Questo tema è oggi di estrema attualità perché coinvolge un settore in forte crescita, quello degli affitti brevi, spesso gestito in modo non strutturato o con scarsa consapevolezza fiscale. Molti contribuenti, infatti, non sanno che i dati comunicati su AlloggiatiWeb possono diventare un potente strumento di controllo incrociato. E quando emergono incongruenze, il Fisco interviene con richieste di chiarimenti che possono trasformarsi in accertamenti veri e propri.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio come funziona questo sistema di controllo, quali sono le norme di riferimento, quali rischi si corrono e soprattutto come mettersi in regola e risparmiare sulle tasse in modo legale, evitando sanzioni e problemi futuri.

Obblighi, funzionamento e primi controlli fiscali

Il portale AlloggiatiWeb rappresenta uno strumento obbligatorio per tutti i gestori di strutture ricettive, dagli hotel ai B&B, fino agli affitti brevi gestiti anche in forma non imprenditoriale. Si tratta di una piattaforma della Polizia di Statoche consente la comunicazione telematica dei dati degli ospiti, in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza). La norma impone infatti che i gestori trasmettano, entro 24 ore dall’arrivo (o immediatamente per soggiorni inferiori), le generalità delle persone alloggiate alle Questure competenti.

Quello che molti contribuenti hanno sottovalutato, però, è che tali informazioni non restano confinate all’ambito della sicurezza pubblica. Oggi, grazie alla digitalizzazione e allo scambio di dati tra amministrazioni, queste informazioni vengono utilizzate anche dall’Agenzia delle Entrate per effettuare controlli fiscali mirati. In particolare, i dati relativi al numero di ospiti e alla durata dei soggiorni vengono incrociati con i redditi dichiarati dai proprietari o gestori delle strutture.

Proprio in questi giorni, l’Amministrazione finanziaria sta inviando questionari di compliance ai contribuenti per segnalare possibili anomalie: in sostanza, dai dati di AlloggiatiWeb emergerebbero presenze turistiche non coerenti con i redditi dichiarati. Questo può indicare, secondo il Fisco, una possibile omissione di ricavi, soprattutto nel caso di locazioni brevi non correttamente dichiarate o parzialmente occultate.

Ma la domanda centrale è: chi sono i soggetti maggiormente interessati da questi controlli? Non si tratta solo di grandi strutture, ma soprattutto di piccoli proprietari, gestori di case vacanza e affitti turistici occasionali, spesso meno strutturati dal punto di vista fiscale e quindi più esposti a errori o sottovalutazioni.

Incrocio dati AlloggiatiWeb e Fisco

L’incrocio dei dati tra il portale AlloggiatiWeb e l’Agenzia delle Entrate non riguarda una platea ristretta, ma un insieme molto ampio di soggetti. In particolare, sono coinvolti tutti coloro che, a vario titolo, esercitano attività di ospitalità: dai gestori di strutture alberghiere ai titolari di B&B, affittacamere, case vacanza, fino ai privati che affittano immobili per brevi periodi, anche senza partita IVA. Rientrano inoltre tra i soggetti obbligati anche i gestori di strutture non convenzionali, purché tenuti alla comunicazione delle presenze ai sensi dell’art. 109 del TULPS.

Un aspetto cruciale, spesso sottovalutato, è che l’obbligo non riguarda solo le attività imprenditoriali strutturate, ma anche chi opera in forma occasionale o privata. Questo significa che anche chi affitta saltuariamente un appartamento su piattaforme online è soggetto sia agli obblighi di comunicazione alla Questura, sia – indirettamente – ai controlli fiscali derivanti da tali dati.

Dal punto di vista operativo, la comunicazione avviene esclusivamente in modalità telematica tramite il portale ufficiale della Polizia di Stato (AlloggiatiWeb). Tuttavia, il vero nodo emerge successivamente: l’Agenzia delle Entrate utilizza questi dati per verificare la coerenza dei redditi dichiarati.

Nei casi sospetti, vengono inviati questionari con richieste precise, tra cui:

• numero degli ospiti;

• durata dei soggiorni;

• importi percepiti.

Il contribuente ha 15 giorni di tempo per rispondere, fornendo la documentazione richiesta. La mancata risposta comporta sanzioni amministrative da 250 a 2.000 euro e, soprattutto, espone al rischio più grave: l’accertamento induttivo del reddito, previsto dall’art. 39, comma 2, del DPR 600/1973, che consente al Fisco di ricostruire i guadagni presunti anche in assenza di dati forniti dal contribuente.

Dalle prime informazioni disponibili, i controlli sembrano concentrarsi sui casi più evidenti, ovvero quelli in cui i redditi derivanti dall’attività ricettiva risultano completamente omessi. Non risulterebbe invece ancora avviata, almeno su larga scala, una verifica sistematica delle semplici incongruenze tra quanto dichiarato e i dati delle presenze.

Questionari dell’ADE

L’invio dei questionari da parte dell’Agenzia delle Entrate rappresenta uno strumento di controllo sempre più utilizzato nell’ambito delle locazioni brevi e delle attività ricettive. Non si tratta ancora di un vero e proprio accertamento fiscale, ma di una fase preliminare definita di “compliance”, con cui il Fisco invita il contribuente a chiarire eventuali anomalie emerse dall’incrocio dei dati. In sostanza, è un’opportunità per regolarizzare la propria posizione prima che si arrivi a contestazioni più gravi.

Nel caso specifico di AlloggiatiWeb, il questionario nasce dal confronto tra le presenze comunicate alla Questura e i redditi dichiarati. Se, ad esempio, risultano numerosi ospiti ma non vi è traccia di redditi da locazione nella dichiarazione, l’Agenzia presume una possibile evasione. A quel punto, il contribuente è chiamato a fornire spiegazioni dettagliate e documentate.

È importante comprendere che ignorare il questionario è un errore grave. Oltre alle sanzioni amministrative già previste, la mancata collaborazione può portare l’Amministrazione a procedere con metodi presuntivi, spesso più penalizzanti. Il Fisco, infatti, potrebbe stimare i ricavi sulla base di parametri medi (numero ospiti, durata soggiorni, prezzi di mercato), con il rischio di vedersi attribuire redditi anche superiori a quelli effettivamente percepiti.

Al contrario, rispondere in modo completo e tempestivo consente non solo di evitare sanzioni più pesanti, ma anche di dimostrare eventuali errori o situazioni particolari (ad esempio ospitalità gratuita, cancellazioni, o redditi già dichiarati in altre forme). In molti casi, una gestione corretta della fase di compliance può chiudere la posizione senza ulteriori conseguenze.

Come mettersi in regola 

Di fronte a controlli sempre più incrociati e automatizzati, la vera domanda che molti contribuenti si pongono è: come evitare problemi con il Fisco senza pagare più del dovuto? La risposta non è nascondere i redditi, ma adottare una gestione fiscale corretta e, soprattutto, strategica. Esistono infatti diverse soluzioni perfettamente legali che consentono di ridurre il carico fiscale sulle locazioni brevi.

Una delle opzioni più utilizzate è la cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva del 21% (o 26% in alcuni casi per più immobili), evitando l’applicazione dell’IRPEF progressiva e delle addizionali. Questa scelta consente non solo di semplificare la gestione, ma spesso anche di ottenere un risparmio significativo, soprattutto per chi ha altri redditi elevati.

Un altro aspetto fondamentale è la corretta distinzione tra attività occasionale e imprenditoriale. Superare determinati limiti (ad esempio numero di immobili o servizi offerti) può comportare l’obbligo di apertura della partita IVA. Ignorare questo passaggio espone a sanzioni rilevanti, mentre pianificare correttamente l’attività permette di scegliere il regime fiscale più conveniente, come il regime forfettario, che offre ulteriori vantaggi in termini di tassazione ridotta.

Inoltre, è essenziale conservare tutta la documentazione: ricevute, contratti, estratti conto e comunicazioni degli ospiti. Una gestione ordinata consente di rispondere rapidamente ai questionari dell’Agenzia delle Entrate e di dimostrare la correttezza del proprio operato.

In definitiva, oggi più che mai, la trasparenza e la pianificazione fiscale rappresentano non solo un obbligo, ma una vera opportunità per ottimizzare i guadagni ed evitare contestazioni.

Accertamenti fiscali 

L’attività di incrocio tra i dati di AlloggiatiWeb e quelli fiscali rappresenta solo l’inizio di un sistema di controllo destinato a diventare sempre più capillare. L’Agenzia delle Entrate, infatti, sta progressivamente affinando strumenti di analisi basati su big data e interoperabilità tra banche dati pubbliche, con l’obiettivo di individuare in modo automatico le posizioni a rischio evasione.

Oggi, come emerso, i controlli sembrano concentrarsi sui casi più evidenti di omessa dichiarazione dei redditi. Tuttavia, è altamente probabile che nei prossimi mesi l’attenzione si sposti anche sulle cosiddette “incongruenze”, ovvero quelle situazioni in cui i redditi sono stati dichiarati ma non risultano coerenti con il numero di ospiti e i periodi di soggiorno comunicati alla Questura. Questo potrebbe portare a una nuova ondata di controlli ancora più mirati e diffusi.

Un altro elemento da considerare è l’integrazione con altre banche dati, come quelle delle piattaforme online (Airbnb, Booking, ecc.), dei pagamenti elettronici e delle comunicazioni obbligatorie già previste per gli intermediari immobiliari. Questo significa che il margine di errore si riduce drasticamente.

In questo scenario, diventa fondamentale adottare un approccio preventivo: verificare la propria posizione fiscale, sanare eventuali irregolarità e, se necessario, valutare strumenti come il ravvedimento operoso, che consente di regolarizzare spontaneamente eventuali omissioni con sanzioni ridotte.

Ignorare questi segnali sarebbe un errore strategico: il sistema fiscale italiano sta evolvendo verso un modello sempre più digitale e interconnesso, in cui ogni dato comunicato può diventare un elemento di controllo.

Errori più comuni 

Uno degli aspetti più critici emersi dai primi controlli riguarda gli errori ricorrenti commessi dai contribuenti, spesso non per dolo ma per scarsa conoscenza della normativa. Il primo errore, molto diffuso, è ritenere che la comunicazione su AlloggiatiWeb abbia solo finalità di pubblica sicurezza e non fiscali. In realtà, come abbiamo visto, questi dati vengono oggi utilizzati anche dall’Agenzia delle Entrate, diventando un vero e proprio indicatore dei ricavi potenziali.

