in cui si poteva affittare più di due immobili senza dover passare al regime IVA. Ora, la soglia è stata abbassata, con l’obiettivo (non dichiarato ma evidente) di contrastare l’evasione fiscale e regolamentare un settore in forte espansione.

Per quanto riguarda la cedolare secca, la Legge ha confermato il sistema progressivo introdotto nel 2024, ma lo ha codificato con maggiore precisione:

• 21% sul primo immobile affittato a breve termine;

• 26% sul secondo immobile;

• 30% su terzo e quarto immobile.

La base normativa è l’art. 7 della Legge di Bilancio 2026, che modifica l’art. 4 del DL 50/2017. È importante sottolineare che resta possibile scegliere l’unità immobiliare a cui applicare l’aliquota più bassa in sede di dichiarazione dei redditi.

Oltre alla normativa statale, si attendono ulteriori interventi da Regioni e Comuni, in particolare su aspetti urbanistici e amministrativi, che potrebbero influenzare l’attività in modo rilevante.

Cedolare secca

Prima di entrare nel merito delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, è utile ricordare cosa prevede il regime della cedolare secca, uno strumento fiscale che negli ultimi anni ha attirato molti proprietari di immobili in locazione. La cedolare secca è una modalità opzionale di tassazione che consente di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva, calcolata sul reddito da locazione.

Oltre alla tassazione agevolata, il regime offre altri vantaggi: chi opta per la cedolare non deve pagare l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto. Tuttavia, è importante sapere che non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione del contratto.

L’adesione alla cedolare comporta anche la rinuncia all’adeguamento del canone: non sarà possibile aggiornare l’affitto nemmeno sulla base dell’indice ISTAT. Questo limite è spesso sottovalutato, ma può incidere nel medio-lungo periodo sui ricavi del locatore, soprattutto in contesti di inflazione crescente.

Secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate, l’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto o in sede di rinnovo annuale, nel caso di contratti pluriennali. Se non viene esercitata subito, si applicano le regole ordinarie, comprese le imposte di registro e bollo, che non sono rimborsabili.

Infine, ricordiamo che quanto previsto dalla manovra 2026 è ancora contenuto in un disegno di legge (DDL) in fase di approvazione: sono quindi possibili modifiche prima dell’entrata in vigore definitiva.

Partita IVA obbligatoria dal terzo immobile

Uno dei cambiamenti più impattanti introdotti dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda la definizione di “attività imprenditoriale” per chi gestisce affitti brevi. Fino al 2025, il confine tra gestione privata e attività d’impresa era piuttosto sfumato e lasciava spazio a interpretazioni. Dal 2026, invece, viene introdotto un criterio oggettivo e chiaro: dal terzo immobile affittato con contratti brevi, scatta automaticamente l’obbligo di apertura della partita IVA.

Questo significa che chi possiede e affitta tre o più appartamenti con contratti inferiori a 30 giorni sarà considerato un imprenditore a tutti gli effetti. Di conseguenza, dovrà:

• Aprire una partita IVA con codice ATECO specifico per le locazioni brevi;

• Adempiere agli obblighi contabili e fiscali tipici di un’impresa (tenuta registri, fatturazione elettronica, dichiarazioni IVA);

• Eventualmente iscriversi alla Gestione Separata INPS, se si supera una certa soglia di reddito.

Inoltre, l’attività potrebbe essere soggetta a controlli urbanistici e amministrativi da parte dei Comuni o delle Regioni, che stanno valutando l’introduzione di nuovi regolamenti locali, come limiti al numero di immobili affittabili o obblighi di comunicazione.

Il passaggio alla forma imprenditoriale, per molti piccoli proprietari, può comportare un aumento dei costi gestionali e fiscali. Tuttavia, in alcuni casi, può rivelarsi anche un’opportunità per strutturare meglio l’attività e scaricare i costi legati alla gestione dell’immobile. Valutare caso per caso è essenziale per non incorrere in errori o sanzioni.

Conviene ancora la cedolare secca 

Con l’introduzione del nuovo sistema a scaglioni di aliquota (21%, 26% e 30%) e l’obbligo di aprire partita IVA dal terzo immobile, la domanda che molti proprietari si pongono è: la cedolare secca è ancora conveniente nel 2026? La risposta dipende da diversi fattori, tra cui il numero di immobili affittati, il reddito prodotto e le spese sostenute per la gestione dell’attività.

Nel dettaglio:

• Se si affitta solo un immobile, l’aliquota al 21% rimane competitiva rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, soprattutto per chi si trova in scaglioni medio-alti. In più, il regime è semplice, senza obblighi IVA o INPS.

• Con due immobili, l’aliquota sale al 26%, ma può ancora risultare vantaggiosa se i canoni sono elevati e non si hanno molti costi da scaricare. Tuttavia, si perde parte del risparmio fiscale.

• Dal terzo immobile in su, con tassazione al 30% e obbligo di partita IVA, la cedolare secca diventa decisamente meno attrattiva, soprattutto se confrontata con il regime d’impresa ordinario o forfettario, che consente di dedurre i costi e, in alcuni casi, di applicare aliquote più basse grazie alla flat tax (15% o 5%).

Inoltre, va considerato che la cedolare secca non consente di dedurre spese come ristrutturazioni, arredi, utenze, spese condominiali o commissioni di agenzie e portali online. Questo può rappresentare un limite per chi gestisce immobili in modo intensivo e professionale.

Conclusione?

La cedolare secca continua a essere una buona scelta per chi affitta saltuariamente o con basso profilo gestionale, ma diventa meno conveniente per chi entra in una logica imprenditoriale.

Affitti brevi, locazioni turistiche e attività imprenditoriale

Con le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, diventa ancora più importante distinguere chiaramente tra affitto breve, locazione turistica e attività imprenditoriale vera e propria.

Tre termini spesso utilizzati come sinonimi, ma che in realtà si riferiscono a modelli giuridici e fiscali diversi, ognuno con obblighi e regole specifiche.

• Gli affitti brevi sono definiti come contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, senza servizi aggiuntivi come colazione, pulizia giornaliera o reception. Sono rivolti prevalentemente a turisti o lavoratori in trasferta e non richiedono, in linea generale, partita IVA, se limitati a uno o due immobili.

• Le locazioni turistiche sono una forma di affitto breve regolata a livello regionale e comunale, con adempimenti che possono includere SCIA, comunicazione alla questura degli ospiti, rispetto di norme urbanistiche e certificazioni energetiche. Alcune Regioni impongono l’iscrizione in elenchi specifici o l’uso di codici identificativi.

• L’attività imprenditoriale scatta quando si superano determinati limiti, ora ben definiti: dal terzo immobile affittato, si presume per legge l’esercizio di un’impresa. In questo caso, il proprietario è obbligato ad aprire partita IVA, adottare un regime fiscale coerente e rispettare le normative del settore turistico-alberghiero (come la registrazione presso la Camera di Commercio).

La corretta qualificazione dell’attività è fondamentale, perché da essa derivano importanti conseguenze fiscali, amministrative e perfino penali in caso di omessa comunicazione o esercizio abusivo. È perciò consigliabile, prima di avviare o ampliare un’attività di affitti brevi, consultare un commercialista esperto in materia per una valutazione caso per caso.

Interventi attesi da Regioni e Comuni

Oltre alle novità introdotte a livello statale dalla Legge di Bilancio 2026, nei prossimi mesi si attendono importanti sviluppi anche sul piano locale, con Regioni e Comuni pronti a introdurre ulteriori regole per la gestione degli affitti brevi. Si tratta di un passaggio cruciale, perché il legislatore nazionale ha lasciato ampio margine di intervento agli enti locali, in particolare su aspetti urbanistici e amministrativi.

Alcuni Comuni – soprattutto nelle città turistiche o ad alta tensione abitativa come Roma, Firenze, Venezia, Bologna, Milano – stanno valutando o hanno già annunciato l’intenzione di:

• limitare il numero massimo di immobili affittabili come affitti brevi per ciascun proprietario;

• introdurre zone a regolamentazione speciale, dove gli affitti turistici saranno fortemente limitati;

• obbligare i proprietari a richiedere autorizzazioni preventive o a iscriversi in appositi registri comunali;

• intensificare i controlli sul codice identificativo nazionale (CIN) e sulla trasmissione dei dati agli enti preposti;

• aumentare la tassa di soggiorno o introdurre contributi speciali a carico dei locatori.

Anche le Regioni, da parte loro, possono intervenire con leggi ad hoc, ad esempio prevedendo corsi obbligatori di formazione, requisiti strutturali minimi per gli alloggi o l’obbligo di stipulare assicurazioni di responsabilità civile.

Questo contesto normativo frammentato e in evoluzione rende la gestione degli affitti brevi sempre più complessa. È quindi fondamentale che ogni locatore sia aggiornato sulla normativa non solo nazionale ma anche locale, per evitare sanzioni o addirittura l’interruzione forzata dell’attività.

Conclusione

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 cambiano in modo sostanziale il panorama fiscale degli affitti brevi in Italia. L’obiettivo del legislatore è chiaro: ridurre le zone grigie, contrastare l’evasione e distinguere chi affitta in modo occasionale da chi lo fa come vera attività d’impresa. Tuttavia, questo si traduce in nuove complessità burocratiche e in un aumento della pressione fiscale per chi gestisce più immobili.

Per i piccoli proprietari, la cedolare secca al 21% può continuare a rappresentare una soluzione semplice e vantaggiosa, a patto di limitare l’attività a un solo immobile e rispettare tutte le regole. Chi invece possiede più unità immobiliari e genera redditi significativi da affitti turistici deve ora valutare con attenzione l’apertura della partita IVA, la possibilità di passare a un regime forfettario (dove applicabile), e i vantaggi fiscali legati alla deduzione dei costi.

Fondamentale sarà anche monitorare i futuri interventi di Regioni e Comuni, che potrebbero introdurre nuove restrizioni o obblighi. L’adeguamento alle normative locali diventa quindi un passaggio obbligato per evitare sanzioni, chiusure forzate o l’esclusione dalle principali piattaforme digitali.

Il consiglio finale è semplice: farsi assistere da un commercialista specializzato nella fiscalità immobiliare. Solo un’analisi personalizzata può aiutare a scegliere il regime fiscale più conveniente e a mantenere l’attività pienamente conforme alla normativa.

In un settore in continua evoluzione, la prevenzione è il miglior risparmio fiscale.

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Le nuove disposizioni puntano a rendere più rigido e selettivo l’accesso alla cedolare secca per i locatori non professionali, cercando di arginare fenomeni di evasione e allinearsi alle direttive europee e alle pressioni del mercato immobiliare. L’intento del Governo è quello di rafforzare i controlli e limitare gli abusi, introducendo modifiche sostanziali alla disciplina oggi in vigore.

Questo articolo approfondisce in modo chiaro e aggiornato la bozza della norma contenuta nella Legge di Bilancio 2026, gli emendamenti proposti e il dibattito politico in corso, l’impatto delle novità su chi affitta case per brevi periodi e le strategie legali per risparmiare sulle tasse nel nuovo scenario normativo.

Legge di Bilancio 2026 

Il Disegno di Legge di Bilancio 2026 introduce una modifica sostanziale alla disciplina fiscale degli affitti brevi, intervenendo direttamente sull’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96). In base alla versione attualmente in bozza dell’articolo 7 del DDL, la tassazione sui redditi da locazione breve subirebbe un aumento generalizzato al 26%, sia per i privati locatori che per gli intermediari e i portali online che facilitano l’affitto degli immobili.

Nello specifico, il nuovo testo eliminerebbe la riduzione al 21% introdotta nel 2024, la quale permetteva di applicare l’aliquota agevolata almeno su un immobile per ciascun contribuente. Inoltre, anche la ritenuta operata dagli intermediari, attualmente al 21%, verrebbe innalzata al 26%, diventando un acconto d’imposta per chi non opta per la cedolare secca.

Questa impostazione, se confermata, comporterebbe un aggravio fiscale considerevole per i piccoli proprietari che gestiscono affitti turistici occasionali. Tuttavia, è già stato presentato un emendamento correttivo allo stesso articolo 7, che introduce un sistema di tassazione progressivo basato sul numero di immobili affittati, distinguendo chiaramente tra locazioni occasionali e attività d’impresa.

L’intento del legislatore è chiaro: limitare l’utilizzo della cedolare secca da parte di chi opera nel settore in modo sistematico e professionale, e al tempo stesso evitare penalizzazioni eccessive per chi mette in locazione solo una singola unità immobiliare a fini turistici.

Cedolare secca

Prima di analizzare le modifiche proposte per il 2026, è utile riepilogare brevemente le regole generali della cedolare secca, un regime fiscale facoltativo pensato per semplificare e alleggerire il carico fiscale sui redditi derivanti dagli immobili dati in locazione.

La cedolare secca si configura come una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali (regionale e comunale), applicabile alla parte di reddito derivante dalla locazione. Aderendo a questo regime, il contribuente beneficia inoltre dell’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo che normalmente sarebbero dovute per la registrazione, la risoluzione o la proroga del contratto di locazione.