Un secondo errore frequente è la mancata dichiarazione dei redditi derivanti da locazioni brevi, soprattutto quando l’attività è considerata “occasionale”. Molti proprietari pensano erroneamente che affittare per pochi giorni all’anno non comporti obblighi fiscali: in realtà, qualsiasi reddito percepito deve essere dichiarato, indipendentemente dalla frequenza.

Altro punto critico è la gestione dei pagamenti. Incassi in contanti non tracciati o mancata emissione di ricevute possono complicare la difesa in caso di controlli. Al contrario, l’utilizzo di strumenti tracciabili e una corretta documentazione rappresentano una tutela fondamentale.

Infine, si riscontrano errori nella qualificazione dell’attività: molti contribuenti operano di fatto in modo imprenditoriale (ad esempio offrendo servizi aggiuntivi o gestendo più immobili) senza adeguarsi fiscalmente. Questo può comportare non solo recuperi d’imposta, ma anche sanzioni più rilevanti.

Evitare questi errori è essenziale per non trovarsi impreparati di fronte ai controlli sempre più frequenti e sofisticati.

Cosa fare se ricevi un questionario dell’ADE

Ricevere un questionario da parte dell’Agenzia delle Entrate può generare preoccupazione, ma è fondamentale affrontare la situazione con lucidità e metodo. Come anticipato, non si tratta ancora di un accertamento fiscale vero e proprio, bensì di una richiesta di chiarimenti: questo significa che il contribuente ha ancora margine per regolarizzare la propria posizione ed evitare conseguenze più gravi.

Il primo passo è analizzare attentamente la comunicazione ricevuta, verificando quali dati vengono richiesti e a quale periodo si riferiscono. Successivamente, è essenziale raccogliere tutta la documentazione utile: contratti di locazione, ricevute, estratti conto, eventuali comunicazioni con gli ospiti e riepiloghi delle prenotazioni provenienti dalle piattaforme online.

A questo punto, è fortemente consigliato rivolgersi a un commercialista esperto, in grado di valutare la situazione e predisporre una risposta corretta e completa. Una risposta superficiale o incompleta potrebbe infatti aggravare la posizione del contribuente.

Se emergono irregolarità, è possibile valutare strumenti come il ravvedimento operoso, che consente di sanare errori o omissioni con sanzioni ridotte rispetto a quelle applicate in fase di accertamento. In molti casi, intervenire tempestivamente permette di chiudere la questione senza ulteriori sviluppi.

Infine, è importante rispettare il termine dei 15 giorni per la risposta: il mancato riscontro, come già evidenziato, può comportare sanzioni e l’avvio di procedure di accertamento più invasive.

Il ruolo delle piattaforme online 

Un ulteriore elemento che sta rafforzando l’attività di controllo dell’Agenzia delle Entrate è il crescente utilizzo dei dati provenienti dalle piattaforme online di intermediazione, come Airbnb, Booking.com e simili. Questi portali, infatti, non solo facilitano la gestione delle prenotazioni, ma rappresentano anche una fonte informativa estremamente dettagliata per l’Amministrazione finanziaria.

Negli ultimi anni, la normativa fiscale si è evoluta prevedendo obblighi sempre più stringenti anche per gli intermediari digitali. In molti casi, le piattaforme comunicano direttamente al Fisco i dati relativi ai canoni incassati, al numero di prenotazioni e ai soggetti che affittano gli immobili. Questo significa che le informazioni dichiarate dal contribuente vengono confrontate non solo con AlloggiatiWeb, ma anche con i dati delle piattaforme, creando un sistema di controllo incrociato ancora più preciso.

Il risultato è che eventuali omissioni diventano facilmente individuabili: ad esempio, dichiarare redditi inferiori rispetto a quelli effettivamente incassati tramite piattaforme digitali può far emergere rapidamente anomalie. Inoltre, in alcuni casi, gli intermediari operano come sostituti d’imposta, trattenendo direttamente una percentuale sui canoni percepiti (come previsto per le locazioni brevi), elemento che rende ancora più tracciabili i flussi finanziari.

In questo contesto, diventa fondamentale avere una visione completa e coerente della propria posizione fiscale: i dati devono combaciare tra AlloggiatiWeb, dichiarazione dei redditi e piattaforme online. Qualsiasi disallineamento può attivare controlli automatici.

Conclusioni

L’incrocio dei dati tra AlloggiatiWeb e Agenzia delle Entrate segna un punto di svolta nei controlli fiscali sulle locazioni brevi e sulle attività ricettive. Non si tratta più di verifiche occasionali, ma di un sistema strutturato e automatizzato che sfrutta le informazioni già disponibili nella Pubblica Amministrazione per individuare anomalie e possibili evasione.

Il messaggio è chiaro: oggi è sempre più difficile sfuggire ai controlli, soprattutto in un contesto in cui dati come presenze degli ospiti, pagamenti digitali e informazioni delle piattaforme online vengono costantemente incrociati. Tuttavia, questo scenario non deve essere visto solo come un rischio, ma anche come un’opportunità per chi vuole operare in modo corretto e ottimizzare la propria posizione fiscale.

Agire in anticipo, dichiarare correttamente i redditi e scegliere il regime fiscale più adatto – come la cedolare secca o il forfettario quando possibile – consente non solo di evitare sanzioni, ma anche di ridurre legalmente il carico fiscale. La vera differenza oggi la fa la pianificazione: affidarsi a professionisti e mantenere una gestione ordinata e trasparente è la chiave per trasformare un potenziale problema in un vantaggio.

In definitiva, chi opera nel settore delle locazioni brevi deve essere consapevole che ogni dato comunicato può essere utilizzato dal Fisco. Per questo motivo, prevenire è sempre meglio che difendersi.

Ma cosa cambia davvero? E soprattutto: è ancora conveniente utilizzare la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?

In questo articolo analizziamo nel dettaglio tutte le novità introdotte, cosa prevede la nuova normativa, i vantaggi e gli svantaggi, e come muoversi per risparmiare legalmente sulle tasse senza rischiare sanzioni.

Affitti brevi 2026

Dal 1° gennaio 2026 è entrato in vigore un nuovo impianto normativo che segna una vera svolta per chi affitta immobili con la formula degli affitti brevi. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti modifiche fiscali e normative, ridisegnando i confini tra attività privata e attività imprenditoriale. La novità più rilevante? Chi affitta tre o più immobilisarà considerato automaticamente un imprenditore e dovrà aprire la partita IVA, con tutti gli obblighi contabili e fiscali che ne conseguono.

Questa presunzione di imprenditorialità segna un cambio di paradigma rispetto al passato, in cui si poteva affittare più di due immobili senza dover passare al regime IVA. Ora, la soglia è stata abbassata, con l’obiettivo (non dichiarato ma evidente) di contrastare l’evasione fiscale e regolamentare un settore in forte espansione.

Per quanto riguarda la cedolare secca, la Legge ha confermato il sistema progressivo introdotto nel 2024, ma lo ha codificato con maggiore precisione:

• 21% sul primo immobile affittato a breve termine;

• 26% sul secondo immobile;

• 30% su terzo e quarto immobile.

La base normativa è l’art. 7 della Legge di Bilancio 2026, che modifica l’art. 4 del DL 50/2017. È importante sottolineare che resta possibile scegliere l’unità immobiliare a cui applicare l’aliquota più bassa in sede di dichiarazione dei redditi.

Oltre alla normativa statale, si attendono ulteriori interventi da Regioni e Comuni, in particolare su aspetti urbanistici e amministrativi, che potrebbero influenzare l’attività in modo rilevante.

Cedolare secca

Prima di entrare nel merito delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, è utile ricordare cosa prevede il regime della cedolare secca, uno strumento fiscale che negli ultimi anni ha attirato molti proprietari di immobili in locazione. La cedolare secca è una modalità opzionale di tassazione che consente di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva, calcolata sul reddito da locazione.

Oltre alla tassazione agevolata, il regime offre altri vantaggi: chi opta per la cedolare non deve pagare l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto. Tuttavia, è importante sapere che non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione del contratto.

L’adesione alla cedolare comporta anche la rinuncia all’adeguamento del canone: non sarà possibile aggiornare l’affitto nemmeno sulla base dell’indice ISTAT. Questo limite è spesso sottovalutato, ma può incidere nel medio-lungo periodo sui ricavi del locatore, soprattutto in contesti di inflazione crescente.

Secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate, l’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto o in sede di rinnovo annuale, nel caso di contratti pluriennali. Se non viene esercitata subito, si applicano le regole ordinarie, comprese le imposte di registro e bollo, che non sono rimborsabili.

Infine, ricordiamo che quanto previsto dalla manovra 2026 è ancora contenuto in un disegno di legge (DDL) in fase di approvazione: sono quindi possibili modifiche prima dell’entrata in vigore definitiva.

Partita IVA obbligatoria dal terzo immobile

Uno dei cambiamenti più impattanti introdotti dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda la definizione di “attività imprenditoriale” per chi gestisce affitti brevi. Fino al 2025, il confine tra gestione privata e attività d’impresa era piuttosto sfumato e lasciava spazio a interpretazioni. Dal 2026, invece, viene introdotto un criterio oggettivo e chiaro: dal terzo immobile affittato con contratti brevi, scatta automaticamente l’obbligo di apertura della partita IVA.

Questo significa che chi possiede e affitta tre o più appartamenti con contratti inferiori a 30 giorni sarà considerato un imprenditore a tutti gli effetti. Di conseguenza, dovrà:

• Aprire una partita IVA con codice ATECO specifico per le locazioni brevi;

• Adempiere agli obblighi contabili e fiscali tipici di un’impresa (tenuta registri, fatturazione elettronica, dichiarazioni IVA);

• Eventualmente iscriversi alla Gestione Separata INPS, se si supera una certa soglia di reddito.

Inoltre, l’attività potrebbe essere soggetta a controlli urbanistici e amministrativi da parte dei Comuni o delle Regioni, che stanno valutando l’introduzione di nuovi regolamenti locali, come limiti al numero di immobili affittabili o obblighi di comunicazione.

Il passaggio alla forma imprenditoriale, per molti piccoli proprietari, può comportare un aumento dei costi gestionali e fiscali. Tuttavia, in alcuni casi, può rivelarsi anche un’opportunità per strutturare meglio l’attività e scaricare i costi legati alla gestione dell’immobile. Valutare caso per caso è essenziale per non incorrere in errori o sanzioni.