Tuttavia, tale agevolazione comporta alcune rinunce. In particolare, non è possibile chiedere aggiornamenti del canone di locazione, nemmeno se previsti contrattualmente. Questo include anche l’adeguamento annuale all’indice ISTAT, una voce spesso presente nei contratti standard di affitto.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata al momento della registrazione del contratto, ma anche negli anni successivi, in caso di contratti pluriennali. Se l’opzione non viene esercitata fin dall’inizio, la registrazione segue il regime ordinario e le imposte già versate (registro e bollo) non sono rimborsabili.

In sintesi, la cedolare secca rappresenta una forma di tassazione più snella e conveniente, soprattutto per i piccoli locatori. Tuttavia, con la Legge di Bilancio 2026, il suo impiego rischia di essere fortemente ridimensionato, soprattutto per chi possiede più immobili destinati alla locazione breve.

Nuove aliquote 

Alla bozza iniziale della Legge di Bilancio 2026, che prevedeva un aumento generalizzato al 26% per tutti gli affitti brevi, è stato proposto un emendamento correttivo volto a introdurre una tassazione differenziata e più equa, in base al numero di immobili locati dal contribuente. L’obiettivo è quello di evitare di penalizzare chi affitta una sola abitazione a fini turistici, distinguendolo da chi esercita un’attività con caratteristiche più imprenditoriali.

Secondo il nuovo testo emendativo dell’articolo 7, i redditi da contratti di locazione breve saranno tassati con aliquote progressive, nel seguente modo:

• 21% per i redditi derivanti dalla locazione di una sola unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;

• 26% per la seconda unità immobiliare destinata ad affitti brevi;

• 30% per la terza e quarta unità immobiliare oltre alla seconda.

A partire dalla terza unità in poi, inoltre, l’attività sarà considerata di tipo industriale o imprenditoriale, comportando l’obbligo di apertura della partita IVA e l’applicazione della disciplina fiscale ordinaria per le imprese.

Questa proposta sembra aver trovato un ampio consenso politico, anche grazie all’intervento del Governo che, tramite una nota ministeriale, ha confermato l’intenzione di non penalizzare chi affitta una sola casa. Infatti, si legge: “Siamo tutti d’accordo sulla necessità di cancellare l’aumento dal 21 al 26% per chi affitta una sola casa.”

Se approvato, l’emendamento rappresenterebbe un compromesso tra esigenze fiscali e tutela dei piccoli proprietari, mantenendo l’agevolazione più bassa solo per chi affitta in modo saltuario e senza finalità imprenditoriali.

Affitti brevi 2026

Le modifiche previste dalla Legge di Bilancio 2026 avranno un impatto rilevante su migliaia di contribuenti che fino a oggi hanno scelto di affittare in modo occasionale uno o più immobili con finalità turistiche. Con l’introduzione delle aliquote progressive del 21%, 26% e 30%, la convenienza della cedolare secca si ridurrà sensibilmente per chi possiede più di un’abitazione destinata agli affitti brevi.

Chi dispone di una sola casa continuerà a beneficiare della tassazione agevolata al 21%, mentre per i multiproprietarisarà essenziale valutare attentamente la sostenibilità fiscale dell’attività. In particolare, chi arriverà a gestire tre o più unità immobiliari dovrà aprire partita IVA, affrontando obblighi contabili più complessi (fatturazione elettronica, liquidazioni IVA, tenuta registri) e rientrando nel regime fiscale ordinario delle imprese.

Per chi si troverà in questa situazione, sarà strategico valutare:

• Il regime fiscale più adatto tra forfettario e ordinario;

• La possibilità di trasformare l’attività in impresa familiare o costituire una società per ottimizzare il carico fiscale;

• L’opportunità di affidarsi a property manager o intermediari che possano gestire l’attività nel rispetto delle nuove norme.

È inoltre consigliabile, già dal 2025, monitorare attentamente la propria posizione fiscale, simulando diversi scenari per capire quale sarà l’incidenza delle nuove aliquote sul proprio reddito.

Infine, ricordiamo che le novità impatteranno anche sugli intermediari e portali telematici, che dovranno applicare la ritenuta al 26% come acconto in caso di mancata opzione per la cedolare secca, un ulteriore elemento da considerare nella pianificazione fiscale.

Rischi da evitare

Uno degli aspetti più delicati della normativa sugli affitti brevi è il confine tra attività occasionale e attività imprenditoriale. Le nuove regole introdotte dalla bozza della Legge di Bilancio 2026, in particolare con la tassazione al 30% dalla terza unità immobiliare e l’obbligo di partita IVA, mirano a chiarire questo confine, ma anche ad aumentare i controlli per evitare abusi.

Fino a oggi, molti contribuenti sono riusciti a operare senza partita IVA anche con più immobili in affitto, appellandosi al concetto di attività non abituale.

Tuttavia, con l’introduzione del nuovo regime, sarà molto più facile per l’Agenzia delle Entrate qualificare l’attività come commerciale o imprenditoriale, soprattutto quando si:

• gestiscono più immobili;

• utilizzano portali online o agenzie per la promozione;

• offrono servizi accessori come pulizia, check-in/check-out o noleggio;

• svolge l’attività in modo continuativo e organizzato.

In questi casi, anche in assenza di apertura formale della partita IVA, il contribuente può essere sottoposto a verifiche fiscali e, se l’attività viene qualificata come impresa, può incorrere in accertamenti, sanzioni e recupero delle imposte non versate, oltre agli interessi.

Per evitare problemi, è importante conoscere le soglie di legge e la giurisprudenza, che sempre più spesso conferma la linea dell’Agenzia delle Entrate: la sistematicità e l’organizzazione dell’attività contano più del numero degli immobili. Da qui l’importanza di un corretto inquadramento fiscale già nel 2025, per arrivare preparati ai cambiamenti del 2026.

Cedolare secca o partita IVA

Con le nuove soglie introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, sarà sempre più frequente che i proprietari si trovino di fronte a una scelta obbligata: continuare con la cedolare secca (possibilmente solo per un immobile) o passare a un regime d’impresa con apertura della partita IVA. La decisione non è solo fiscale, ma anche strategica, e può avere conseguenze rilevanti sul lungo termine.

Il regime della cedolare secca, con aliquota al 21% per il primo immobile (26% per il secondo e 30% dalla terza unità in poi), è certamente più semplice da gestire: non richiede obblighi contabili, niente fatturazione elettronica, e soprattutto esonera dal pagamento di IRPEF ordinaria, addizionali, imposta di registro e di bollo. Tuttavia, diventa molto meno conveniente man mano che aumentano gli immobili o l’organizzazione dell’attività.

Dall’altra parte, aprire partita IVA comporta l’assoggettamento al regime ordinario o al regime forfettario (se ne sussistono i requisiti), ma offre anche maggiori strumenti di deduzione e detrazione dei costi (utenze, manutenzioni, servizi di pulizia, commissioni agenziali, spese pubblicitarie, ecc.). Questo può essere vantaggioso soprattutto per chi ha spese importanti legate alla gestione degli immobili e punta a strutturare l’attività in modo professionale.

Inoltre, con la partita IVA è possibile offrire servizi accessori, gestire più immobili legalmente e aumentare la propria presenza online attraverso OTA (Online Travel Agencies) come Airbnb e Booking, senza il rischio di essere contestati come evasori.

Il consiglio, in vista del 2026, è di analizzare caso per caso, simulare il carico fiscale totale nei due regimi e affidarsi a un consulente per trovare la soluzione più efficiente e sostenibile.

Intermediari e portali digitali

Oltre ai proprietari di immobili, le nuove disposizioni contenute nella Legge di Bilancio 2026 coinvolgeranno in modo diretto anche gli intermediari immobiliari e i portali online che operano nel settore delle locazioni brevi. Le piattaforme digitali che facilitano l’incontro tra domanda e offerta di alloggi turistici, infatti, saranno chiamate a svolgere un ruolo fiscale attivo ancora più incisivo.

In base alla bozza della norma, i soggetti che intervengono nella riscossione dei canoni di locazione dovranno applicare una ritenuta d’acconto del 26% sull’importo versato al locatore, in linea con l’aliquota della cedolare secca prevista per la locazione breve. Attualmente, questa ritenuta è del 21%, ma il DDL prevede l’adeguamento automatico al nuovo livello di tassazione.

La ritenuta sarà effettuata anche in assenza di opzione per la cedolare secca, e rappresenterà in tal caso un acconto IRPEF. Questo comporta un ulteriore aggravio gestionale per i portali, che dovranno aggiornare i propri sistemi informatici e fiscali per garantire il corretto versamento delle imposte, il rilascio delle certificazioni ai locatori e l’invio delle comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.

Le piattaforme, inoltre, potranno essere soggette a controlli più stringenti, con responsabilità dirette in caso di errori, omissioni o mancata trasparenza nei flussi di pagamento. L’inasprimento delle regole rappresenta una risposta del legislatore al crescente utilizzo delle locazioni turistiche online, con l’obiettivo di ridurre l’evasione e garantire equità fiscale tra operatori professionali e non.

In questo nuovo contesto, sarà fondamentale che anche i proprietari che utilizzano portali digitali siano informati sul funzionamento delle ritenute e sul corretto trattamento dei redditi percepiti.

Coperture finanziarie e incognite politiche

Nonostante il testo emendativo dell’articolo 7 abbia trovato un ampio consenso tecnico e politico, rimangono ancora alcune incognite legate alle coperture finanziarie necessarie per sostenere la riforma della cedolare secca. In particolare, il ritorno all’aliquota del 21% per la prima unità immobiliare rappresenta, per lo Stato, un mancato introito fiscale rispetto all’aumento generalizzato al 26% previsto inizialmente nella bozza.

Nel corso del vertice sulla Manovra 2026, i rappresentanti del Governo hanno confermato l’intenzione di non penalizzare chi affitta una sola casa, ma allo stesso tempo hanno sottolineato come le coperture per questa agevolazione restino un punto critico. Il Ministero dell’Economia sta lavorando a diverse ipotesi, tra cui:

• Un maggiore gettito derivante dall’emersione dell’attività imprenditoriale occulta;

• Una stretta sui controlli e sull’attività dei portali digitali;

• L’introduzione di tetti massimi per il beneficio della cedolare secca nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Finché non verrà approvato il testo definitivo, il rischio è che l’accordo politico raggiunto venga rimodulato, o che vengano introdotti criteri ulteriori per l’accesso all’aliquota del 21%, come limiti reddituali, geografici o temporali. Inoltre, le pressioni da parte delle associazioni del settore turistico e dei Comuni, che chiedono una regolamentazione più stringente degli affitti brevi per tutelare il mercato della locazione residenziale, potrebbero influenzare la stesura finale della norma.

Per questo motivo è fondamentale monitorare l’iter parlamentare della Legge di Bilancio 2026 e valutare già da ora strategie alternative per proteggere la propria posizione fiscale, in caso di modifiche dell’ultimo minuto.

Conclusione

Le modifiche introdotte dal DDL di Bilancio 2026 segnano un cambio di paradigma nella fiscalità degli affitti brevi in Italia. L’epoca della cedolare secca al 21% indistintamente per tutti sembra avviarsi verso una fine, lasciando spazio a un sistema più articolato e selettivo, con aliquote progressive che riflettono il grado di professionalizzazione dell’attività.

Se l’emendamento verrà approvato così com’è, il nuovo quadro normativo prevede:

• Cedolare secca al 21% per un solo immobile destinato ad affitti brevi;

• Aliquota al 26% per il secondo immobile;

• Tassazione al 30% dalla terza unità in poi, con obbligo di apertura della partita IVA.

L’intento del legislatore è duplice: da un lato tutelare il gettito fiscale, dall’altro disincentivare la speculazione immobiliare nei centri urbani e turistici, dove gli affitti brevi hanno contribuito all’aumento dei canoni a lungo termine e alla carenza di alloggi per residenti.

Per i proprietari, il 2025 sarà un anno cruciale per ripensare la propria strategia fiscale e immobiliare. È consigliabile analizzare con attenzione:

• La redditività reale dell’attività;

• I costi di gestione e i margini di risparmio legale;

• L’eventuale convenienza di aprire una partita IVA, magari scegliendo il regime forfettario.

In ogni caso, la pianificazione fiscale preventiva sarà essenziale per evitare errori, accertamenti o aggravi imprevisti. Rivolgersi a un professionista può fare la differenza tra un’attività redditizia e un’attività fiscalmente penalizzante.

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Con l’Ordinanza n. 30016 del 28 ottobre 2021, la sezione tributaria della Corte di Cassazione ha rimesso la questione alle Sezioni Unite, richiedendo un intervento chiarificatore per dirimere una contrapposizione giurisprudenziale: è possibile applicare la cedolare secca in caso di contratto di locazione ad uso foresteria stipulato con una società?

Questa ordinanza interlocutoria ha quindi un’importanza cruciale: potrebbe riscrivere la prassi su migliaia di contratti d’affitto e influire sulle scelte fiscali sia dei proprietari che degli affittuari.

Nell’articolo analizzeremo il contesto normativo, la giurisprudenza contrastante e le implicazioni pratiche per i contribuenti. Scopriremo anche quali strategie fiscali sono ancora legittime per risparmiare in modo legale e come orientarsi in attesa del pronunciamento delle Sezioni Unite.

Il caso concreto 

La questione oggetto dell’Ordinanza n. 30016/2021 trae origine da una vicenda concreta che coinvolgeva una persona fisica proprietaria di immobili. Quest’ultima aveva stipulato contratti di locazione con una università privata, destinando gli immobili ad abitazione e alloggio temporaneo per dipendenti, collaboratori o soggetti legati all’università da rapporti professionali. Si trattava, quindi, di contratti a uso foresteria, una tipologia ibrida che si colloca tra l’abitativo e il commerciale.

L’Agenzia delle Entrate, attenendosi all’orientamento restrittivo consolidato, ha negato l’applicabilità della cedolare secca. Secondo tale visione, la tassa piatta del 21% (o 10% in alcuni casi) non è ammessa né quando il locatore agisce nell’ambito di attività d’impresa, né quando il conduttore è un soggetto imprenditoriale o professionale.

Nel primo grado di giudizio la contribuente aveva ottenuto ragione, ma l’esito si è ribaltato nel secondo grado, dove i giudici hanno accolto la tesi dell’Amministrazione finanziaria. La contribuente ha così deciso di ricorrere in Cassazione, dove la sezione tributaria ha ritenuto necessario coinvolgere le Sezioni Unite, vista la forte divergenza interpretativa.

La Cassazione ha ripercorso la normativa di riferimento, ovvero l’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011, che prevede la cedolare secca come regime facoltativo e sostitutivo dell’IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e bollo, applicabile solo se:

1. Il locatore è una persona fisica che non agisce come impresa;

2. Il contratto ha a oggetto una locazione abitativa;

3. L’uso non sia collegato a un’attività d’impresa o professionale, né da parte del locatore né del conduttore.

Cedolare secca e uso foresteria

Nell’Ordinanza interlocutoria n. 30016 del 28 ottobre 2021, la sezione tributaria della Corte di Cassazione non si è limitata a ribadire i presupposti normativi per l’accesso alla cedolare secca, ma ha introdotto un elemento cruciale di riflessione: è davvero possibile considerare “abitativa” una locazione a uso foresteria?

Secondo i giudici, la risposta non è affatto scontata. La locazione abitativa, così come intesa dal legislatore, presuppone che il conduttore utilizzi direttamente l’immobile come propria residenza o domicilio temporaneo. Al contrario, nel caso di locazioni foresteria, l’utilizzo del bene non è personale, ma funzionale all’attività del conduttore, che può essere una società o un ente. L’immobile viene infatti messo a disposizione di terzi soggetti (dipendenti, collaboratori, ospiti) per motivi organizzativi, lavorativi o formativi.

La Cassazione, con un approccio sistematico, ha evidenziato come questa fattispecie non risponda pienamente alla ratio del regime agevolativo della cedolare secca, che – secondo il legislatore – nasce con l’obiettivo di contrastare l’evasione fiscale nel mercato delle locazioni abitative, favorendo l’emersione del sommerso e incentivando la regolarizzazione dei contratti tra privati.

A rafforzare questa tesi interviene anche il comma 6-bis dell’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011, che consente la cedolare secca solo in specifici casi eccezionali, come nel caso di immobili locati a cooperative edilizie o enti non commerciali, purché sublocati a studenti universitari o messi a disposizione dei comuni, e sempre senza aggiornamento del canone. La norma appare quindi pensata per esigenze sociali e abitative, non per finalità produttive o aziendali.

Contrasto giurisprudenziale

Uno degli aspetti più controversi emersi nel tempo riguarda il ruolo del conduttore, ovvero del soggetto che prende in affitto l’immobile. La giurisprudenza recente aveva infatti ammesso la possibilità che il contratto di locazione fosse stipulato nell’ambito dell’attività professionale del conduttore, senza per questo precludere l’accesso alla cedolare secca da parte del locatore.

Secondo tale orientamento, ciò che conta è la destinazione abitativa dell’immobile e il fatto che il locatore sia una persona fisica non imprenditore. Dunque, anche se il conduttore è un professionista o un soggetto imprenditoriale, l’agevolazione fiscale potrebbe comunque trovare applicazione, a patto che la destinazione dell’immobile resti abitativa e non commerciale.

L’Ordinanza n. 30016/2021, tuttavia, mette in discussione questa impostazione, mostrando un evidente cambio di rotta. La Cassazione evidenzia come la locazione ad uso foresteria, quando stipulata con una società, introduca elementi che si allontanano dallo spirito originario della cedolare secca. Il conduttore, infatti, non utilizza direttamente l’immobile, bensì lo concede a terzi (come dipendenti o collaboratori), in un’ottica prettamente aziendale o funzionale.

Proprio questo elemento, l’assenza di un utilizzo diretto e personale, rappresenta, secondo i giudici di legittimità, un ostacolo all’applicazione del regime fiscale agevolato. La Corte mette quindi in evidenza un conflitto interpretativo rilevante, che incide direttamente sulla certezza del diritto per migliaia di proprietari immobiliari.

Alla luce di questa incertezza normativa e giurisprudenziale, la Cassazione ha ritenuto indispensabile l’intervento delle Sezioni Unite, affinché venga stabilito un principio univoco e chiarificatore.

Implicazioni fiscali

In attesa del pronunciamento delle Sezioni Unite della Cassazione, i proprietari di immobili che hanno scelto o stanno valutando la cedolare secca su contratti ad uso foresteria si trovano in una posizione delicata. Il rischio è di applicare un regime fiscale non corretto, con conseguenze economiche anche rilevanti: recuperi d’imposta, sanzioni e interessi.

Chi ha già optato per la cedolare in presenza di un contratto con una società, anche a fronte di un utilizzo abitativo (ma non personale) dell’immobile, potrebbe essere esposto a contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il caso illustrato nell’ordinanza mostra chiaramente come l’Agenzia tenda ad assumere una posizione rigorosa, rifiutando l’applicazione del regime agevolato non solo quando il locatore agisce come impresa, ma anche quando il conduttore è un soggetto imprenditoriale.

Al tempo stesso, non mancano orientamenti giurisprudenziali più aperti, che hanno avallato la possibilità di applicare la cedolare secca anche in contratti dove il conduttore è un professionista o una società, purché la destinazione dell’immobile resti abitativa. Questo scenario di incertezza spinge molti contribuenti a cercare tutela attraverso il contenzioso, oppure a rinunciare preventivamente al regime agevolato per evitare accertamenti.

In ottica prudenziale, fino a quando non verrà sciolto il nodo interpretativo, può essere utile valutare:

• La stipula di contratti chiari, che definiscano l’uso specifico dell’immobile;

• Il ricorso al regime IRPEF ordinario, almeno temporaneamente, in caso di dubbi;

• Il parere di un consulente fiscale esperto, per valutare caso per caso la strategia migliore.

L’intervento delle Sezioni Unite sarà determinante per restituire certezza ai proprietari e ai professionisti del settore immobiliare, aprendo (o chiudendo) definitivamente la strada alla cedolare secca per le locazioni foresteria.

Il principio di capacità contributiva

Uno degli argomenti chiave sollevati dalla Cassazione nell’Ordinanza n. 30016/2021 riguarda la ratio legis della cedolare secca, collegata al principio costituzionale di capacità contributiva (art. 53 Cost.). L’introduzione di un regime fiscale agevolato come la cedolare secca – spiega la Corte – si giustifica solo se sussiste un fondamento oggettivo e coerente con i principi generali del sistema tributario.

La cedolare secca, infatti, nasce con due obiettivi principali:

1. Contrastare l’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative;

2. Semplificare la tassazione per i piccoli proprietari privati che mettono a reddito i propri immobili, incentivando la registrazione regolare dei contratti.

In questa prospettiva, secondo la Corte, il regime sostitutivo ha senso solo se applicato in contesti in cui la locazione risponde a reali esigenze abitative. Quando l’immobile viene locato a una società per uso foresteria – quindi per essere messo a disposizione di dipendenti, collaboratori o ospiti in modo strumentale all’attività produttiva – viene meno la finalità sociale che giustifica la tassazione ridotta.

Il rischio è quindi quello di ampliare eccessivamente il perimetro applicativo della cedolare secca, snaturandone la funzione e generando una distorsione del principio di equità fiscale. In tal senso, la Cassazione invita a una lettura restrittiva, proprio per evitare un utilizzo strumentale della norma da parte di soggetti che, pur non esercitando direttamente un’attività imprenditoriale come locatori, stipulano contratti che rientrano nel circuito economico-produttivo.

Questa impostazione potrebbe portare a una stretta interpretativa definitiva, in cui la cedolare secca verrebbe riservata ai soli contratti in cui l’utilizzo dell’immobile sia diretto, personale e destinato ad abitazione in senso stretto.

L’intervento delle Sezioni Unite

Il rinvio operato dalla sezione tributaria della Cassazione alle Sezioni Unite rappresenta un passaggio di enorme rilievo per il diritto tributario. Quando la Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria, invoca l’intervento delle Sezioni Unite, significa che il contrasto giurisprudenziale è particolarmente rilevante e produce effetti diffusi e sistemici. Questo è certamente il caso delle locazioni ad uso foresteria e della loro compatibilità con il regime della cedolare secca.

L’auspicio è che l’intervento delle Sezioni Unite possa finalmente uniformare l’interpretazione normativa, mettendo fine a una pluralità di orientamenti che, negli ultimi anni, ha generato incertezza operativa per i contribuenti. Alcune sentenze, infatti, hanno ammesso la cedolare secca anche in presenza di conduttori professionali o societari, mentre altre – più restrittive – l’hanno negata, richiamando il carattere personale dell’uso abitativo richiesto dalla norma.

Se le Sezioni Unite dovessero accreditare l’interpretazione restrittiva, si consoliderebbe la prassi dell’Agenzia delle Entrate, che nega l’agevolazione in tutti i casi in cui il conduttore è una società, anche se l’immobile viene effettivamente usato come abitazione da terzi. In questo scenario, molti contratti stipulati negli ultimi anni con applicazione della cedolare secca potrebbero essere oggetto di accertamento e rettifica, con effetti anche retroattivi.

Al contrario, un’interpretazione più ampia potrebbe aprire la strada a nuove opportunità per i locatori privati, offrendo maggiore flessibilità fiscale anche in contesti professionali o aziendali, purché sia rispettata la destinazione abitativa dell’immobile.

Consigli pratici per i locatori

In questo contesto incerto, in cui la compatibilità della cedolare secca con i contratti ad uso foresteria è ancora in fase di valutazione da parte delle Sezioni Unite, i proprietari di immobili devono muoversi con attenzione per evitare rischi fiscali futuri. Una pianificazione prudente e strategica può fare la differenza tra una gestione efficiente del patrimonio e l’esposizione a contestazioni.

Il primo consiglio utile è quello di valutare attentamente la natura del conduttore. Se si tratta di una società o di un soggetto che utilizzerà l’immobile per finalità legate alla propria attività produttiva (come ospitalità di dipendenti o collaboratori), è opportuno considerare la possibilità che l’Agenzia delle Entrate contesti l’applicazione della cedolare secca.

In questi casi, si possono seguire due approcci principali:

1. Applicare il regime IRPEF ordinario per evitare possibili rettifiche future, anche se più oneroso nel breve termine;

2. Stipulare contratti con clausole dettagliate, che precisino chiaramente la destinazione esclusivamente abitativa dell’immobile, documentando l’effettivo uso da parte di persone fisiche, pur nell’ambito di contratti con soggetti giuridici.

In ogni caso, è consigliabile richiedere un parere fiscale personalizzato e, se necessario, valutare il ricorso all’interpello preventivo presso l’Agenzia delle Entrate. Questo strumento può offrire un grado maggiore di certezza, anche se non elimina completamente il rischio di cambiamento interpretativo a seguito della sentenza delle Sezioni Unite.

Infine, è importante monitorare costantemente gli sviluppi giurisprudenziali e normativi, poiché la sentenza della Corte potrebbe aprire (o chiudere) definitivamente una strada fiscale che, fino ad oggi, è rimasta in una zona grigia.

Conclusione

La questione dell’applicabilità della cedolare secca alle locazioni ad uso foresteria rappresenta oggi uno dei nodi interpretativi più rilevanti nel panorama fiscale italiano. L’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione è atteso con grande attenzione non solo dai contribuenti, ma anche da professionisti, giudici tributari e dall’Agenzia delle Entrate stessa.

L’esito di questa pronuncia avrà impatti diretti su:

• La pianificazione fiscale dei proprietari immobiliari;

• Le strategie contrattuali da adottare in presenza di conduttori societari;

• La coerenza del sistema fiscale con i principi costituzionali, in particolare quello di capacità contributiva.

In un contesto in cui la lotta all’evasione si accompagna all’esigenza di semplificazione e certezza del diritto, è fondamentale evitare applicazioni distorte o troppo estensive di regimi agevolati. Allo stesso tempo, però, è necessario evitare che interpretazioni eccessivamente restrittive penalizzino chi, in buona fede, ha utilizzato strumenti fiscali legittimi per gestire in modo efficiente il proprio patrimonio immobiliare.