Conviene ancora la cedolare secca 

Con l’introduzione del nuovo sistema a scaglioni di aliquota (21%, 26% e 30%) e l’obbligo di aprire partita IVA dal terzo immobile, la domanda che molti proprietari si pongono è: la cedolare secca è ancora conveniente nel 2026? La risposta dipende da diversi fattori, tra cui il numero di immobili affittati, il reddito prodotto e le spese sostenute per la gestione dell’attività.

Nel dettaglio:

• Se si affitta solo un immobile, l’aliquota al 21% rimane competitiva rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, soprattutto per chi si trova in scaglioni medio-alti. In più, il regime è semplice, senza obblighi IVA o INPS.

• Con due immobili, l’aliquota sale al 26%, ma può ancora risultare vantaggiosa se i canoni sono elevati e non si hanno molti costi da scaricare. Tuttavia, si perde parte del risparmio fiscale.

• Dal terzo immobile in su, con tassazione al 30% e obbligo di partita IVA, la cedolare secca diventa decisamente meno attrattiva, soprattutto se confrontata con il regime d’impresa ordinario o forfettario, che consente di dedurre i costi e, in alcuni casi, di applicare aliquote più basse grazie alla flat tax (15% o 5%).

Inoltre, va considerato che la cedolare secca non consente di dedurre spese come ristrutturazioni, arredi, utenze, spese condominiali o commissioni di agenzie e portali online. Questo può rappresentare un limite per chi gestisce immobili in modo intensivo e professionale.

Conclusione?

La cedolare secca continua a essere una buona scelta per chi affitta saltuariamente o con basso profilo gestionale, ma diventa meno conveniente per chi entra in una logica imprenditoriale.

Affitti brevi, locazioni turistiche e attività imprenditoriale

Con le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, diventa ancora più importante distinguere chiaramente tra affitto breve, locazione turistica e attività imprenditoriale vera e propria.

Tre termini spesso utilizzati come sinonimi, ma che in realtà si riferiscono a modelli giuridici e fiscali diversi, ognuno con obblighi e regole specifiche.

• Gli affitti brevi sono definiti come contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, senza servizi aggiuntivi come colazione, pulizia giornaliera o reception. Sono rivolti prevalentemente a turisti o lavoratori in trasferta e non richiedono, in linea generale, partita IVA, se limitati a uno o due immobili.

• Le locazioni turistiche sono una forma di affitto breve regolata a livello regionale e comunale, con adempimenti che possono includere SCIA, comunicazione alla questura degli ospiti, rispetto di norme urbanistiche e certificazioni energetiche. Alcune Regioni impongono l’iscrizione in elenchi specifici o l’uso di codici identificativi.

• L’attività imprenditoriale scatta quando si superano determinati limiti, ora ben definiti: dal terzo immobile affittato, si presume per legge l’esercizio di un’impresa. In questo caso, il proprietario è obbligato ad aprire partita IVA, adottare un regime fiscale coerente e rispettare le normative del settore turistico-alberghiero (come la registrazione presso la Camera di Commercio).

La corretta qualificazione dell’attività è fondamentale, perché da essa derivano importanti conseguenze fiscali, amministrative e perfino penali in caso di omessa comunicazione o esercizio abusivo. È perciò consigliabile, prima di avviare o ampliare un’attività di affitti brevi, consultare un commercialista esperto in materia per una valutazione caso per caso.

Interventi attesi da Regioni e Comuni

Oltre alle novità introdotte a livello statale dalla Legge di Bilancio 2026, nei prossimi mesi si attendono importanti sviluppi anche sul piano locale, con Regioni e Comuni pronti a introdurre ulteriori regole per la gestione degli affitti brevi. Si tratta di un passaggio cruciale, perché il legislatore nazionale ha lasciato ampio margine di intervento agli enti locali, in particolare su aspetti urbanistici e amministrativi.

Alcuni Comuni – soprattutto nelle città turistiche o ad alta tensione abitativa come Roma, Firenze, Venezia, Bologna, Milano – stanno valutando o hanno già annunciato l’intenzione di:

• limitare il numero massimo di immobili affittabili come affitti brevi per ciascun proprietario;

• introdurre zone a regolamentazione speciale, dove gli affitti turistici saranno fortemente limitati;

• obbligare i proprietari a richiedere autorizzazioni preventive o a iscriversi in appositi registri comunali;

• intensificare i controlli sul codice identificativo nazionale (CIN) e sulla trasmissione dei dati agli enti preposti;

• aumentare la tassa di soggiorno o introdurre contributi speciali a carico dei locatori.

Anche le Regioni, da parte loro, possono intervenire con leggi ad hoc, ad esempio prevedendo corsi obbligatori di formazione, requisiti strutturali minimi per gli alloggi o l’obbligo di stipulare assicurazioni di responsabilità civile.

Questo contesto normativo frammentato e in evoluzione rende la gestione degli affitti brevi sempre più complessa. È quindi fondamentale che ogni locatore sia aggiornato sulla normativa non solo nazionale ma anche locale, per evitare sanzioni o addirittura l’interruzione forzata dell’attività.

Conclusione

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 cambiano in modo sostanziale il panorama fiscale degli affitti brevi in Italia. L’obiettivo del legislatore è chiaro: ridurre le zone grigie, contrastare l’evasione e distinguere chi affitta in modo occasionale da chi lo fa come vera attività d’impresa. Tuttavia, questo si traduce in nuove complessità burocratiche e in un aumento della pressione fiscale per chi gestisce più immobili.

Per i piccoli proprietari, la cedolare secca al 21% può continuare a rappresentare una soluzione semplice e vantaggiosa, a patto di limitare l’attività a un solo immobile e rispettare tutte le regole. Chi invece possiede più unità immobiliari e genera redditi significativi da affitti turistici deve ora valutare con attenzione l’apertura della partita IVA, la possibilità di passare a un regime forfettario (dove applicabile), e i vantaggi fiscali legati alla deduzione dei costi.

Fondamentale sarà anche monitorare i futuri interventi di Regioni e Comuni, che potrebbero introdurre nuove restrizioni o obblighi. L’adeguamento alle normative locali diventa quindi un passaggio obbligato per evitare sanzioni, chiusure forzate o l’esclusione dalle principali piattaforme digitali.

Il consiglio finale è semplice: farsi assistere da un commercialista specializzato nella fiscalità immobiliare. Solo un’analisi personalizzata può aiutare a scegliere il regime fiscale più conveniente e a mantenere l’attività pienamente conforme alla normativa.

In un settore in continua evoluzione, la prevenzione è il miglior risparmio fiscale.

Dal 2025, le novità introdotte dalla Direttiva UE VIDA (VAT in the Digital Age) potrebbero rivoluzionare la gestione fiscale degli affitti brevi, soprattutto per quanto riguarda l’imponibilità IVA delle locazioni turistiche effettuate da privati tramite piattaforme elettroniche.

In particolare, la direttiva prevede che le piattaforme possano diventare soggetti passivi IVA quando intermediano affitti effettuati da privati non soggetti a IVA. Questo cambiamento potrebbe avere impatti rilevanti sia per i proprietari sia per le stesse piattaforme.

Questa evoluzione normativa pone una serie di interrogativi cruciali: quando un affitto breve è soggetto a IVA? Qual è il ruolo delle piattaforme digitali? Come dovranno comportarsi i privati per non incorrere in sanzioni? In questo articolo, analizzeremo in dettaglio tutte queste questioni, alla luce delle nuove disposizioni europee e del contesto normativo italiano.

Regime fiscale

Prima di affrontare le novità fiscali previste per il 2025, è utile fare un passo indietro e ricordare come sono stati regolati finora gli affitti brevi in Italia. La cornice normativa di riferimento è il Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017, che ha introdotto per la prima volta una disciplina organica per i cosiddetti “contratti di locazione breve”.

Secondo il decreto, per locazioni brevi si intendono quei contratti di affitto di immobili a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Rientrano in questa categoria anche i contratti che prevedono la fornitura di biancheria e pulizia dei locali, purché accessori e non tali da trasformare l’attività in vera e propria attività imprenditoriale.

Un aspetto centrale della normativa è il ruolo delle piattaforme telematiche, come Airbnb, Booking.com e simili, che agiscono da intermediari tra chi offre l’alloggio e chi lo cerca. Il decreto del 2017 ha previsto che queste piattaforme possano svolgere anche il ruolo di sostituto d’imposta, trattenendo e versando un’imposta sostitutiva (cedolare secca al 21%) per conto dei locatori.

Tuttavia, fino a oggi, le locazioni brevi effettuate da privati non sono state soggette a IVA, proprio perché effettuate al di fuori di un’attività professionale o d’impresa. Questo equilibrio, però, è destinato a cambiare con l’entrata in vigore della nuova Direttiva UE VIDA, che spinge verso una maggiore armonizzazione dell’IVA anche nel settore degli affitti brevi.

Direttiva UE VIDA

Il 2025 segna un anno di transizione importante per il settore delle locazioni brevi, ma sarà il 2028 a rappresentare una vera e propria svolta normativa, grazie all’attuazione della Direttiva UE VIDA (VAT in the Digital Age). Questa direttiva introduce un pacchetto di misure pensate per armonizzare e modernizzare la disciplina IVA nell’economia digitale, con effetti diretti anche sugli affitti brevi gestiti tramite piattaforme digitali.

In particolare, la direttiva stabilisce che anche i privati, non titolari di partita IVA, saranno considerati soggetti passivi IVA quando effettuano locazioni brevi tramite piattaforme elettroniche, come Airbnb, Booking.com e simili.

Tuttavia, non saranno i privati a dover calcolare e versare l’imposta, bensì sarà la piattaforma stessa a farlo, in qualità di “prestatore presunto”. Questo approccio si ispira al modello già adottato per il commercio elettronico, dove i marketplace sono responsabili del versamento dell’IVA per le vendite effettuate da soggetti non imponibili.

La novità trova fondamento nell’art. 28-bis della Direttiva n. 516/2025, che modifica la direttiva madre 2006/112/CE. In esso si prevede che quando una piattaforma facilita una locazione breve (fino a 30 giorni), si considera che la piattaforma abbia ricevuto e poi fornito direttamente il servizio al cliente, salvo che il fornitore (cioè il privato) non abbia comunicato un valido numero di partita IVA e dichiarato che applicherà l’IVA in proprio.