Fino al pronunciamento definitivo, resta centrale il ruolo dei consulenti fiscali nel guidare i contribuenti attraverso scelte consapevoli, bilanciando vantaggi fiscali e rischi interpretativi. Solo con una linea giurisprudenziale chiara e stabile si potrà garantire un’effettiva equità fiscale e una gestione corretta e trasparente del mercato delle locazioni.

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Il turismo è uno dei pilastri dell’economia nazionale, ma soffre spesso per la mancanza di manodopera qualificata e per le difficoltà legate alla gestione del personale stagionale. Questo incentivo, inserito nell’art. 13-ter del Decreto Omnibus, intende rispondere a un bisogno reale: offrire soluzioni abitative efficienti e sicure per i lavoratori, agevolando le imprese che decidono di investire in questo ambito.

In questo articolo approfondiremo chi può beneficiare dei contributi, quali interventi sono ammessi, quali sono le condizioni da rispettare e le tempistiche previste dalla norma, analizzando anche i vantaggi fiscali e strategici collegati a questa misura.

Le misure del Decreto Omnibus

Con l’articolo 14 del Decreto Omnibus, il Governo ha introdotto un importante pacchetto di misure urgenti finalizzate a migliorare il benessere abitativo dei lavoratori del comparto turistico-ricettivo. Si tratta di un intervento strategico che mira a rendere più attrattivo il settore, contrastare la carenza cronica di manodopera stagionale e permanente, e allo stesso tempo favorire una maggiore sostenibilità delle strutture ricettive italiane.

Il cuore della norma è costituito da contributi diretti e misure di sostegno alla locazione. Le imprese del settore potranno infatti beneficiare di risorse pubbliche per costruire, riqualificare o migliorare energeticamente e sismicamente gli alloggi destinati ai propri dipendenti, oltre che per offrire canoni d’affitto calmierati e accessibili, con una riduzione minima del 30% rispetto al valore medio di mercato.

Le risorse complessive stanziate ammontano a:

• 22 milioni di euro nel 2025 per investimenti immobiliari;

• 16 milioni di euro annui per il 2026 e 2027;

• 22 milioni di euro all’anno (dal 2025 al 2027) per sostenere l’affitto agevolato degli alloggi per i lavoratori.

Obiettivo dichiarato: garantire condizioni abitative dignitose e sostenibili ai lavoratori del turismo e della ristorazione, incentivando allo stesso tempo le imprese a investire in immobili destinati al personale. Una misura che si inserisce perfettamente nella logica del PNRR, puntando non solo alla crescita economica, ma anche al miglioramento del welfare aziendale e della qualità della vita.

Beneficiari e requisiti

Il pacchetto di incentivi previsto dal Decreto Omnibus non è rivolto indistintamente a tutte le imprese, ma è pensato per sostenere in modo mirato i soggetti che operano nel settore turistico-ricettivo e della ristorazione.

In particolare, possono beneficiare dei contributi:

• le imprese che gestiscono alloggi o residenze per lavoratori del turismo, anche non in via imprenditoriale, purché rispettino le condizioni di legge;

• i gestori di strutture turistico-ricettive come alberghi, villaggi turistici, campeggi, residence e simili;

• i gestori di esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, ovvero bar, ristoranti e attività assimilate, come definiti dall’art. 5 della Legge 287/1991;

• le cooperative che forniscono servizi connessi all’ospitalità o alla gestione degli alloggi per i lavoratori del comparto.

Una novità importante introdotta in sede di conversione del decreto è proprio l’estensione dei benefici anche alle imprese che non gestiscono in via imprenditoriale gli alloggi, ma che comunque rispettino i requisiti minimi che saranno stabiliti da un decreto attuativo del Ministero del Turismo. Questa apertura consente di includere una platea più ampia di soggetti, come piccole realtà familiari o cooperative sociali, favorendo una maggiore capillarità degli interventi.

Tra le condizioni principali per l’accesso ai contributi si evidenzia l’obbligo, da parte dei beneficiari, di offrire alloggi in condizioni agevolate per almeno 5 anni. Saranno inoltre richiesti il rispetto di standard qualitativi minimi, la tracciabilità dei costi, e l’impegno formale a ridurre i canoni di locazione del 30% rispetto al mercato, come previsto dal futuro decreto ministeriale.

Interventi ammessi e costi finanziabili

Il contributo stanziato dal Governo punta a valorizzare il patrimonio immobiliare destinato ai lavoratori del turismo, sia attraverso interventi strutturali sugli edifici sia mediante misure di sostegno diretto ai costi di affitto. I dettagli saranno chiariti in un decreto attuativo atteso entro 30 giorni dalla conversione in legge del Decreto Omnibus, ma già oggi possiamo delineare le principali aree di intervento previste.

1. Interventi edilizi e di efficientamento

Le risorse potranno essere utilizzate per finanziare:

• costruzione ex novo di alloggi da destinare ai lavoratori del settore;

• ristrutturazione edilizia, anche con cambio di destinazione d’uso;

• riqualificazione energetica e ambientale, inclusi interventi di isolamento termico, installazione di impianti fotovoltaici, sostituzione di infissi, pompe di calore, ecc.;

• miglioramento sismico e adeguamento normativo, soprattutto in zone a rischio.

In sostanza, si tratta di un incentivo alla rigenerazione del patrimonio immobiliare aziendale orientato alla sostenibilità, all’efficienza e alla sicurezza.

2. Affitti calmierati

Accanto agli investimenti sugli immobili, il provvedimento prevede anche il sostegno alla locazione: le imprese potranno ricevere un contributo pubblico per abbattere il canone di affitto degli alloggi offerti ai dipendenti, a condizione che:

• il contratto abbia una durata coerente con l’attività stagionale o permanente del dipendente;

• il canone sia almeno del 30% inferiore al valore medio di mercato nella zona di riferimento;

• l’alloggio rispetti standard minimi di sicurezza e abitabilità, che saranno definiti dal decreto ministeriale.

Si tratta di un doppio binario – investimenti + locazioni agevolate – pensato per agevolare le imprese e migliorare concretamente la condizione abitativa dei lavoratori del comparto, offrendo una leva anche per attrarre e fidelizzare forza lavoro qualificata.

Come funzionerà il contributo

Per trasformare le risorse stanziate in interventi concreti, il Decreto Omnibus prevede l’adozione, entro 30 giorni dalla data di conversione in legge, di un decreto del Ministro del Turismo, che avrà il compito di definire nel dettaglio le modalità di erogazione e gestione dei contributi.

Questo decreto attuativo sarà fondamentale per regolare:

• le tipologie di costi ammissibili, suddivisi tra interventi edilizi e contributi alla locazione;

• le categorie di beneficiari ammissibili, anche in base alla forma giuridica e alle dimensioni dell’impresa;

• le modalità per l’offerta di alloggi a canone calmierato, con durata minima di 5 anni;

• i criteri di assegnazione delle risorse, con priorità probabilmente per zone a forte vocazione turistica e a maggiore pressione abitativa;

• le procedure di controllo, revoca e verifica sull’utilizzo delle risorse;

• i limiti e le soglie di aiuti pubblici nel rispetto della normativa europea sugli aiuti di Stato.

Un punto cruciale è rappresentato dai vincoli di destinazione d’uso: le imprese beneficiarie dovranno mantenere l’alloggio destinato ai lavoratori per almeno cinque anni e documentare il rispetto delle condizioni fissate, come la riduzione del canone e gli standard abitativi minimi. In caso di violazione, il contributo potrà essere revocato, con obbligo di restituzione delle somme percepite.

Questa struttura normativa punta a garantire che le risorse non vengano disperse o utilizzate per fini diversi da quelli previsti. Allo stesso tempo, mette in sicurezza il finanziamento rispetto a possibili contenziosi o criticità legate all’applicazione delle norme sugli aiuti di Stato, che impongono trasparenza, proporzionalità e tracciabilità.

Vantaggi fiscali e strategici 

Il contributo previsto per l’efficientamento degli alloggi dei lavoratori del turismo non è solo un intervento di carattere sociale o abitativo: si tratta di una vera e propria misura economica e strategica, che può generare vantaggi concreti e misurabili per le imprese del comparto turistico-ricettivo.

1. Benefici economici diretti

Grazie ai contributi a fondo perduto, le imprese potranno riqualificare immobili aziendali senza sostenere l’intero carico finanziario.

Questo permette di:

• ridurre i costi di gestione (grazie a interventi di efficientamento energetico);

• migliorare il valore patrimoniale degli alloggi;

• abbattere l’impatto fiscale attraverso una maggiore deducibilità delle spese sostenute;

• contenere il costo del lavoro indiretto, offrendo benefit abitativi che possono sostituire aumenti salariali.

2. Vantaggi strategici e competitivi

Offrire un alloggio sicuro, moderno e a canone agevolato ai lavoratori rappresenta un importante strumento di attrazione e fidelizzazione del personale, in un momento storico in cui la manodopera qualificata nel turismo è sempre più difficile da reperire. Inoltre, un alloggio dignitoso e ben posizionato riduce l’assenteismo, migliora il benessere dei dipendenti e contribuisce a rafforzare la reputazione aziendale.

3. Sostenibilità e innovazione

Investire in efficientamento energetico significa anche adeguarsi alle nuove direttive ambientali europee, anticipando futuri obblighi normativi e potendo accedere ad altri incentivi correlati alla transizione green (come il Fondo Nazionale Turismo o i bandi regionali per la rigenerazione urbana).

In sintesi, questa misura non è solo un incentivo, ma una leva strategica per rilanciare la competitività del sistema turistico nazionale, migliorandone la sostenibilità e la capacità attrattiva.

Impatto sul territorio e sul mercato del lavoro turistico

Uno degli aspetti più rilevanti di questo pacchetto di contributi è la sua capacità di incidere non solo sulle singole imprese, ma anche sull’intero ecosistema turistico locale. In molte aree a vocazione turistica, soprattutto lungo le coste, nei grandi centri storici o in località di montagna, il costo degli alloggi è cresciuto vertiginosamente, rendendo difficile, se non impossibile, per i lavoratori stagionali trovare una sistemazione dignitosa.

Questa situazione ha generato una crisi strutturale del lavoro nel turismo, dove la domanda di manodopera è in crescita ma l’offerta fatica a rispondere. Il contributo introdotto dal Decreto Omnibus rappresenta una risposta concreta e mirata a questa problematica: agendo sul fronte dell’alloggio, si alleggerisce una delle voci di spesa più pesanti per i lavoratori e si rende il settore più attrattivo e sostenibile dal punto di vista occupazionale.

Inoltre, grazie al cofinanziamento pubblico, si incentiva una rigenerazione edilizia capillare, che può avere effetti positivi sul decoro urbano, sulla qualità ambientale delle strutture e sulla sicurezza dei territori. La misura è particolarmente rilevante in vista degli obiettivi del PNRR e della strategia nazionale per il turismo sostenibile, in quanto promuove politiche di lungo periodo basate su inclusione, efficienza e responsabilità sociale d’impresa.

In prospettiva, se ben implementata e accompagnata da una comunicazione efficace, questa iniziativa potrebbe ridefinire il rapporto tra lavoro e territorio nel turismo, stimolando nuovi investimenti, rafforzando il legame tra imprese e comunità locali, e migliorando la qualità dell’accoglienza nel nostro Paese.

Riferimenti normativi

L’incentivo per l’efficientamento degli alloggi dei lavoratori del comparto turistico-ricettivo è disciplinato, in primo luogo, dall’articolo 14 del Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 – conosciuto come Decreto Omnibus, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio 2024. Questo articolo introduce una serie di disposizioni urgenti in materia di turismo, tra cui lo stanziamento di risorse pluriennali per il miglioramento delle condizioni abitative del personale impiegato nel settore.

La norma è stata poi convertita con modificazioni nella Legge di conversione del DL Omnibus, approvata nel mese di luglio 2024, che ha apportato alcuni chiarimenti e integrazioni importanti:

• ha ampliato la platea dei beneficiari, includendo le imprese non imprenditoriali e le cooperative;

• ha previsto l’adozione di un decreto attuativo del Ministero del Turismo entro 30 giorni;

• ha precisato i vincoli minimi per l’accesso ai contributi (durata dell’alloggio agevolato, riduzione del canone, rispetto delle norme sugli aiuti di Stato).

Un altro riferimento normativo importante è rappresentato dall’articolo 5 della Legge 25 agosto 1991, n. 287, che definisce gli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande (bar, ristoranti, ecc.) tra i soggetti potenzialmente beneficiari del contributo. Questo allarga ulteriormente la portata della misura, coinvolgendo anche il settore food & beverage, tradizionalmente legato all’industria turistica.

Infine, il provvedimento si inserisce nel più ampio contesto del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), con cui condivide l’obiettivo di migliorare la qualità dei servizi turistici, aumentare la resilienza delle imprese e promuovere l’edilizia sostenibile. Il decreto attuativo dovrà necessariamente rispettare i limiti imposti dalla disciplina europea sugli aiuti di Stato, garantendo trasparenza e tracciabilità nell’uso dei fondi pubblici.

Conclusioni

Il contributo previsto dal Decreto Omnibus per l’efficientamento energetico e sismico degli alloggi dei lavoratori rappresenta una misura innovativa e lungimirante, che risponde a una doppia esigenza: migliorare il benessere abitativo del personale turistico e rafforzare la competitività del sistema ricettivo italiano.

In un contesto in cui la carenza di personale stagionale è diventata un’emergenza strutturale, garantire alloggi dignitosi e accessibili non è più un’opzione, ma una scelta strategica indispensabile. Grazie al supporto pubblico, le imprese possono oggi intervenire sul patrimonio immobiliare aziendale, ridurre i costi di gestione e contribuire a creare un settore più attrattivo, sostenibile e resiliente.

La chiave per accedere ai fondi sarà il decreto attuativo del Ministero del Turismo, atteso entro 30 giorni dalla conversione in legge.

È quindi fondamentale che le imprese interessate si attivino subito per:

• verificare la propria idoneità rispetto ai requisiti previsti;

• mappare gli immobili potenzialmente idonei;

• preparare la documentazione tecnica ed economica necessaria per presentare domanda.

Rivolgersi a un commercialista esperto in incentivi per il settore turistico può fare la differenza nel massimizzare i benefici e nel rispettare tutte le condizioni previste dalla normativa, evitando rischi e perdite di tempo.

Questa è un’occasione reale per investire nelle persone, nel territorio e nel futuro del turismo italiano.

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È il caso della clausola penale per il recesso anticipato, prevista nei contratti di locazione: secondo la recente risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 104 del 18 aprile 2024, anche in regime di cedolare secca, l’importo dovuto dall’inquilino a titolo di penale sconta l’imposta di registro. Un chiarimento che ha suscitato non pochi interrogativi, soprattutto tra coloro che pensavano di essere esenti da qualsiasi obbligo fiscale accessorio, aderendo alla cedolare.

In questo articolo andremo ad analizzare cos’è la cedolare secca e chi può beneficiarne, i vantaggi economici e fiscali per proprietari e inquilini, le regole da rispettare per accedere e mantenere il regime, l’effetto della clausola penale sull’imposta di registro e le implicazioni pratiche per chi stipula un contratto in cedolare.

Un approfondimento indispensabile per chi desidera risparmiare sulle tasse in modo legale, sfruttando al meglio le opportunità offerte dalla normativa vigente, ma anche evitando le insidie interpretative.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto con il Decreto Legislativo n. 23/2011, finalizzato a semplificare e alleggerire la tassazione sui redditi da locazione abitativa. Si tratta di un’imposta sostitutiva che consente al proprietario di sostituire l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, nonché le imposte di registro e di bollo dovute normalmente sulla registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione. Il tutto applicando un’unica aliquota secca.

Le aliquote previste sono due:

• 21% per i contratti a canone libero;

• 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità.

Possono accedere alla cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili ad uso esclusivamente abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente. Sono esclusi dal regime i soggetti che locano immobili nell’ambito dell’attività d’impresa, arti o professioni.

Importante: per poter beneficiare della cedolare, è necessario rinunciare all’aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT, e darne comunicazione al conduttore. Questa rinuncia rappresenta una delle condizioni essenziali per l’adesione al regime agevolato. Inoltre, l’opzione va espressa nel contratto o tramite modello RLI presentato all’Agenzia delle Entrate.

La cedolare secca si rivela particolarmente vantaggiosa per i proprietari con redditi medio-alti, che evitano così la progressività IRPEF, e per gli inquilini, che possono beneficiare di un canone calmierato in assenza di aumenti annuali.

Vantaggi fiscali

L’adozione del regime della cedolare secca offre una serie di vantaggi concreti, sia sul piano fiscale sia sotto il profilo gestionale e contrattuale. Il principale beneficio è rappresentato dalla sostituzione dell’imposizione ordinaria: il locatore che opta per la cedolare secca non paga più l’IRPEF sul canone di locazione, né le relative addizionali comunali e regionali. Questo si traduce in un risparmio netto, soprattutto per i soggetti con aliquota marginale elevata.

Ad esempio, un proprietario con un’aliquota IRPEF del 38% o 43% può, aderendo alla cedolare, ridurre drasticamente l’imposizione sul reddito da locazione, passando ad un’aliquota fissa del 21% o addirittura del 10% (nei casi previsti). In aggiunta, l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo per l’intera durata del contratto – e per eventuali proroghe o risoluzioni – semplifica gli adempimenti e riduce i costi amministrativi.

Anche sul fronte della liquidità e pianificazione, il regime agevolato risulta favorevole: l’imposta sostitutiva viene versata con gli acconti e i saldi IRPEF, permettendo una gestione unificata del calendario fiscale. Inoltre, l’assenza dell’indicizzazione del canone (necessaria per l’opzione) può rendere l’offerta più interessante per gli inquilini, migliorando la stabilità del rapporto locativo.

Per i contratti a canone concordato, soprattutto nei comuni ad alta densità abitativa, il vantaggio è doppio: si applica un’aliquota ridotta e si beneficia anche di detrazioni o agevolazioni locali (come l’IMU ridotta). Un’opportunità da valutare con attenzione, soprattutto in ottica di ottimizzazione fiscale legale e trasparente.

Regole, vincoli e modalità di adesione

Per accedere al regime della cedolare secca è fondamentale rispettare alcune condizioni formali e sostanziali. In primo luogo, come già anticipato, possono aderire solo persone fisiche che concedono in locazione immobili a uso abitativo, situati in Italia, e le relative pertinenze (come box, cantine, soffitte), purché locate congiuntamente all’abitazione. Restano escluse le locazioni effettuate nell’ambito dell’attività di impresa, arte o professione.

Un elemento chiave è la rinuncia espressa all’aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto o dalla normativa ISTAT. Tale rinuncia deve essere comunicata formalmente all’inquilino, preferibilmente in forma scritta, e costituisce un presupposto essenziale per il riconoscimento dell’agevolazione. In caso contrario, l’Agenzia delle Entrate può revocare il regime agevolato e procedere al recupero dell’imposta ordinaria.

La modalità di adesione prevede che l’opzione venga esercitata:

• al momento della registrazione del contratto (tramite modello RLI);

• oppure in sede di proroga del contratto;

• o ancora, per gli anni successivi, tramite la dichiarazione dei redditi, barrando l’apposita casella nel quadro B del modello 730 o quadro RB del modello Redditi PF.

È importante sottolineare che l’opzione ha effetto per l’intera durata del contratto, salvo revoca esplicita. Inoltre, la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione anticipata del contratto, se non sanata nei termini, può comportare l’inefficacia dell’opzione e l’applicazione delle imposte ordinarie.

Infine, per i contratti a canone concordato, è spesso richiesta la validazione dell’accordo da parte delle organizzazioni di categoria o dei Comuni, ai fini del riconoscimento dell’aliquota del 10%.

Clausola penale

Con la Risposta a interpello n. 146/2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento molto atteso in materia di cedolare secca e clausole penali. Il quesito posto da un contribuente riguardava l’inserimento, in un contratto di locazione abitativa con opzione per la cedolare secca, di una clausola penale finalizzata a tutelare il locatore in caso di inadempimenti o recesso anticipato da parte dell’inquilino. Il dubbio: la clausola penale sconta l’imposta di registro?

La risposta dell’Agenzia è chiara: NO, a condizione che il contratto sia effettivamente assoggettato al regime della cedolare secca. La clausola penale è infatti considerata accessoria rispetto al contratto principale, e quindi segue la medesima disciplina fiscale. Questo significa che non sconta imposta di registro, in quanto l’intero contratto ne è esente, per effetto dell’opzione esercitata dal locatore.

Nel dettaglio, l’Agenzia richiama l’articolo 1382 del Codice Civile, secondo cui la clausola penale è un accordo con cui le parti convengono che, in caso di inadempimento, la parte inadempiente debba corrispondere una somma di denaro. Tuttavia, trattandosi di un pattuito interno al contratto, non genera un nuovo negozio giuridico autonomo, bensì integra le condizioni pattuite tra le parti.

Viene quindi ribadito che, come già stabilito per il contratto principale, anche le clausole accessorie non assumono rilievo autonomo ai fini dell’imposta di registro, purché rientrino nel perimetro di un contratto con cedolare secca. Si tratta di un passaggio fondamentale per i locatori che vogliono tutelarsi senza rinunciare ai benefici fiscali.

Implicazioni pratiche

L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate fornita con la risposta n. 146/2025 rappresenta un punto di riferimento importante per tutti coloro che intendono stipulare un contratto di locazione in cedolare secca, ma desiderano anche tutelarsi efficacemente da eventuali inadempimenti contrattuali. La possibilità di inserire una clausola penale senza dover corrispondere imposta di registro consente infatti una maggiore flessibilità contrattuale, senza compromettere i benefici fiscali del regime agevolato.

Dal punto di vista pratico, ciò significa che il locatore può:

• Prevedere nel contratto una sanzione economica in caso di recesso anticipato da parte dell’inquilino (ad esempio 2 o 3 mensilità);

• Esercitare l’opzione per la cedolare secca con piena validità anche in presenza di questa clausola;

• Evitare il versamento di imposta di registro sia sul contratto che sulla penale.

Tuttavia, occorre fare attenzione ad alcuni aspetti formali:

1. La clausola penale deve essere chiaramente qualificata come accessoria, legata al contratto principale.

2. L’opzione per la cedolare secca va espressamente comunicata all’inquilino e dichiarata all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI.

3. In caso di modifiche contrattuali, è bene verificarne la natura: solo gli atti accessori sono esclusi dall’imposta, non eventuali accordi autonomi stipulati separatamente.

Inoltre, in fase di redazione contrattuale, è consigliabile farsi assistere da un professionista (commercialista o consulente legale), per evitare formule ambigue o interpretazioni che possano indurre dubbi da parte dell’Amministrazione finanziaria. Una scrittura contrattuale ben strutturata e coerente con le indicazioni normative e interpretative vigenti è la miglior tutela sia fiscale che legale per entrambe le parti.

Cedolare secca o tassazione ordinaria

Nonostante i suoi vantaggi fiscali evidenti, la cedolare secca non è sempre la scelta più conveniente per tutti i contribuenti. La decisione tra cedolare e tassazione ordinaria IRPEF dovrebbe essere valutata caso per caso, in base alla propria posizione reddituale, alla durata prevista del contratto e alla possibilità di dedurre costi legati all’immobile.

Con la cedolare secca, si applica un’aliquota fissa del 21% o 10% (per canoni concordati), ma non si possono dedurre:

• spese di manutenzione;

• costi per eventuali interventi edilizi;

• interessi passivi su mutui (in caso di seconda casa).

Al contrario, nel regime ordinario, il canone di locazione è tassato con aliquote progressive IRPEF, ma è possibile dedurre una serie di costi che possono abbattere il reddito imponibile.

Questo è vantaggioso in particolare per:

• contribuenti con reddito basso o medio-basso, soggetti ad aliquote IRPEF inferiori al 21%;

• immobili con spese di gestione elevate (ad esempio case vecchie o da ristrutturare);

• locatori che sostengono costi per agenzie immobiliari, amministrazione o mediazione.

Un altro aspetto da valutare è la durata prevista del contratto: se si prevede di affittare l’immobile per pochi anni, la semplicità amministrativa e fiscale della cedolare può farla preferire, anche a fronte di una minore flessibilità. Infine, la rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone è un vincolo da tenere presente soprattutto in contesti inflattivi.

La scelta più saggia è quella di simulare entrambe le opzioni con l’aiuto di un professionista, analizzando le reali conseguenze fiscali nel tempo e considerando anche gli altri redditi del contribuente.

Errori da evitare

Sebbene la cedolare secca sia un regime pensato per semplificare la tassazione dei canoni di locazione, in molti casi i contribuenti rischiano di perdere i vantaggi fiscali a causa di errori formali o dimenticanze. Alcuni di questi errori possono addirittura comportare il passaggio forzato al regime ordinario, con conseguente recupero d’imposta e sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Ecco i più comuni:

1. Mancata comunicazione all’inquilino
   L’opzione per la cedolare secca deve essere comunicata in forma scritta al conduttore, soprattutto in caso di proroga o rinnovo. La semplice dichiarazione in sede di registrazione non è sufficiente se manca la notifica formale.

2. Omissione nella dichiarazione dei redditi
   Non indicare correttamente il canone assoggettato a cedolare secca nel quadro B del 730 o nel quadro RB del Modello Redditi PF può far decadere l’agevolazione, anche se è stata esercitata in fase contrattuale.

3. Registrazione tardiva delle proroghe
   La proroga del contratto deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto originario. In caso contrario, l’opzione per la cedolare può risultare inefficace.

4. Inserimento di clausole non compatibili
   Ad esempio, se si prevede l’adeguamento ISTAT del canone, si decade automaticamente dalla cedolare secca, poiché uno dei presupposti è proprio la rinuncia all’aumento annuale.

5. Dimenticare la revoca
   Se si decide di tornare al regime ordinario, la revoca dell’opzione deve essere comunicata entro i termini previsti, pena la continuazione automatica della cedolare anche per l’anno successivo.