Le nuove disposizioni entreranno in vigore dal 1° luglio 2028, ma ciascuno Stato membro potrà adottarle entro un periodo massimo che si estende fino al 1° gennaio 2030. In questo scenario, le piattaforme saranno tenute a riscossione e versamento dell’IVA in maniera automatica, assicurando così la tracciabilità dei flussi economici e riducendo il rischio di evasione.

È importante sottolineare che questo sistema si applicherà solo quando i proprietari non utilizzano l’immobile per scopi personali e che le piattaforme non potranno esimersi da questi obblighi, a meno che il locatore non abbia fornito prova del proprio status di soggetto IVA.

Implicazioni fiscali

Le nuove regole introdotte dalla Direttiva VIDA e in arrivo tra il 2028 e il 2030 segnano un cambio di paradigma per chi affitta immobili a breve termine senza partita IVA. Fino a oggi, il regime fiscale italiano ha permesso a molti privati di gestire gli affitti brevi come una forma di entrata occasionale, soggetta a cedolare secca al 21% e priva di obblighi IVA. Questo approccio ha favorito la crescita del mercato turistico e l’ingresso di milioni di immobili nel circuito delle locazioni brevi. Tuttavia, con la riforma in arrivo, l’esenzione IVA non sarà più automatica.

Nel nuovo scenario, se il locatore non ha una partita IVA, ma offre il proprio immobile su una piattaforma elettronica, l’IVA sarà applicata direttamente dalla piattaforma, la quale assumerà il ruolo di “prestatore presunto” del servizio. Questa figura è puramente fiscale: non incide sul contratto tra locatore e turista, ma assegna alla piattaforma il compito di calcolare, riscuotere e versare l’IVA allo Stato competente. Il proprietario riceverà il pagamento al netto dell’imposta, e in teoria non dovrà compiere alcun adempimento specifico in materia di IVA.

Le piattaforme, dal canto loro, saranno chiamate a ristrutturare i propri sistemi gestionali e contabili, per conformarsi alle nuove regole europee. Sarà necessario verificare l’identità dei locatori, chiedere loro il numero di partita IVA o la conferma dell’assenza di tale status, e infine applicare le aliquote IVA corrette in base alla normativa del Paese dove avviene la prestazione. Questo significa che l’affitto breve in Italia sarà soggetto all’aliquota IVA del 10%, come avviene già per la maggior parte dei servizi alberghieri e simili.

Questa riforma porterà sicuramente maggiore trasparenza e uniformità, ma potrebbe anche rappresentare un ostacolo per i piccoli proprietari, disincentivando chi affitta occasionalmente. È dunque prevedibile un riposizionamento del mercato, con una polarizzazione tra piccoli affitti familiari non più redditizi e soggetti strutturati che gestiranno le locazioni in forma imprenditoriale.

Novità fiscali 2025

Il 2025 è un anno di transizione significativa per il regime fiscale degli affitti brevi. Pur non essendo ancora pienamente operativa la direttiva europea VIDA, il legislatore italiano ha già introdotto modifiche importanti che influenzeranno sia i privati che le piattaforme digitali.

Tra le principali novità ci sono:

• Obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN): i proprietari che affittano immobili per periodi inferiori ai 30 giorni devono dotarsi di un codice identificativo, utile per fini di tracciabilità fiscale e sicurezza. L’assenza di tale codice comporta sanzioni fino a 8.000 euro.

• Aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26% dalla seconda unità immobiliare destinata agli affitti brevi. Fino al 2024 l’aliquota era pari al 21%, ma ora si penalizza chi gestisce più immobili, rendendo più oneroso il ricorso alla tassazione sostitutiva.

Anche se l’IVA non è ancora applicata direttamente agli affitti brevi gestiti da privati nel 2025, iniziano ad emergere primi segnali di armonizzazione con quanto previsto dalla riforma europea. In particolare, si rafforza il ruolo delle piattaforme digitali come intermediari fiscali e si introducono meccanismi di segnalazione automatica delle operazioni all’Agenzia delle Entrate, soprattutto in caso di incassi superiori a certe soglie.

In sostanza, il 2025 è un anno in cui si preparano le basi per un sistema più strutturato e integrato, in vista dell’obbligo IVA previsto nel 2028. Per i locatori privati diventa cruciale verificare la propria posizione fiscale, valutare la convenienza della cedolare secca rispetto all’IRPEF ordinaria, e soprattutto evitare di rientrare in parametri che possano essere interpretati come attività d’impresa, con conseguenze ben più gravose in termini fiscali.

Strategie di risparmio fiscale

Con l’inasprimento fiscale introdotto nel 2025 – tra cui l’aumento al 26% della cedolare secca sulla seconda unità affittata e i maggiori controlli tramite piattaforme digitali – diventa fondamentale per i locatori privati agire in modo strategico per contenere la pressione tributaria. Fortunatamente, esistono diverse modalità perfettamente legali per ottimizzare il regime fiscale degli affitti brevi.

Utilizzare la cedolare secca sulla prima unità

La cedolare secca al 21% resta ancora molto vantaggiosa, in particolare per chi ha solo un immobile destinato agli affitti brevi. Questo regime evita il cumulo con il reddito IRPEF e consente un calcolo chiaro e immediato dell’imposizione fiscale. L’importante è non superare i 30 giorni per singolo contratto e restare fuori dall’attività imprenditoriale (niente reception, colazione, servizi extra continuativi).

Monitorare i servizi offerti

L’aggiunta di servizi accessori come pulizia quotidiana, colazione, cambio biancheria giornaliero può far rientrare l’attività tra quelle imprenditoriali, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e possibile assoggettamento a IVA e contributi INPS. Limitarli, oppure affidarli a fornitori esterni, può essere una scelta efficace per mantenere l’inquadramento “non imprenditoriale”.

Detrazioni e costi deducibili

Anche nel regime della cedolare secca non è possibile portare in deduzione i costi sostenuti, ma se si opta per l’IRPEF ordinaria (in caso di reddito complessivo basso o assenza di altri redditi), è possibile dedurre spese per manutenzioni, provvigioni agenziali e utenze, rendendo tale opzione potenzialmente più conveniente.

Valutare l’inquadramento imprenditoriale

Chi gestisce più unità immobiliari, con prenotazioni regolari e servizi continuativi, potrebbe essere considerato in automatico come imprenditore. In questo caso, può essere vantaggioso optare per l’apertura di una partita IVA con regime forfettario, che consente una tassazione flat al 15% o 5% (nei primi 5 anni) fino a 100.000 euro di fatturato, evitando così sia l’aliquota del 26% sia le limitazioni della cedolare secca.

Vantaggi e svantaggi del modello IVA

L’introduzione del concetto di “prestatore presunto” rappresenta una delle novità più rilevanti della riforma UE VIDA. In questo modello, la piattaforma digitale – come Airbnb o Booking – diventa il soggetto obbligato al versamento dell’IVA per conto dei locatori privati che non hanno una partita IVA. Ma cosa comporta davvero questa novità per chi affitta?

Vantaggi per i privati

1. Semplificazione amministrativa: il privato non dovrà aprire partita IVA né gestire dichiarazioni IVA. Tutto sarà gestito dalla piattaforma, che applicherà automaticamente l’aliquota corretta, trattenendo e versando l’imposta all’erario competente.

2. Riduzione del rischio fiscale: oggi molti locatori rischiano di essere riqualificati come imprenditori occulti, con sanzioni pesanti. Il nuovo sistema, invece, crea un meccanismo automatico di adempimento, riducendo il rischio di errori o omissioni.

3. Maggiore trasparenza fiscale: il nuovo regime può favorire la regolarizzazione di molti soggetti che operano in modo informale, rafforzando la credibilità del settore e tutelando i locatori regolari.

Svantaggi per i privati

1. Minor margine netto di guadagno: con l’applicazione dell’IVA (10% presumibilmente, come nel settore alberghiero), il canone percepito sarà al netto dell’imposta, riducendo l’introito effettivo. Per chi opera con margini sottili, questa riduzione può pesare.

2. Limitata flessibilità contrattuale: la gestione fiscale sarà legata ai flussi digitali tracciati dalla piattaforma. Questo significa meno autonomia contrattuale e possibili limitazioni nei casi di affitti gestiti fuori piattaforma.

3. Dipendenza dalla piattaforma: il locatore diventa ancor più dipendente dalle policy fiscali della piattaforma. Errori nella gestione IVA da parte del portale potrebbero avere riflessi anche sul locatore, nonostante quest’ultimo sia “passivo” dal punto di vista tributario.

In sintesi, il nuovo modello mira a semplificare e regolarizzare il settore degli affitti brevi, ma impone anche un ripensamento del modello economico per i piccoli locatori, che dovranno valutare se continuare a operare nel regime occasionale oppure strutturarsi come microimprese.

Affitti brevi e IVA in Europa

Il mercato degli affitti brevi non è solo un fenomeno italiano. In tutta Europa, le locazioni turistiche gestite da privati rappresentano un segmento in forte espansione, che ha portato le autorità fiscali nazionali a cercare nuove soluzioni per garantire equità tributaria e corretto gettito IVA. Alcuni Paesi dell’Unione Europea sono già da tempo avanti nella gestione dell’IVA per questo tipo di attività.

Francia: la fiscalità passa per la piattaforma

La Francia è stata una delle prime a introdurre l’obbligo per le piattaforme digitali di trasmettere i dati fiscali dei locatori all’amministrazione tributaria. Dal 2021, inoltre, le piattaforme devono anche trattenere imposte alla fonte per i privati che superano determinati limiti di reddito, sebbene l’IVA venga applicata solo se l’attività ha natura imprenditoriale. Con la direttiva VIDA, si prevede una transizione graduale verso l’applicazione automatica dell’IVA anche per i privati.

Spagna: apertura alla ritenuta e all’IVA sui portali

In Spagna, gli affitti brevi sono soggetti a regole molto stringenti a livello regionale, ma sul piano fiscale è stata prevista una ritenuta obbligatoria del 19% per i non residenti. L’IVA viene invece applicata in caso di servizi accessori. La Spagna ha accolto con favore l’adozione del meccanismo del “prestatore presunto”, prevedendo una graduale adozione già nel 2027, prima ancora del termine minimo imposto dalla direttiva.

Germania: IVA già applicata in molti casi

In Germania, l’IVA è già applicabile agli affitti brevi se il locatore fornisce servizi simili a quelli alberghieri (come la colazione o la pulizia giornaliera). Tuttavia, molti Land tedeschi stanno spingendo per un’applicazione più estesa dell’IVA anche per i privati che operano tramite piattaforme. Non a caso, la Germania è tra i Paesi promotori della direttiva VIDA.

Italia: tra attesa e cautela

L’Italia, rispetto ad altri Paesi, ha finora mantenuto una linea prudente, limitandosi ad aumentare la tassazione con la cedolare secca al 26% sulla seconda unità immobiliare. Tuttavia, con l’obbligo del CIN e i nuovi poteri di controllo dell’Agenzia delle Entrate, è chiaro che il sistema fiscale italiano si sta preparando all’impatto della riforma IVA europea.

Questo confronto evidenzia come il modello europeo stia convergendo verso una gestione automatizzata e digitale dell’IVA sugli affitti brevi. L’Italia sarà chiamata a prendere posizione entro il 2028, ma già oggi è fondamentale per i locatori prepararsi al cambiamento, anche guardando alle esperienze estere.

Considerazioni finali

Il mercato degli affitti brevi si sta trasformando rapidamente, spinto da nuove esigenze fiscali, pressioni normative e obiettivi di equità tributaria. Il 2025 rappresenta già un momento cruciale: aliquote più alte, controlli più serrati e una maggiore responsabilizzazione delle piattaforme digitali. Ma è il biennio 2028–2030, con l’entrata in vigore del meccanismo IVA tramite prestatore presunto, che segnerà il vero spartiacque.

Cosa deve fare oggi un locatore privato che intende continuare ad affittare?

Ecco una breve guida operativa:

1. Valutare la propria posizione fiscale: avere uno o più immobili, offrire servizi accessori, superare una certa soglia di redditi – tutti elementi che possono far scattare la qualifica di attività imprenditoriale.

2. Sfruttare ancora la cedolare secca al 21% sulla prima unità, evitando di superare i limiti temporali o di trasformare l’attività in una gestione continuativa con servizi para-alberghieri.

3. Considerare l’apertura di partita IVA in regime forfettario se si prevede una gestione professionale o più unità: con tassazione al 15% o 5% e una contabilità semplificata, può risultare più vantaggioso rispetto all’aumento al 26% sulla seconda casa.

4. Rendere l’attività trasparente e conforme, dotandosi del Codice Identificativo Nazionale (CIN), registrando gli ospiti e trasmettendo i dati richiesti alla Questura e all’Agenzia delle Entrate.

5. Monitorare l’evoluzione normativa europea e le scelte applicative dell’Italia rispetto alla Direttiva VIDA. Ogni Paese potrà adottare il meccanismo IVA tra il 2028 e il 2030: sapere con anticipo quando cambieranno le regole sarà fondamentale.

Infine, è consigliabile affidarsi a un consulente fiscale esperto, in grado di valutare la situazione personale e suggerire il regime più conveniente. In un contesto in continua evoluzione, essere informati e strutturati rappresenta la miglior forma di tutela e di risparmio.

Tra le principali novità, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto nuove istruzioni per dichiarare i redditi da locazioni brevi, rendendo obbligatoria l’indicazione dei canoni percepiti anche se già assoggettati a ritenuta tramite intermediari. Inoltre, viene confermata la possibilità di scegliere la cedolare secca al 21%, un regime fiscale agevolato che consente di pagare meno tasse, evitando IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo.

In questo articolo scoprirai tutto ciò che ti serve per affittare in regola e risparmiare sulle imposte, dalle novità del 730/2025 per le locazioni brevi alla convenienza della cedolare secca, passando per gli adempimenti fiscali da rispettare, le istruzioni pratiche per compilare correttamente il modello e utili esempi numerici per calcolare il risparmio effettivo.

Modello 730/2025

Il Modello 730/2025 introduce alcune importanti novità per chi effettua locazioni brevi, cioè contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Si tratta di una forma di locazione sempre più diffusa, soprattutto grazie alle piattaforme digitali come Airbnb, che ormai fanno parte della gestione ordinaria di molti piccoli proprietari.

La novità principale riguarda l’obbligo di indicare in dichiarazione tutti i redditi derivanti da locazioni brevi, anche se gestiti da intermediari o piattaforme online che agiscono come sostituti d’imposta.

Una delle modifiche più rilevanti inserite nelle istruzioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate per il 730/2025, pubblicate a marzo, è l’introduzione di un nuovo campo dedicato proprio ai canoni percepiti da locazioni brevi, con la possibilità di scegliere direttamente l’opzione per la cedolare secca al 21%, evitando l’assoggettamento all’IRPEF progressiva.

In pratica, chi ha affittato un immobile per periodi inferiori a 30 giorni potrà inserire questi redditi nella sezione “Redditi fondiari”, specificando la natura del contratto e l’opzione fiscale scelta.

Inoltre, viene chiarito che non è più possibile evitare la dichiarazione di questi redditi anche nel caso in cui il canone sia stato già tassato alla fonte da una piattaforma online (ad esempio Airbnb): il reddito va comunque riportato nel 730, anche se il prelievo è già avvenuto, proprio per garantire una corretta tracciabilità fiscale.

Cedolare secca 2025

La cedolare secca rappresenta una forma alternativa e semplificata di tassazione sui redditi derivanti da locazione, che consente di evitare l’IRPEF ordinaria e le relative addizionali, applicando invece un’imposta sostitutiva con aliquota fissa. Per le locazioni brevi, l’aliquota prevista anche nel 2025 rimane al 21%, e l’opzione può essere esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi con il Modello 730.

Nel caso specifico delle locazioni brevi non superiori a 30 giorni, la cedolare secca può essere applicata anche quando il contratto viene gestito tramite intermediari immobiliari o piattaforme digitali. Tuttavia, a partire dal 2024 (e quindi con effetto sulla dichiarazione 2025), il legislatore ha stabilito che l’opzione per la cedolare secca deve essere esplicitata chiaramente nella dichiarazione anche se il reddito è già stato assoggettato a ritenuta d’acconto dall’intermediario. Questo per evitare fenomeni di doppia imposizione o errori nei calcoli.

Inoltre, la cedolare secca non comporta il pagamento di imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione, a condizione che si tratti di immobili a uso abitativo e che l’opzione sia esercitata per intero. Un vantaggio non trascurabile per chi vuole massimizzare la redditività dei propri immobili senza appesantimenti burocratici.

Attenzione però: la cedolare non è sempre esercitabile. Ad esempio, non può essere scelta se il proprietario è una società o se si affittano più di quattro appartamenti, in tal caso si rientra nell’attività imprenditoriale e non nella locazione breve privata.

Requisiti e limiti

La cedolare secca è un regime opzionale che non tutti possono utilizzare: è pensato per le persone fisiche che concedono in locazione immobili a uso abitativo al di fuori dell’attività d’impresa. Questo significa che non è accessibile a società, enti o soggetti titolari di partita IVA che operano nel settore immobiliare in modo professionale.

Ecco i requisiti principali per poter accedere alla cedolare secca nel 2025:

• Soggetto locatore: deve essere una persona fisica.
• Società di persone, di capitali, enti o cooperative: escluse.
• Tipo di immobile: solo immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, esclusa A10 – uffici).
• Tipologia di contratto: ammessi tutti i contratti abitativi, inclusi affitti brevi (max 30 giorni), purché non imprenditoriali.
• Numero massimo di immobili affittati a breve termine: 4. Superato questo limite, si presume attività imprenditoriale.
• Contratti con inquilini in regime d’impresa o con uso diverso dall’abitazione: non ammessi alla cedolare secca.

Inoltre, per le locazioni brevi tramite piattaforme online, è importante che:

• il locatore resti una persona fisica, senza attività imprenditoriale;

• non siano forniti servizi accessori “alberghieri” (pulizie giornaliere, colazione, reception, ecc.), che trasformerebbero l’attività in una forma di impresa turistica.

Novità 2025: è confermata l’incompatibilità tra cedolare secca e attività imprenditoriale. Questo è particolarmente rilevante per chi affitta diversi appartamenti o opera con continuità e sistematicità: in questi casi, potrebbe essere necessaria l’apertura della partita IVA e il passaggio a un regime fiscale ordinario.

Obblighi fiscali

Affittare un immobile a uso turistico o transitorio per periodi inferiori a 30 giorni può sembrare semplice, ma comporta diversi obblighi fiscali e comunicativi, ancora più stringenti con l’introduzione delle nuove regole per il Modello 730/2025.

Il primo obbligo fondamentale è la registrazione del contratto solo se supera i 30 giorni complessivi con lo stesso inquilino, altrimenti non è richiesta la registrazione, né il pagamento dell’imposta di registro. Tuttavia, il contratto deve comunque essere redatto in forma scritta, anche per eventuali controlli fiscali.

Un altro adempimento cruciale è la comunicazione alla Questura dei dati degli ospiti, obbligatoria entro 24 ore dall’arrivo tramite il portale “Alloggiati Web”, anche per una sola notte di permanenza. La mancata comunicazione può comportare sanzioni penali, anche se l’affitto è occasionale.

Sul piano fiscale, il reddito derivante da locazione breve deve essere riportato nel quadro B del Modello 730, indicando:

• il codice identificativo dell’immobile,

• i giorni di locazione,

• il canone lordo percepito,

• e l’eventuale opzione per la cedolare secca.

Nel caso in cui l’incasso avvenga tramite una piattaforma digitale, sarà quest’ultima a effettuare una ritenuta del 21% come acconto o imposta sostitutiva. Tuttavia, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, questi redditi vanno comunque dichiarati, e l’importo già trattenuto sarà detratto dal calcolo dell’imposta finale.

Infine, è importante conservare la documentazione relativa ai pagamenti, ai contratti e alle comunicazioni, almeno per 5 anni, per eventuali controlli dell’amministrazione finanziaria.

Vantaggi fiscali

La cedolare secca continua a rappresentare, anche nel 2025, una delle soluzioni fiscali più vantaggiose per chi affitta immobili a uso abitativo con contratti di breve durata. Scegliere questo regime permette al contribuente di pagare un’imposta sostitutiva pari al 21% sul canone lordo incassato, evitando l’applicazione dell’IRPEF progressiva, che spesso può superare il 30% nelle fasce di reddito medio-alte. Questo significa, in pratica, un risparmio fiscale concreto per chi ha altri redditi e rischierebbe di salire di scaglione IRPEF.