Per evitare questi rischi, è sempre consigliabile affidarsi a un professionista per la gestione del contratto, della dichiarazione e della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Una supervisione esperta garantisce il pieno rispetto delle norme e la massimizzazione del risparmio fiscale in modo sicuro e legale.

Considerazioni finali 

La cedolare secca si conferma uno degli strumenti fiscali più utili e convenienti per i proprietari di immobili residenziali, grazie alla sua aliquota fissa, all’esonero da molte imposte e alla semplificazione amministrativa. Tuttavia, come ogni regime agevolato, richiede una gestione attenta e consapevole: dalle condizioni contrattuali fino alla corretta compilazione della dichiarazione dei redditi.

I recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate – tra cui la risposta a interpello n. 146/2025 – hanno fornito importanti certezze su aspetti pratici come la clausola penale, rafforzando il concetto che tutto ciò che è accessorio al contratto principale segue il trattamento fiscale della locazione, senza generare oneri aggiuntivi.

La chiave del successo nel risparmio fiscale non è solo scegliere il regime giusto, ma anche evitare errori formali, simulare scenari fiscali personalizzati, e farsi affiancare da un commercialista esperto, in grado di consigliare strategicamente in base alla situazione specifica.

Per chi intende investire nel mattone, generare reddito da locazione o semplicemente affittare casa propria, la cedolare secca resta una soluzione legittima ed efficiente per ridurre le tasse in modo legale. Ma va conosciuta e gestita con competenza.

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Dal 2025, le novità introdotte dalla Direttiva UE VIDA (VAT in the Digital Age) potrebbero rivoluzionare la gestione fiscale degli affitti brevi, soprattutto per quanto riguarda l’imponibilità IVA delle locazioni turistiche effettuate da privati tramite piattaforme elettroniche.

In particolare, la direttiva prevede che le piattaforme possano diventare soggetti passivi IVA quando intermediano affitti effettuati da privati non soggetti a IVA. Questo cambiamento potrebbe avere impatti rilevanti sia per i proprietari sia per le stesse piattaforme.

Questa evoluzione normativa pone una serie di interrogativi cruciali: quando un affitto breve è soggetto a IVA? Qual è il ruolo delle piattaforme digitali? Come dovranno comportarsi i privati per non incorrere in sanzioni? In questo articolo, analizzeremo in dettaglio tutte queste questioni, alla luce delle nuove disposizioni europee e del contesto normativo italiano.

Regime fiscale

Prima di affrontare le novità fiscali previste per il 2025, è utile fare un passo indietro e ricordare come sono stati regolati finora gli affitti brevi in Italia. La cornice normativa di riferimento è il Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017, che ha introdotto per la prima volta una disciplina organica per i cosiddetti “contratti di locazione breve”.

Secondo il decreto, per locazioni brevi si intendono quei contratti di affitto di immobili a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Rientrano in questa categoria anche i contratti che prevedono la fornitura di biancheria e pulizia dei locali, purché accessori e non tali da trasformare l’attività in vera e propria attività imprenditoriale.

Un aspetto centrale della normativa è il ruolo delle piattaforme telematiche, come Airbnb, Booking.com e simili, che agiscono da intermediari tra chi offre l’alloggio e chi lo cerca. Il decreto del 2017 ha previsto che queste piattaforme possano svolgere anche il ruolo di sostituto d’imposta, trattenendo e versando un’imposta sostitutiva (cedolare secca al 21%) per conto dei locatori.

Tuttavia, fino a oggi, le locazioni brevi effettuate da privati non sono state soggette a IVA, proprio perché effettuate al di fuori di un’attività professionale o d’impresa. Questo equilibrio, però, è destinato a cambiare con l’entrata in vigore della nuova Direttiva UE VIDA, che spinge verso una maggiore armonizzazione dell’IVA anche nel settore degli affitti brevi.

Direttiva UE VIDA

Il 2025 segna un anno di transizione importante per il settore delle locazioni brevi, ma sarà il 2028 a rappresentare una vera e propria svolta normativa, grazie all’attuazione della Direttiva UE VIDA (VAT in the Digital Age). Questa direttiva introduce un pacchetto di misure pensate per armonizzare e modernizzare la disciplina IVA nell’economia digitale, con effetti diretti anche sugli affitti brevi gestiti tramite piattaforme digitali.

In particolare, la direttiva stabilisce che anche i privati, non titolari di partita IVA, saranno considerati soggetti passivi IVA quando effettuano locazioni brevi tramite piattaforme elettroniche, come Airbnb, Booking.com e simili.

Tuttavia, non saranno i privati a dover calcolare e versare l’imposta, bensì sarà la piattaforma stessa a farlo, in qualità di “prestatore presunto”. Questo approccio si ispira al modello già adottato per il commercio elettronico, dove i marketplace sono responsabili del versamento dell’IVA per le vendite effettuate da soggetti non imponibili.

La novità trova fondamento nell’art. 28-bis della Direttiva n. 516/2025, che modifica la direttiva madre 2006/112/CE. In esso si prevede che quando una piattaforma facilita una locazione breve (fino a 30 giorni), si considera che la piattaforma abbia ricevuto e poi fornito direttamente il servizio al cliente, salvo che il fornitore (cioè il privato) non abbia comunicato un valido numero di partita IVA e dichiarato che applicherà l’IVA in proprio.

Le nuove disposizioni entreranno in vigore dal 1° luglio 2028, ma ciascuno Stato membro potrà adottarle entro un periodo massimo che si estende fino al 1° gennaio 2030. In questo scenario, le piattaforme saranno tenute a riscossione e versamento dell’IVA in maniera automatica, assicurando così la tracciabilità dei flussi economici e riducendo il rischio di evasione.

È importante sottolineare che questo sistema si applicherà solo quando i proprietari non utilizzano l’immobile per scopi personali e che le piattaforme non potranno esimersi da questi obblighi, a meno che il locatore non abbia fornito prova del proprio status di soggetto IVA.

Implicazioni fiscali

Le nuove regole introdotte dalla Direttiva VIDA e in arrivo tra il 2028 e il 2030 segnano un cambio di paradigma per chi affitta immobili a breve termine senza partita IVA. Fino a oggi, il regime fiscale italiano ha permesso a molti privati di gestire gli affitti brevi come una forma di entrata occasionale, soggetta a cedolare secca al 21% e priva di obblighi IVA. Questo approccio ha favorito la crescita del mercato turistico e l’ingresso di milioni di immobili nel circuito delle locazioni brevi. Tuttavia, con la riforma in arrivo, l’esenzione IVA non sarà più automatica.

Nel nuovo scenario, se il locatore non ha una partita IVA, ma offre il proprio immobile su una piattaforma elettronica, l’IVA sarà applicata direttamente dalla piattaforma, la quale assumerà il ruolo di “prestatore presunto” del servizio. Questa figura è puramente fiscale: non incide sul contratto tra locatore e turista, ma assegna alla piattaforma il compito di calcolare, riscuotere e versare l’IVA allo Stato competente. Il proprietario riceverà il pagamento al netto dell’imposta, e in teoria non dovrà compiere alcun adempimento specifico in materia di IVA.

Le piattaforme, dal canto loro, saranno chiamate a ristrutturare i propri sistemi gestionali e contabili, per conformarsi alle nuove regole europee. Sarà necessario verificare l’identità dei locatori, chiedere loro il numero di partita IVA o la conferma dell’assenza di tale status, e infine applicare le aliquote IVA corrette in base alla normativa del Paese dove avviene la prestazione. Questo significa che l’affitto breve in Italia sarà soggetto all’aliquota IVA del 10%, come avviene già per la maggior parte dei servizi alberghieri e simili.

Questa riforma porterà sicuramente maggiore trasparenza e uniformità, ma potrebbe anche rappresentare un ostacolo per i piccoli proprietari, disincentivando chi affitta occasionalmente. È dunque prevedibile un riposizionamento del mercato, con una polarizzazione tra piccoli affitti familiari non più redditizi e soggetti strutturati che gestiranno le locazioni in forma imprenditoriale.

Novità fiscali 2025

Il 2025 è un anno di transizione significativa per il regime fiscale degli affitti brevi. Pur non essendo ancora pienamente operativa la direttiva europea VIDA, il legislatore italiano ha già introdotto modifiche importanti che influenzeranno sia i privati che le piattaforme digitali.

Tra le principali novità ci sono:

• Obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN): i proprietari che affittano immobili per periodi inferiori ai 30 giorni devono dotarsi di un codice identificativo, utile per fini di tracciabilità fiscale e sicurezza. L’assenza di tale codice comporta sanzioni fino a 8.000 euro.

• Aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26% dalla seconda unità immobiliare destinata agli affitti brevi. Fino al 2024 l’aliquota era pari al 21%, ma ora si penalizza chi gestisce più immobili, rendendo più oneroso il ricorso alla tassazione sostitutiva.

Anche se l’IVA non è ancora applicata direttamente agli affitti brevi gestiti da privati nel 2025, iniziano ad emergere primi segnali di armonizzazione con quanto previsto dalla riforma europea. In particolare, si rafforza il ruolo delle piattaforme digitali come intermediari fiscali e si introducono meccanismi di segnalazione automatica delle operazioni all’Agenzia delle Entrate, soprattutto in caso di incassi superiori a certe soglie.

In sostanza, il 2025 è un anno in cui si preparano le basi per un sistema più strutturato e integrato, in vista dell’obbligo IVA previsto nel 2028. Per i locatori privati diventa cruciale verificare la propria posizione fiscale, valutare la convenienza della cedolare secca rispetto all’IRPEF ordinaria, e soprattutto evitare di rientrare in parametri che possano essere interpretati come attività d’impresa, con conseguenze ben più gravose in termini fiscali.

Strategie di risparmio fiscale

Con l’inasprimento fiscale introdotto nel 2025 – tra cui l’aumento al 26% della cedolare secca sulla seconda unità affittata e i maggiori controlli tramite piattaforme digitali – diventa fondamentale per i locatori privati agire in modo strategico per contenere la pressione tributaria. Fortunatamente, esistono diverse modalità perfettamente legali per ottimizzare il regime fiscale degli affitti brevi.

Utilizzare la cedolare secca sulla prima unità

La cedolare secca al 21% resta ancora molto vantaggiosa, in particolare per chi ha solo un immobile destinato agli affitti brevi. Questo regime evita il cumulo con il reddito IRPEF e consente un calcolo chiaro e immediato dell’imposizione fiscale. L’importante è non superare i 30 giorni per singolo contratto e restare fuori dall’attività imprenditoriale (niente reception, colazione, servizi extra continuativi).

Monitorare i servizi offerti

L’aggiunta di servizi accessori come pulizia quotidiana, colazione, cambio biancheria giornaliero può far rientrare l’attività tra quelle imprenditoriali, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e possibile assoggettamento a IVA e contributi INPS. Limitarli, oppure affidarli a fornitori esterni, può essere una scelta efficace per mantenere l’inquadramento “non imprenditoriale”.

Detrazioni e costi deducibili

Anche nel regime della cedolare secca non è possibile portare in deduzione i costi sostenuti, ma se si opta per l’IRPEF ordinaria (in caso di reddito complessivo basso o assenza di altri redditi), è possibile dedurre spese per manutenzioni, provvigioni agenziali e utenze, rendendo tale opzione potenzialmente più conveniente.

Valutare l’inquadramento imprenditoriale

Chi gestisce più unità immobiliari, con prenotazioni regolari e servizi continuativi, potrebbe essere considerato in automatico come imprenditore. In questo caso, può essere vantaggioso optare per l’apertura di una partita IVA con regime forfettario, che consente una tassazione flat al 15% o 5% (nei primi 5 anni) fino a 100.000 euro di fatturato, evitando così sia l’aliquota del 26% sia le limitazioni della cedolare secca.

Vantaggi e svantaggi del modello IVA

L’introduzione del concetto di “prestatore presunto” rappresenta una delle novità più rilevanti della riforma UE VIDA. In questo modello, la piattaforma digitale – come Airbnb o Booking – diventa il soggetto obbligato al versamento dell’IVA per conto dei locatori privati che non hanno una partita IVA. Ma cosa comporta davvero questa novità per chi affitta?

Vantaggi per i privati

1. Semplificazione amministrativa: il privato non dovrà aprire partita IVA né gestire dichiarazioni IVA. Tutto sarà gestito dalla piattaforma, che applicherà automaticamente l’aliquota corretta, trattenendo e versando l’imposta all’erario competente.

2. Riduzione del rischio fiscale: oggi molti locatori rischiano di essere riqualificati come imprenditori occulti, con sanzioni pesanti. Il nuovo sistema, invece, crea un meccanismo automatico di adempimento, riducendo il rischio di errori o omissioni.

3. Maggiore trasparenza fiscale: il nuovo regime può favorire la regolarizzazione di molti soggetti che operano in modo informale, rafforzando la credibilità del settore e tutelando i locatori regolari.

Svantaggi per i privati

1. Minor margine netto di guadagno: con l’applicazione dell’IVA (10% presumibilmente, come nel settore alberghiero), il canone percepito sarà al netto dell’imposta, riducendo l’introito effettivo. Per chi opera con margini sottili, questa riduzione può pesare.