Un altro vantaggio importante è l’esonero da imposta di registro e di bollo: se si opta per la cedolare secca, anche nel caso delle locazioni brevi, non è dovuta l’imposta di registro sul contratto né quella di bollo sulle ricevute. Inoltre, non c’è obbligo di registrazione del contratto se non supera i 30 giorni complessivi con lo stesso locatario, riducendo ulteriormente la burocrazia.

Dal punto di vista della gestione amministrativa, il regime della cedolare secca è semplice da applicare: non richiede l’apertura della partita IVA e può essere utilizzato anche da chi affitta saltuariamente, purché resti nei limiti previsti dalla legge (massimo 4 immobili e non attività imprenditoriale).

Infine, in caso di ritenuta già effettuata dalla piattaforma intermediaria, come Airbnb, il contribuente può considerare tale ritenuta come imposta a titolo definitivo, se ha scelto la cedolare secca: questo elimina qualsiasi ulteriore saldo da versare, semplificando la dichiarazione dei redditi.

Come compilare il Modello 730/2025

Compilare correttamente il Modello 730/2025 in presenza di locazioni brevi è fondamentale per evitare accertamenti e ottimizzare la tassazione. La sezione da utilizzare è il Quadro B – Redditi dei fabbricati, dove andranno indicati i dati relativi all’immobile locato, al periodo di locazione e ai canoni percepiti.

Per ogni immobile concesso in locazione breve, bisogna:

1. Inserire il codice catastale e l’identificativo catastale dell’immobile;

2. Specificare il periodo dell’anno in cui è stato affittato (giorni effettivi di locazione);

3. Riportare il canone lordo percepito;

4. Indicare il codice “D” per locazione breve (come da istruzioni ufficiali 2025);

5. Barrare l’apposita casella per l’opzione della cedolare secca, se scelta.

Nel caso in cui il canone sia stato gestito da una piattaforma (come Airbnb), bisogna indicare anche l’eventuale ritenuta del 21% già applicata: questo importo verrà riportato nel quadro F, sezione V, tra le ritenute subite, e verrà sottratto dal calcolo dell’imposta dovuta.

È bene anche verificare la corrispondenza dei dati con la Certificazione Unica eventualmente ricevuta dall’intermediario. Se la piattaforma ha agito da sostituto d’imposta, il contribuente potrà trovare questi redditi precompilati nel proprio 730, ma è sempre consigliabile controllare e integrare le informazioni mancanti.

Infine, per chi presenta il 730 tramite CAF o commercialista, è importante fornire tutta la documentazione: contratti, ricevute, movimenti bancari e CU da piattaforme. Una buona compilazione è la miglior difesa contro errori e contestazioni future.

Aspetti fiscali

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato e sostitutivo, pensato per semplificare la tassazione degli affitti a uso abitativo. In pratica, chi la sceglie paga un’imposta unica sul canone percepito, sostituendo l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, e l’imposta di registro e di bollo. Nel 2025, l’aliquota prevista per le locazioni brevi (fino a 30 giorni) è del 21% fisso sul canone lordo, indipendentemente dal reddito complessivo del locatore.

Dal punto di vista fiscale, la cedolare secca:

• Non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF, quindi non fa “salire di scaglione”;

• È esente da addizionali regionali e comunali;

• Elimina l’obbligo di versare l’imposta di registro (che normalmente è del 2% annuo del canone) e quella di bollo (16 euro ogni 4 facciate del contratto).

L’imposta è sostitutiva anche se il contratto è di breve durata e non registrato, purché rientri nei casi previsti dalla normativa. Il pagamento della cedolare avviene in autoliquidazione tramite modello F24 (per chi presenta il modello Redditi) oppure tramite conguaglio nel 730, con eventuale trattenuta in busta paga se il 730 è presentato tramite sostituto d’imposta.

Un altro aspetto importante riguarda le ritenute operate dagli intermediari (come Airbnb o Booking): se viene applicata la ritenuta del 21%, il contribuente potrà detrarla dall’imposta dovuta, indicando l’importo nella sezione apposita del modello 730.

Tuttavia, la cedolare secca non dà diritto a deduzioni o detrazioni tipiche dell’IRPEF ordinaria (es. detrazione per lavori di ristrutturazione sull’immobile affittato), ed è incompatibile con la possibilità di dedurre spese o costi legati alla locazione.

Esempi pratici

Vediamo ora con alcuni casi pratici quanto si può risparmiare utilizzando la cedolare secca al 21% rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF con scaglioni progressivi.

Esempio 1 – Proprietario con reddito medio

• Reddito complessivo da lavoro: 35.000 €

• Canoni percepiti da locazione breve nel 2024: 6.000 €

Scenario A – Tassazione ordinaria IRPEF:

• I 6.000 € si sommano al reddito complessivo.

• Parte di questi cade nello scaglione del 35%.

• Tasse da pagare sui canoni: circa 2.100 €

Scenario B – Cedolare secca al 21%:

• Imposta fissa sui 6.000 €: 1.260 €

• Risparmio fiscale: circa 840 €

Esempio 2 – Proprietario con reddito alto

• Reddito da lavoro o pensione: 60.000 €

• Locazione breve percepita: 8.000 €

Scenario A – IRPEF ordinaria:

• Questi canoni vengono tassati allo scaglione massimo (43%).

• Tasse da pagare sui canoni: circa 3.440 €

Scenario B – Cedolare secca al 21%:

• Imposta sostitutiva sui canoni: 1.680 €

• Risparmio fiscale: 1.760 €

Esempio 3 – Proprietario con reddito basso

• Reddito annuo complessivo: 12.000 €

• Canoni da locazione breve: 5.000 €

Scenario A – IRPEF ordinaria (23%) + no detrazioni aggiuntive:

• Tasse su canoni: circa 1.150 €

Scenario B – Cedolare secca 21%:

• Imposta: 1.050 €

• Risparmio limitato ma gestione semplificata (niente imposta di registro, niente bollo).

Considerazioni finali

La gestione fiscale delle locazioni brevi nel 2025 richiede maggiore attenzione, ma offre anche strumenti vantaggiosi per chi sceglie di affittare in modo trasparente e regolare. Il Modello 730/2025 introduce nuove modalità per dichiarare i redditi derivanti da affitti brevi e chiarisce definitivamente l’importanza di riportare in dichiarazione anche i canoni già tassati tramite piattaforme.

In questo contesto, l’opzione per la cedolare secca al 21% si conferma una soluzione ideale per molti proprietari: semplice, conveniente e perfettamente legale. Permette di alleggerire il carico fiscale, evitare l’IRPEF progressiva, saltare imposte accessorie come registro e bollo, e di dichiarare il tutto con facilità attraverso il 730.

Abbiamo visto come funziona, chi può accedervi, quali obblighi sono da rispettare e quanto si può risparmiare davvero, attraverso esempi numerici e casi concreti.

Affittare oggi non significa solo guadagnare: significa anche gestire correttamente il proprio reddito, evitando sanzioni e sfruttando tutte le agevolazioni disponibili.

Affidarsi a un commercialista esperto o a una consulenza fiscale specializzata può fare la differenza: la normativa è chiara, ma in continua evoluzione. Con le giuste informazioni e un approccio strategico, la locazione breve può diventare una fonte di reddito stabile, redditizia e fiscalmente ottimizzata.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio cosa prevedono le nuove regole, come queste influiscono sui proprietari e sugli affittuari, e quali sono le opportunità e i rischi connessi. Scopriremo anche come rispettare la normativa ed evitare sanzioni, oltre a qualche suggerimento per ottimizzare la gestione degli affitti brevi in modo legale.

Cosa Sono gli Affitti Brevi?

Gli affitti brevi sono contratti di locazione che riguardano immobili destinati a soggiorni di durata inferiore ai 30 giorni. Questo tipo di locazione non richiede la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, una caratteristica che li ha resi molto diffusi, soprattutto nelle città turistiche. Tuttavia, l’assenza di regolamentazione chiara ha generato diverse problematiche, tra cui:

• Concorrenza sleale rispetto alle strutture ricettive tradizionali come hotel e B&B.
• Evasione fiscale, con proprietari che non dichiarano i redditi derivanti dalle locazioni.
• Problemi urbanistici e sociali, con alcune aree cittadine che hanno subito una pressione abitativa insostenibile.

Le nuove normative mirano a risolvere questi problemi bilanciando gli interessi di tutte le parti coinvolte.

Le Principali Novità Introdotte dalle Normative

Le nuove regole sugli affitti brevi hanno introdotto misure specifiche per disciplinare il settore, garantendo maggiore controllo da parte delle autorità e una più equa concorrenza tra proprietari privati e strutture ricettive tradizionali. Ecco i punti salienti delle modifiche normative:

• Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Ogni immobile destinato agli affitti brevi deve essere registrato presso il portale nazionale degli affitti brevi, ottenendo un codice identificativo univoco. Questo codice deve essere obbligatoriamente riportato in tutti gli annunci pubblicati online o offline. L’obiettivo è rendere più trasparente l’attività di locazione e facilitare i controlli fiscali.

• Limiti di affitto per le zone ad alta densità turistica

In alcune città italiane, come Roma, Firenze e Venezia, è stato introdotto un tetto massimo di giorni per cui è possibile affittare una proprietà a uso turistico. Questo limite è stato concepito per arginare il fenomeno dell’over-tourism e garantire un equilibrio tra abitazioni residenziali e locazioni turistiche.

• Maggiore controllo fiscale

È stata rafforzata la collaborazione tra le piattaforme di affitto breve e l’Agenzia delle Entrate. Le piattaforme devono trasmettere automaticamente i dati relativi ai contratti di locazione e trattenere una ritenuta del 21%(cedolare secca) sui guadagni dei proprietari che aderiscono a questa opzione fiscale.

• Obblighi di sicurezza

Per garantire la sicurezza degli ospiti, è obbligatoria la comunicazione delle generalità degli affittuari alle autorità di pubblica sicurezza entro 24 ore dall’arrivo, attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Inoltre, gli immobili devono rispettare i requisiti minimi di abitabilità e sicurezza.

• Sanzioni più severe

Per chi non si adegua alle nuove regole, sono previste multe che possono arrivare fino a 5.000 euro, oltre alla rimozione degli annunci dalle piattaforme.

Queste disposizioni segnano un passo importante verso la regolamentazione del mercato, ma pongono anche nuove sfide per i proprietari.

Approfondimento delle Normative

Le nuove normative sugli affitti brevi sono entrate in vigore il 1° settembre 2024. Da questa data, è operativo il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio per tutti gli immobili destinati a locazioni di breve durata. Il CIN deve essere esposto in modo visibile all’esterno dell’immobile e inserito in ogni annuncio pubblicitario, sia online che offline.

Inoltre, gli immobili destinati agli affitti brevi devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge. Questi requisiti di sicurezza sono obbligatori per garantire la tutela degli ospiti e la conformità alle nuove disposizioni.

È importante notare che sono previste sanzioni per chi non si adegua alle nuove regole, con multe che possono variare da 500 a 10.000 euro, a seconda della violazione. Pertanto, è fondamentale per i proprietari e i gestori di immobili destinati agli affitti brevi assicurarsi di essere in regola con le nuove normative per evitare penalità.

Per ottenere il CIN, i proprietari o i gestori devono registrarsi presso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) tramite il portale dedicato del Ministero del Turismo, utilizzando le proprie credenziali SPID o Carta d’Identità Elettronica (CIE). Una volta ottenuto, il CIN deve essere utilizzato in tutti gli annunci e comunicazioni relative all’immobile.

Obbligo di Registrazione e Divieto dei Key Box

Tra le nuove disposizioni sugli affitti brevi, sono state introdotte regole più stringenti per garantire la sicurezza degli ospiti e prevenire situazioni di illegalità. Due aspetti fondamentali sono l’obbligo di registrazione degli ospiti e il divieto di utilizzare i key box per la consegna delle chiavi.

Registrazione degli ospiti

I proprietari o i gestori di immobili destinati agli affitti brevi sono obbligati a comunicare le generalità di tutti gli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. Questa comunicazione deve avvenire entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti, tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

• In caso di soggiorni inferiori alle 24 ore, la registrazione deve essere effettuata entro poche ore dal check-in.
• La mancata comunicazione può comportare sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, l’accusa di favoreggiamento dell’immigrazione clandestina.

Questo obbligo è stato rafforzato per garantire maggiore trasparenza e sicurezza, oltre a facilitare i controlli da parte delle autorità.

Divieto dei key box

Le nuove normative vietano l’utilizzo di key box, cassette automatiche o sistemi simili per la consegna delle chiavi agli ospiti. Questo divieto è stato introdotto per contrastare l’abusivismo e garantire un contatto diretto tra il gestore e l’affittuario, elemento essenziale per verificare l’identità degli ospiti.

• I proprietari sono tenuti a consegnare le chiavi di persona o tramite un incaricato.
• In alternativa, è possibile utilizzare sistemi di accesso elettronico con controllo remoto, che consentono al gestore di verificare e registrare gli ingressi in tempo reale.

Questi provvedimenti mirano a rendere più sicuro e controllabile il settore degli affitti brevi, tutelando sia i proprietari che gli ospiti. Tuttavia, rappresentano anche un’ulteriore responsabilità per i locatori, che devono adeguare le proprie modalità operative per rispettare le nuove regole.

In questo articolo, esploreremo i passaggi per aprire un’attività, come gestirla al meglio e i vantaggi fiscali disponibili, con particolare attenzione agli Imprenditori Agricoli Professionali (IAP).

Come Aprire un Agriturismo o un Affittacamere in Sardegna

Aprire un’attività di agriturismo o affittacamere in Sardegna richiede il rispetto di normative precise, che variano a seconda del tipo di struttura e della localizzazione geografica. Per iniziare, è fondamentale distinguere tra agriturismo, che prevede un collegamento diretto con l’attività agricola, e affittacamere, che offre un servizio ricettivo più generico.

 Passaggi per l’apertura di un agriturismo:

• Requisiti di base: l’attività deve essere gestita da un imprenditore agricolo o IAP e svolta su un fondo agricolo. I servizi offerti devono essere legati all’azienda agricola, come degustazioni o vendita di prodotti propri.
• Iter burocratico:
  • Iscrizione al Registro delle Imprese come imprenditore agricolo.
  • Presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il comune.
  • Rispetto delle normative igienico-sanitarie e di sicurezza.
• Regolamentazioni locali: alcune Regioni, come la Sardegna, richiedono autorizzazioni specifiche per tutelare il territorio e preservare il patrimonio rurale.

 Passaggi per aprire un affittacamere:

• Requisiti normativi: l’affittacamere può essere gestito sia da privati che da imprese, con un numero massimo di camere solitamente fissato a 6.
• Iter burocratico:
  • Comunicazione al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del comune di riferimento.
  • Adempimenti in materia di privacy per la registrazione degli ospiti.
  • Classificazione della struttura secondo gli standard regionali.

Un elemento chiave è la scelta della location: la vicinanza a località turistiche e la qualità dei servizi offerti possono fare la differenza per il successo dell’attività.

Gestione di un Agriturismo o Affittacamere in Sardegna

Gestire un agriturismo o un affittacamere in Sardegna richiede competenze organizzative e un’attenta pianificazione. Il successo dell’attività dipende non solo dalla qualità dei servizi, ma anche dalla capacità di attrarre e fidelizzare i clienti.

 Gestione dell’agriturismo:

• Promozione e marketing: utilizzare piattaforme online come Booking.com, Airbnb e TripAdvisor, oltre a investire in un sito web ben ottimizzato per i motori di ricerca (SEO), è essenziale per raggiungere un pubblico più ampio.
• Esperienze uniche: offrire attività esperienziali, come corsi di cucina sarda, visite guidate alla scoperta del territorio e degustazioni di prodotti locali, può distinguere il tuo agriturismo dalla concorrenza.
• Gestione agricola: una parte fondamentale è mantenere l’attività agricola come fulcro. I prodotti coltivati (olio, vino, miele) possono essere utilizzati per integrare i ricavi.

Gestione di un affittacamere:

• Servizi personalizzati: un’accoglienza calorosa, consigli su itinerari locali e servizi extra come colazioni tipiche possono migliorare l’esperienza degli ospiti.
• Gestione delle prenotazioni: strumenti digitali come i gestionali per il turismo (PMS – Property Management System) semplificano il processo di prenotazione e comunicazione con i clienti.
• Rispetto delle normative: oltre alla segnalazione degli ospiti alle autorità locali (alloggiati Web), è importante curare gli aspetti fiscali e assicurativi per evitare sanzioni.

Regime Fiscale per Agriturismo e Affittacamere in Sardegna

Scegliere il regime fiscale corretto è cruciale per ottimizzare i costi e garantire la conformità alle normative. Le opzioni fiscali variano a seconda della tipologia di attività e del profilo del titolare.

 Regime fiscale per l’agriturismo:

L’agriturismo gode di un trattamento fiscale agevolato, poiché l’attività rientra nell’ambito agricolo.

• Regime forfettario: se i requisiti sono rispettati (ricavi annui non superiori a 85.000 euro), è possibile applicare il regime forfettario, con un’imposta sostitutiva del 15% (ridotta al 5% per i primi cinque anni).
• Regime agricolo: i redditi derivanti da attività agrituristiche sono spesso assoggettati a tassazione catastale, con un’imposizione che considera il reddito agrario anziché il reale.
• IVA agevolata: per la somministrazione di pasti e bevande, si applica un’aliquota ridotta del 10%.

Regime fiscale per l’affittacamere:

Per gli affittacamere, le opzioni fiscali dipendono dalla modalità di gestione (occasionale o imprenditoriale):

• Attività occasionale: se il servizio non prevede un’organizzazione imprenditoriale (personale dipendente, pubblicità, gestione avanzata), il reddito può essere tassato come “reddito diverso” nella dichiarazione dei redditi.
• Attività imprenditoriale: in questo caso, è necessario aprire una Partita IVA e si può scegliere tra il regime forfettario o ordinario.
• Cedolare secca: se l’affittacamere non fornisce servizi aggiuntivi, è possibile optare per la cedolare secca (21%) sul reddito da locazione.

Aprire un Affittacamere all’Interno di un’Attività Agricola

L’apertura di un affittacamere all’interno di un’attività agricola rappresenta un’opportunità unica per valorizzare il patrimonio rurale e sfruttare al massimo le risorse già esistenti. Questa soluzione consente di coniugare l’accoglienza turistica con l’esperienza autentica della vita in campagna, offrendo un valore aggiunto sia per i visitatori che per l’impresa agricola.

 Normativa e requisiti specifici:

• Connessione con l’attività agricola: a differenza dell’agriturismo, l’affittacamere non richiede un legame diretto tra l’attività ricettiva e quella agricola. Tuttavia, posizionare l’affittacamere in un contesto agricolo lo rende più attraente per turisti interessati alla natura e alla cultura rurale.
• Requisiti strutturali: è necessario adattare gli immobili già esistenti nel rispetto delle norme urbanistiche, igienico-sanitarie e di sicurezza. Il recupero di edifici rurali o casali inutilizzati può essere finanziato attraverso bandi regionali o europei.
• Regolamentazione locale: le regioni, compresa la Sardegna, regolano in modo specifico le strutture ricettive, per cui è essenziale verificare presso il comune di riferimento eventuali vincoli o richieste aggiuntive.

Vantaggi dell’integrazione tra affittacamere e attività agricola:

• Esperienze per gli ospiti: la presenza di un’attività agricola consente di offrire esperienze immersive, come visite ai campi, degustazioni di prodotti a chilometro zero e partecipazione a laboratori tematici (ad esempio, raccolta dell’olio o del miele).
• Ottimizzazione delle risorse: si possono utilizzare spazi già disponibili (ad esempio, vecchie stalle o magazzini ristrutturati) per l’attività ricettiva, riducendo i costi di avviamento.
• Promozione reciproca: il turismo può diventare uno strumento per promuovere i prodotti agricoli, mentre i prodotti stessi possono contribuire a fidelizzare gli ospiti, che porteranno a casa un pezzo dell’esperienza vissuta.

Regime fiscale favorevole:

• L’affittacamere può beneficiare del regime forfettario o della cedolare secca, offrendo un’opzione flessibile per gestire i ricavi.
• Se l’attività ricettiva è direttamente collegata all’azienda agricola (gestita dallo stesso IAP), si possono applicare ulteriori agevolazioni fiscali, come l’IMU agevolata per gli immobili rurali.