2. Limitata flessibilità contrattuale: la gestione fiscale sarà legata ai flussi digitali tracciati dalla piattaforma. Questo significa meno autonomia contrattuale e possibili limitazioni nei casi di affitti gestiti fuori piattaforma.

3. Dipendenza dalla piattaforma: il locatore diventa ancor più dipendente dalle policy fiscali della piattaforma. Errori nella gestione IVA da parte del portale potrebbero avere riflessi anche sul locatore, nonostante quest’ultimo sia “passivo” dal punto di vista tributario.

In sintesi, il nuovo modello mira a semplificare e regolarizzare il settore degli affitti brevi, ma impone anche un ripensamento del modello economico per i piccoli locatori, che dovranno valutare se continuare a operare nel regime occasionale oppure strutturarsi come microimprese.

Affitti brevi e IVA in Europa

Il mercato degli affitti brevi non è solo un fenomeno italiano. In tutta Europa, le locazioni turistiche gestite da privati rappresentano un segmento in forte espansione, che ha portato le autorità fiscali nazionali a cercare nuove soluzioni per garantire equità tributaria e corretto gettito IVA. Alcuni Paesi dell’Unione Europea sono già da tempo avanti nella gestione dell’IVA per questo tipo di attività.

Francia: la fiscalità passa per la piattaforma

La Francia è stata una delle prime a introdurre l’obbligo per le piattaforme digitali di trasmettere i dati fiscali dei locatori all’amministrazione tributaria. Dal 2021, inoltre, le piattaforme devono anche trattenere imposte alla fonte per i privati che superano determinati limiti di reddito, sebbene l’IVA venga applicata solo se l’attività ha natura imprenditoriale. Con la direttiva VIDA, si prevede una transizione graduale verso l’applicazione automatica dell’IVA anche per i privati.

Spagna: apertura alla ritenuta e all’IVA sui portali

In Spagna, gli affitti brevi sono soggetti a regole molto stringenti a livello regionale, ma sul piano fiscale è stata prevista una ritenuta obbligatoria del 19% per i non residenti. L’IVA viene invece applicata in caso di servizi accessori. La Spagna ha accolto con favore l’adozione del meccanismo del “prestatore presunto”, prevedendo una graduale adozione già nel 2027, prima ancora del termine minimo imposto dalla direttiva.

Germania: IVA già applicata in molti casi

In Germania, l’IVA è già applicabile agli affitti brevi se il locatore fornisce servizi simili a quelli alberghieri (come la colazione o la pulizia giornaliera). Tuttavia, molti Land tedeschi stanno spingendo per un’applicazione più estesa dell’IVA anche per i privati che operano tramite piattaforme. Non a caso, la Germania è tra i Paesi promotori della direttiva VIDA.

Italia: tra attesa e cautela

L’Italia, rispetto ad altri Paesi, ha finora mantenuto una linea prudente, limitandosi ad aumentare la tassazione con la cedolare secca al 26% sulla seconda unità immobiliare. Tuttavia, con l’obbligo del CIN e i nuovi poteri di controllo dell’Agenzia delle Entrate, è chiaro che il sistema fiscale italiano si sta preparando all’impatto della riforma IVA europea.

Questo confronto evidenzia come il modello europeo stia convergendo verso una gestione automatizzata e digitale dell’IVA sugli affitti brevi. L’Italia sarà chiamata a prendere posizione entro il 2028, ma già oggi è fondamentale per i locatori prepararsi al cambiamento, anche guardando alle esperienze estere.

Considerazioni finali

Il mercato degli affitti brevi si sta trasformando rapidamente, spinto da nuove esigenze fiscali, pressioni normative e obiettivi di equità tributaria. Il 2025 rappresenta già un momento cruciale: aliquote più alte, controlli più serrati e una maggiore responsabilizzazione delle piattaforme digitali. Ma è il biennio 2028–2030, con l’entrata in vigore del meccanismo IVA tramite prestatore presunto, che segnerà il vero spartiacque.

Cosa deve fare oggi un locatore privato che intende continuare ad affittare?

Ecco una breve guida operativa:

1. Valutare la propria posizione fiscale: avere uno o più immobili, offrire servizi accessori, superare una certa soglia di redditi – tutti elementi che possono far scattare la qualifica di attività imprenditoriale.

2. Sfruttare ancora la cedolare secca al 21% sulla prima unità, evitando di superare i limiti temporali o di trasformare l’attività in una gestione continuativa con servizi para-alberghieri.

3. Considerare l’apertura di partita IVA in regime forfettario se si prevede una gestione professionale o più unità: con tassazione al 15% o 5% e una contabilità semplificata, può risultare più vantaggioso rispetto all’aumento al 26% sulla seconda casa.

4. Rendere l’attività trasparente e conforme, dotandosi del Codice Identificativo Nazionale (CIN), registrando gli ospiti e trasmettendo i dati richiesti alla Questura e all’Agenzia delle Entrate.

5. Monitorare l’evoluzione normativa europea e le scelte applicative dell’Italia rispetto alla Direttiva VIDA. Ogni Paese potrà adottare il meccanismo IVA tra il 2028 e il 2030: sapere con anticipo quando cambieranno le regole sarà fondamentale.

Infine, è consigliabile affidarsi a un consulente fiscale esperto, in grado di valutare la situazione personale e suggerire il regime più conveniente. In un contesto in continua evoluzione, essere informati e strutturati rappresenta la miglior forma di tutela e di risparmio.

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Tra le principali novità, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto nuove istruzioni per dichiarare i redditi da locazioni brevi, rendendo obbligatoria l’indicazione dei canoni percepiti anche se già assoggettati a ritenuta tramite intermediari. Inoltre, viene confermata la possibilità di scegliere la cedolare secca al 21%, un regime fiscale agevolato che consente di pagare meno tasse, evitando IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo.

In questo articolo scoprirai tutto ciò che ti serve per affittare in regola e risparmiare sulle imposte, dalle novità del 730/2025 per le locazioni brevi alla convenienza della cedolare secca, passando per gli adempimenti fiscali da rispettare, le istruzioni pratiche per compilare correttamente il modello e utili esempi numerici per calcolare il risparmio effettivo.

Modello 730/2025

Il Modello 730/2025 introduce alcune importanti novità per chi effettua locazioni brevi, cioè contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Si tratta di una forma di locazione sempre più diffusa, soprattutto grazie alle piattaforme digitali come Airbnb, che ormai fanno parte della gestione ordinaria di molti piccoli proprietari.

La novità principale riguarda l’obbligo di indicare in dichiarazione tutti i redditi derivanti da locazioni brevi, anche se gestiti da intermediari o piattaforme online che agiscono come sostituti d’imposta.

Una delle modifiche più rilevanti inserite nelle istruzioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate per il 730/2025, pubblicate a marzo, è l’introduzione di un nuovo campo dedicato proprio ai canoni percepiti da locazioni brevi, con la possibilità di scegliere direttamente l’opzione per la cedolare secca al 21%, evitando l’assoggettamento all’IRPEF progressiva.

In pratica, chi ha affittato un immobile per periodi inferiori a 30 giorni potrà inserire questi redditi nella sezione “Redditi fondiari”, specificando la natura del contratto e l’opzione fiscale scelta.

Inoltre, viene chiarito che non è più possibile evitare la dichiarazione di questi redditi anche nel caso in cui il canone sia stato già tassato alla fonte da una piattaforma online (ad esempio Airbnb): il reddito va comunque riportato nel 730, anche se il prelievo è già avvenuto, proprio per garantire una corretta tracciabilità fiscale.

Cedolare secca 2025

La cedolare secca rappresenta una forma alternativa e semplificata di tassazione sui redditi derivanti da locazione, che consente di evitare l’IRPEF ordinaria e le relative addizionali, applicando invece un’imposta sostitutiva con aliquota fissa. Per le locazioni brevi, l’aliquota prevista anche nel 2025 rimane al 21%, e l’opzione può essere esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi con il Modello 730.

Nel caso specifico delle locazioni brevi non superiori a 30 giorni, la cedolare secca può essere applicata anche quando il contratto viene gestito tramite intermediari immobiliari o piattaforme digitali. Tuttavia, a partire dal 2024 (e quindi con effetto sulla dichiarazione 2025), il legislatore ha stabilito che l’opzione per la cedolare secca deve essere esplicitata chiaramente nella dichiarazione anche se il reddito è già stato assoggettato a ritenuta d’acconto dall’intermediario. Questo per evitare fenomeni di doppia imposizione o errori nei calcoli.

Inoltre, la cedolare secca non comporta il pagamento di imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione, a condizione che si tratti di immobili a uso abitativo e che l’opzione sia esercitata per intero. Un vantaggio non trascurabile per chi vuole massimizzare la redditività dei propri immobili senza appesantimenti burocratici.

Attenzione però: la cedolare non è sempre esercitabile. Ad esempio, non può essere scelta se il proprietario è una società o se si affittano più di quattro appartamenti, in tal caso si rientra nell’attività imprenditoriale e non nella locazione breve privata.

Requisiti e limiti

La cedolare secca è un regime opzionale che non tutti possono utilizzare: è pensato per le persone fisiche che concedono in locazione immobili a uso abitativo al di fuori dell’attività d’impresa. Questo significa che non è accessibile a società, enti o soggetti titolari di partita IVA che operano nel settore immobiliare in modo professionale.

Ecco i requisiti principali per poter accedere alla cedolare secca nel 2025:

• Soggetto locatore: deve essere una persona fisica.
• Società di persone, di capitali, enti o cooperative: escluse.
• Tipo di immobile: solo immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, esclusa A10 – uffici).
• Tipologia di contratto: ammessi tutti i contratti abitativi, inclusi affitti brevi (max 30 giorni), purché non imprenditoriali.
• Numero massimo di immobili affittati a breve termine: 4. Superato questo limite, si presume attività imprenditoriale.
• Contratti con inquilini in regime d’impresa o con uso diverso dall’abitazione: non ammessi alla cedolare secca.

Inoltre, per le locazioni brevi tramite piattaforme online, è importante che:

• il locatore resti una persona fisica, senza attività imprenditoriale;

• non siano forniti servizi accessori “alberghieri” (pulizie giornaliere, colazione, reception, ecc.), che trasformerebbero l’attività in una forma di impresa turistica.

Novità 2025: è confermata l’incompatibilità tra cedolare secca e attività imprenditoriale. Questo è particolarmente rilevante per chi affitta diversi appartamenti o opera con continuità e sistematicità: in questi casi, potrebbe essere necessaria l’apertura della partita IVA e il passaggio a un regime fiscale ordinario.

Obblighi fiscali

Affittare un immobile a uso turistico o transitorio per periodi inferiori a 30 giorni può sembrare semplice, ma comporta diversi obblighi fiscali e comunicativi, ancora più stringenti con l’introduzione delle nuove regole per il Modello 730/2025.

Il primo obbligo fondamentale è la registrazione del contratto solo se supera i 30 giorni complessivi con lo stesso inquilino, altrimenti non è richiesta la registrazione, né il pagamento dell’imposta di registro. Tuttavia, il contratto deve comunque essere redatto in forma scritta, anche per eventuali controlli fiscali.

Un altro adempimento cruciale è la comunicazione alla Questura dei dati degli ospiti, obbligatoria entro 24 ore dall’arrivo tramite il portale “Alloggiati Web”, anche per una sola notte di permanenza. La mancata comunicazione può comportare sanzioni penali, anche se l’affitto è occasionale.

Sul piano fiscale, il reddito derivante da locazione breve deve essere riportato nel quadro B del Modello 730, indicando:

• il codice identificativo dell’immobile,

• i giorni di locazione,

• il canone lordo percepito,

• e l’eventuale opzione per la cedolare secca.

Nel caso in cui l’incasso avvenga tramite una piattaforma digitale, sarà quest’ultima a effettuare una ritenuta del 21% come acconto o imposta sostitutiva. Tuttavia, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, questi redditi vanno comunque dichiarati, e l’importo già trattenuto sarà detratto dal calcolo dell’imposta finale.

Infine, è importante conservare la documentazione relativa ai pagamenti, ai contratti e alle comunicazioni, almeno per 5 anni, per eventuali controlli dell’amministrazione finanziaria.

Vantaggi fiscali

La cedolare secca continua a rappresentare, anche nel 2025, una delle soluzioni fiscali più vantaggiose per chi affitta immobili a uso abitativo con contratti di breve durata. Scegliere questo regime permette al contribuente di pagare un’imposta sostitutiva pari al 21% sul canone lordo incassato, evitando l’applicazione dell’IRPEF progressiva, che spesso può superare il 30% nelle fasce di reddito medio-alte. Questo significa, in pratica, un risparmio fiscale concreto per chi ha altri redditi e rischierebbe di salire di scaglione IRPEF.

Un altro vantaggio importante è l’esonero da imposta di registro e di bollo: se si opta per la cedolare secca, anche nel caso delle locazioni brevi, non è dovuta l’imposta di registro sul contratto né quella di bollo sulle ricevute. Inoltre, non c’è obbligo di registrazione del contratto se non supera i 30 giorni complessivi con lo stesso locatario, riducendo ulteriormente la burocrazia.

Dal punto di vista della gestione amministrativa, il regime della cedolare secca è semplice da applicare: non richiede l’apertura della partita IVA e può essere utilizzato anche da chi affitta saltuariamente, purché resti nei limiti previsti dalla legge (massimo 4 immobili e non attività imprenditoriale).

Infine, in caso di ritenuta già effettuata dalla piattaforma intermediaria, come Airbnb, il contribuente può considerare tale ritenuta come imposta a titolo definitivo, se ha scelto la cedolare secca: questo elimina qualsiasi ulteriore saldo da versare, semplificando la dichiarazione dei redditi.

Come compilare il Modello 730/2025

Compilare correttamente il Modello 730/2025 in presenza di locazioni brevi è fondamentale per evitare accertamenti e ottimizzare la tassazione. La sezione da utilizzare è il Quadro B – Redditi dei fabbricati, dove andranno indicati i dati relativi all’immobile locato, al periodo di locazione e ai canoni percepiti.

Per ogni immobile concesso in locazione breve, bisogna:

1. Inserire il codice catastale e l’identificativo catastale dell’immobile;

2. Specificare il periodo dell’anno in cui è stato affittato (giorni effettivi di locazione);

3. Riportare il canone lordo percepito;

4. Indicare il codice “D” per locazione breve (come da istruzioni ufficiali 2025);

5. Barrare l’apposita casella per l’opzione della cedolare secca, se scelta.

Nel caso in cui il canone sia stato gestito da una piattaforma (come Airbnb), bisogna indicare anche l’eventuale ritenuta del 21% già applicata: questo importo verrà riportato nel quadro F, sezione V, tra le ritenute subite, e verrà sottratto dal calcolo dell’imposta dovuta.

È bene anche verificare la corrispondenza dei dati con la Certificazione Unica eventualmente ricevuta dall’intermediario. Se la piattaforma ha agito da sostituto d’imposta, il contribuente potrà trovare questi redditi precompilati nel proprio 730, ma è sempre consigliabile controllare e integrare le informazioni mancanti.

Infine, per chi presenta il 730 tramite CAF o commercialista, è importante fornire tutta la documentazione: contratti, ricevute, movimenti bancari e CU da piattaforme. Una buona compilazione è la miglior difesa contro errori e contestazioni future.

Aspetti fiscali

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato e sostitutivo, pensato per semplificare la tassazione degli affitti a uso abitativo. In pratica, chi la sceglie paga un’imposta unica sul canone percepito, sostituendo l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, e l’imposta di registro e di bollo. Nel 2025, l’aliquota prevista per le locazioni brevi (fino a 30 giorni) è del 21% fisso sul canone lordo, indipendentemente dal reddito complessivo del locatore.

Dal punto di vista fiscale, la cedolare secca:

• Non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF, quindi non fa “salire di scaglione”;

• È esente da addizionali regionali e comunali;

• Elimina l’obbligo di versare l’imposta di registro (che normalmente è del 2% annuo del canone) e quella di bollo (16 euro ogni 4 facciate del contratto).

L’imposta è sostitutiva anche se il contratto è di breve durata e non registrato, purché rientri nei casi previsti dalla normativa. Il pagamento della cedolare avviene in autoliquidazione tramite modello F24 (per chi presenta il modello Redditi) oppure tramite conguaglio nel 730, con eventuale trattenuta in busta paga se il 730 è presentato tramite sostituto d’imposta.

Un altro aspetto importante riguarda le ritenute operate dagli intermediari (come Airbnb o Booking): se viene applicata la ritenuta del 21%, il contribuente potrà detrarla dall’imposta dovuta, indicando l’importo nella sezione apposita del modello 730.

Tuttavia, la cedolare secca non dà diritto a deduzioni o detrazioni tipiche dell’IRPEF ordinaria (es. detrazione per lavori di ristrutturazione sull’immobile affittato), ed è incompatibile con la possibilità di dedurre spese o costi legati alla locazione.

Esempi pratici

Vediamo ora con alcuni casi pratici quanto si può risparmiare utilizzando la cedolare secca al 21% rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF con scaglioni progressivi.

Esempio 1 – Proprietario con reddito medio

• Reddito complessivo da lavoro: 35.000 €

• Canoni percepiti da locazione breve nel 2024: 6.000 €

Scenario A – Tassazione ordinaria IRPEF:

• I 6.000 € si sommano al reddito complessivo.

• Parte di questi cade nello scaglione del 35%.

• Tasse da pagare sui canoni: circa 2.100 €

Scenario B – Cedolare secca al 21%:

• Imposta fissa sui 6.000 €: 1.260 €

• Risparmio fiscale: circa 840 €

Esempio 2 – Proprietario con reddito alto

• Reddito da lavoro o pensione: 60.000 €

• Locazione breve percepita: 8.000 €

Scenario A – IRPEF ordinaria:

• Questi canoni vengono tassati allo scaglione massimo (43%).

• Tasse da pagare sui canoni: circa 3.440 €

Scenario B – Cedolare secca al 21%:

• Imposta sostitutiva sui canoni: 1.680 €

• Risparmio fiscale: 1.760 €

Esempio 3 – Proprietario con reddito basso

• Reddito annuo complessivo: 12.000 €

• Canoni da locazione breve: 5.000 €

Scenario A – IRPEF ordinaria (23%) + no detrazioni aggiuntive:

• Tasse su canoni: circa 1.150 €

Scenario B – Cedolare secca 21%:

• Imposta: 1.050 €

• Risparmio limitato ma gestione semplificata (niente imposta di registro, niente bollo).

Considerazioni finali

La gestione fiscale delle locazioni brevi nel 2025 richiede maggiore attenzione, ma offre anche strumenti vantaggiosi per chi sceglie di affittare in modo trasparente e regolare. Il Modello 730/2025 introduce nuove modalità per dichiarare i redditi derivanti da affitti brevi e chiarisce definitivamente l’importanza di riportare in dichiarazione anche i canoni già tassati tramite piattaforme.

In questo contesto, l’opzione per la cedolare secca al 21% si conferma una soluzione ideale per molti proprietari: semplice, conveniente e perfettamente legale. Permette di alleggerire il carico fiscale, evitare l’IRPEF progressiva, saltare imposte accessorie come registro e bollo, e di dichiarare il tutto con facilità attraverso il 730.

Abbiamo visto come funziona, chi può accedervi, quali obblighi sono da rispettare e quanto si può risparmiare davvero, attraverso esempi numerici e casi concreti.

Affittare oggi non significa solo guadagnare: significa anche gestire correttamente il proprio reddito, evitando sanzioni e sfruttando tutte le agevolazioni disponibili.

Affidarsi a un commercialista esperto o a una consulenza fiscale specializzata può fare la differenza: la normativa è chiara, ma in continua evoluzione. Con le giuste informazioni e un approccio strategico, la locazione breve può diventare una fonte di reddito stabile, redditizia e fiscalmente ottimizzata.

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In questo articolo analizzeremo nel dettaglio cosa prevedono le nuove regole, come queste influiscono sui proprietari e sugli affittuari, e quali sono le opportunità e i rischi connessi. Scopriremo anche come rispettare la normativa ed evitare sanzioni, oltre a qualche suggerimento per ottimizzare la gestione degli affitti brevi in modo legale.

Cosa Sono gli Affitti Brevi?

Gli affitti brevi sono contratti di locazione che riguardano immobili destinati a soggiorni di durata inferiore ai 30 giorni. Questo tipo di locazione non richiede la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, una caratteristica che li ha resi molto diffusi, soprattutto nelle città turistiche. Tuttavia, l’assenza di regolamentazione chiara ha generato diverse problematiche, tra cui:

• Concorrenza sleale rispetto alle strutture ricettive tradizionali come hotel e B&B.
• Evasione fiscale, con proprietari che non dichiarano i redditi derivanti dalle locazioni.
• Problemi urbanistici e sociali, con alcune aree cittadine che hanno subito una pressione abitativa insostenibile.

Le nuove normative mirano a risolvere questi problemi bilanciando gli interessi di tutte le parti coinvolte.

Le Principali Novità Introdotte dalle Normative

Le nuove regole sugli affitti brevi hanno introdotto misure specifiche per disciplinare il settore, garantendo maggiore controllo da parte delle autorità e una più equa concorrenza tra proprietari privati e strutture ricettive tradizionali. Ecco i punti salienti delle modifiche normative:

• Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Ogni immobile destinato agli affitti brevi deve essere registrato presso il portale nazionale degli affitti brevi, ottenendo un codice identificativo univoco. Questo codice deve essere obbligatoriamente riportato in tutti gli annunci pubblicati online o offline. L’obiettivo è rendere più trasparente l’attività di locazione e facilitare i controlli fiscali.

• Limiti di affitto per le zone ad alta densità turistica

In alcune città italiane, come Roma, Firenze e Venezia, è stato introdotto un tetto massimo di giorni per cui è possibile affittare una proprietà a uso turistico. Questo limite è stato concepito per arginare il fenomeno dell’over-tourism e garantire un equilibrio tra abitazioni residenziali e locazioni turistiche.

• Maggiore controllo fiscale

È stata rafforzata la collaborazione tra le piattaforme di affitto breve e l’Agenzia delle Entrate. Le piattaforme devono trasmettere automaticamente i dati relativi ai contratti di locazione e trattenere una ritenuta del 21%(cedolare secca) sui guadagni dei proprietari che aderiscono a questa opzione fiscale.

• Obblighi di sicurezza

Per garantire la sicurezza degli ospiti, è obbligatoria la comunicazione delle generalità degli affittuari alle autorità di pubblica sicurezza entro 24 ore dall’arrivo, attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Inoltre, gli immobili devono rispettare i requisiti minimi di abitabilità e sicurezza.

• Sanzioni più severe

Per chi non si adegua alle nuove regole, sono previste multe che possono arrivare fino a 5.000 euro, oltre alla rimozione degli annunci dalle piattaforme.

Queste disposizioni segnano un passo importante verso la regolamentazione del mercato, ma pongono anche nuove sfide per i proprietari.

Approfondimento delle Normative

Le nuove normative sugli affitti brevi sono entrate in vigore il 1° settembre 2024. Da questa data, è operativo il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio per tutti gli immobili destinati a locazioni di breve durata. Il CIN deve essere esposto in modo visibile all’esterno dell’immobile e inserito in ogni annuncio pubblicitario, sia online che offline.

Inoltre, gli immobili destinati agli affitti brevi devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge. Questi requisiti di sicurezza sono obbligatori per garantire la tutela degli ospiti e la conformità alle nuove disposizioni.

È importante notare che sono previste sanzioni per chi non si adegua alle nuove regole, con multe che possono variare da 500 a 10.000 euro, a seconda della violazione. Pertanto, è fondamentale per i proprietari e i gestori di immobili destinati agli affitti brevi assicurarsi di essere in regola con le nuove normative per evitare penalità.

Per ottenere il CIN, i proprietari o i gestori devono registrarsi presso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) tramite il portale dedicato del Ministero del Turismo, utilizzando le proprie credenziali SPID o Carta d’Identità Elettronica (CIE). Una volta ottenuto, il CIN deve essere utilizzato in tutti gli annunci e comunicazioni relative all’immobile.

Obbligo di Registrazione e Divieto dei Key Box

Tra le nuove disposizioni sugli affitti brevi, sono state introdotte regole più stringenti per garantire la sicurezza degli ospiti e prevenire situazioni di illegalità. Due aspetti fondamentali sono l’obbligo di registrazione degli ospiti e il divieto di utilizzare i key box per la consegna delle chiavi.

Registrazione degli ospiti

I proprietari o i gestori di immobili destinati agli affitti brevi sono obbligati a comunicare le generalità di tutti gli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. Questa comunicazione deve avvenire entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti, tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

• In caso di soggiorni inferiori alle 24 ore, la registrazione deve essere effettuata entro poche ore dal check-in.
• La mancata comunicazione può comportare sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, l’accusa di favoreggiamento dell’immigrazione clandestina.

Questo obbligo è stato rafforzato per garantire maggiore trasparenza e sicurezza, oltre a facilitare i controlli da parte delle autorità.

Divieto dei key box

Le nuove normative vietano l’utilizzo di key box, cassette automatiche o sistemi simili per la consegna delle chiavi agli ospiti. Questo divieto è stato introdotto per contrastare l’abusivismo e garantire un contatto diretto tra il gestore e l’affittuario, elemento essenziale per verificare l’identità degli ospiti.

• I proprietari sono tenuti a consegnare le chiavi di persona o tramite un incaricato.
• In alternativa, è possibile utilizzare sistemi di accesso elettronico con controllo remoto, che consentono al gestore di verificare e registrare gli ingressi in tempo reale.

Questi provvedimenti mirano a rendere più sicuro e controllabile il settore degli affitti brevi, tutelando sia i proprietari che gli ospiti. Tuttavia, rappresentano anche un’ulteriore responsabilità per i locatori, che devono adeguare le proprie modalità operative per rispettare le nuove regole.

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