Aprire un affittacamere all’interno di un’azienda agricola non solo rappresenta una nuova fonte di reddito, ma contribuisce anche a preservare e rilanciare il territorio rurale, offrendo al contempo ai visitatori un’esperienza memorabile.

Regime Fiscale per un Affittacamere in un’Azienda Agricola

La scelta del regime fiscale dipende dalla struttura giuridica dell’attività e dal tipo di servizi offerti. Di seguito analizziamo le principali opzioni per un affittacamere integrato in un’azienda agricola.

 Regime forfettario:

• Requisiti: per accedere al regime forfettario, i ricavi annui non devono superare i 85.000 euro. Questa soluzione è ideale per attività di piccole dimensioni e consente di semplificare la gestione fiscale.
• Vantaggi:
  • Imposta sostitutiva al 15% (ridotta al 5% per i primi cinque anni).
  • Esenzione IVA: non è necessario addebitare IVA sui ricavi né detrarla sulle spese.
  • Contabilità semplificata, con minori oneri amministrativi.
• Applicabilità: adatto se l’affittacamere viene gestito come attività imprenditoriale separata rispetto all’azienda agricola.

Regime agricolo e tassazione catastale:

• Requisiti: se il titolare dell’azienda agricola è un IAP o un coltivatore diretto e l’attività di affittacamere è strettamente connessa a quella agricola, i ricavi possono essere tassati secondo il reddito agrario.
• Vantaggi:
  • Il reddito derivante dall’affittacamere si somma al reddito agrario, spesso più favorevole rispetto al reddito effettivo.
  • Minore impatto fiscale in confronto al regime ordinario.
• Applicabilità: particolarmente conveniente per chi integra l’affittacamere in un contesto agricolo attivo, promuovendo esperienze e prodotti legati all’azienda.

 Cedolare secca (solo per attività non imprenditoriali):

• Requisiti: la cedolare secca al 21% può essere applicata solo se l’attività di affittacamere è occasionale, senza servizi aggiuntivi come la somministrazione di pasti.
• Vantaggi:
  • Tassazione fissa e semplice.
  • Nessun obbligo di aprire Partita IVA.
• Applicabilità: indicata per chi affitta poche camere (massimo 6) e non vuole strutturare l’attività in forma imprenditoriale.

Regime ordinario:

• Requisiti: per attività di grandi dimensioni, con ricavi elevati o una gestione complessa (personale dipendente, servizi avanzati), il regime ordinario può diventare necessario.
• Vantaggi:
  • Possibilità di dedurre integralmente i costi (personale, manutenzioni, ecc.).
  • Maggiore flessibilità per espandere l’attività.
• Applicabilità: consigliato per chi vuole sviluppare una realtà ricettiva strutturata e con un’offerta diversificata.

Per un affittacamere integrato in un’azienda agricola, il regime agricolo con tassazione catastale è spesso la scelta più vantaggiosa se il titolare è un IAP, poiché consente di beneficiare delle agevolazioni fiscali legate all’attività agricola. Tuttavia, per attività di dimensioni più contenute, il regime forfettario può offrire una gestione semplificata e costi fiscali ridotti.

Differenze tra il Regime Agricolo e il Regime Forfettario

1. Regime Agricolo (Tassazione Catastale)

Caratteristiche principali:

• Applicabile solo se l’affittacamere è considerato attività connessa all’azienda agricola e il titolare è un Imprenditore Agricolo Professionale (IAP) o coltivatore diretto.
• Il reddito derivante dall’attività non viene calcolato sui ricavi reali ma è basato sul reddito agrario del fondo agricolo.

Vantaggi:

Tassazione favorevole: il reddito agrario è generalmente inferiore ai ricavi reali, riducendo così la base imponibile.

Agevolazioni IMU: gli immobili agricoli utilizzati per l’attività possono essere esenti o soggetti a riduzioni fiscali.

Semplificazione contabile: non è richiesta una contabilità analitica per l’attività di affittacamere, poiché si basa sul reddito catastale.

IVA agevolata: per alcuni beni e servizi forniti dall’azienda agricola possono applicarsi aliquote ridotte.

Svantaggi:

Non si possono dedurre costi aggiuntivi legati all’attività, come manutenzioni o acquisto di materiali specifici.

Limitazioni sulla possibilità di fornire servizi accessori complessi (ad esempio, somministrazione di pasti non prodotti dall’azienda agricola).

Quando sceglierlo: Se l’affittacamere è pienamente integrato nell’attività agricola e si punta a massimizzare le agevolazioni previste per gli IAP.

2. Regime Forfettario

Caratteristiche principali:

• Disponibile per attività di piccole dimensioni con ricavi annui non superiori a 85.000 euro.
• Tassazione basata su un coefficiente di redditività predeterminato, con un’imposta sostitutiva al 15% (ridotta al 5% per i primi cinque anni).

Vantaggi:

Tassazione semplificata: l’imposta è calcolata sul 40% dei ricavi (coefficiente per le attività ricettive). Ad esempio, su 50.000 euro di ricavi annui, il reddito imponibile sarà 20.000 euro, tassato al 15% (o al 5%).

Esenzione IVA: non è necessario applicare IVA sui servizi offerti né gestire le relative dichiarazioni.

Semplicità contabile: non occorre tenere una contabilità complessa, ma solo registrare ricavi e alcune spese documentate.

Flessibilità: è possibile gestire l’affittacamere anche come attività non strettamente agricola, includendo servizi aggiuntivi.

Svantaggi:

Non si possono dedurre i costi reali, come nel caso di spese per ristrutturazione o pubblicità. Si perde il collegamento diretto con il regime agricolo, rinunciando ad alcune agevolazioni legate al reddito agrario.

Quando sceglierlo: Se l’affittacamere genera ricavi significativi e non è strettamente connesso alla produzione agricola. Ideale per chi vuole sfruttare la semplicità del regime senza rinunciare alla possibilità di offrire servizi extra.

Qualora l’obiettivo sia massimizzare le agevolazioni fiscali previste per il settore agricolo e mantenere un forte legame con l’attività agricola, il regime agricolo con tassazione catastale rappresenta la scelta più vantaggiosa. Diversamente, nel caso in cui si prediliga una maggiore flessibilità gestionale e si prevedano ricavi più elevati, il regime forfettario risulta più indicato, soprattutto per chi intende offrire un’esperienza turistica maggiormente diversificata.

Normativa Generale sull’Affittacamere in Italia

La quantità massima di camere che è possibile destinare a un’attività di affittacamere all’interno di un’azienda agricola dipende dalle normative regionali e locali, ma in generale segue le disposizioni nazionali stabilite per le attività di affittacamere.

• Numero massimo di camere: generalmente, la legge italiana consente di destinare fino a 6 camere per un massimo di 12 posti letto per l’attività di affittacamere.
• Connessione con l’attività agricola: per gli affittacamere inseriti in un contesto agricolo, questo limite rimane valido, salvo diverse specifiche regionali o locali.

Regolamentazione Regionale in Sardegna

In Sardegna, la normativa regionale non prevede eccezioni specifiche per gli affittacamere all’interno di aziende agricole rispetto agli affittacamere tradizionali. Pertanto:

• 6 camere e 12 posti letto massimi rimangono il limite applicabile.
• È possibile offrire servizi aggiuntivi (come colazione) a patto che gli spazi rispettino le norme igienico-sanitarie e che l’attività rimanga conforme alla licenza di affittacamere.

Eccezioni o ampliamenti

Se si intende superare il limite di 6 camere:

• Si deve optare per un’altra forma giuridica, come quella di albergo diffuso, che consente di gestire un maggior numero di camere anche in più edifici, purché ubicati nello stesso contesto rurale.
• Un’altra opzione è registrare la struttura come agriturismo, che consente una maggiore flessibilità rispetto agli affittacamere tradizionali, pur rimanendo collegata all’attività agricola.

Consigli Pratici

• Verifica presso il Comune o lo SUAP locale le normative specifiche per il tuo territorio. Alcuni regolamenti comunali potrebbero consentire deroghe in base alle caratteristiche della struttura o alla tipologia di ospitalità offerta.
• Contatta un consulente tecnico o commerciale per confermare che la destinazione d’uso degli immobili sia compatibile con l’attività ricettiva.

Conclusione

Aprire un affittacamere o un agriturismo in Sardegna, specialmente integrandolo in un’attività agricola, rappresenta una scelta vincente per chi desidera valorizzare il territorio e offrire esperienze autentiche ai visitatori. Questo tipo di attività consente di creare una connessione unica tra il mondo agricolo e il turismo, offrendo agli ospiti non solo un luogo in cui soggiornare, ma un’immersione nella cultura e nella tradizione sarda.

Qualora l’obiettivo principale sia quello di beneficiare delle agevolazioni fiscali riservate al settore agricolo e mantenere un collegamento diretto con l’attività agricola, il regime agricolo con tassazione catastale si configura come la soluzione più vantaggiosa. Questo approccio consente di ridurre l’impatto fiscale mantenendo il focus sulle caratteristiche tradizionali del contesto rurale.

Al contrario, nel caso in cui si desideri una maggiore flessibilità nella gestione dell’attività e si prevedano ricavi più elevati, il regime forfettario rappresenta un’opzione più adatta. Tale regime è particolarmente indicato per coloro che intendono ampliare l’offerta turistica, includendo servizi diversificati che possono attrarre un pubblico più ampio.

Con una gestione strategica e l’uso delle agevolazioni disponibili, questa tipologia di attività può diventare una fonte di soddisfazione personale e un’opportunità di sviluppo economico per il territorio. Sardegna e ospitalità rurale: un connubio perfetto per chi vuole investire nel futuro del turismo sostenibile.

Il connubio tra enogastronomia e turismo per la  rivalutazione del territorio: il Business dell’enoturismo

Come noto, il fenomeno enogastronomico ha un inevitabile risvolto culturale che rappresenta l’altra faccia della stessa medaglia : il turista enogastronomico ricerca non solo la degustazione e la  conoscenza  del prodotto locale ed i suoi abbinamenti con il vino  ma anche informazioni sul  territorio di produzione, nel quale cerca un’esperienza di vita a contatto con identità e risorse ed è quindi un utente attivo nella partecipazione a fiere, sagre ed eventi culinari del posto.

Tutte queste esigenze sono perfettamente sintetizzate e soddisfatte dalla formula del marchio collettivo ex art 2570 cc e 11 CPI, che garantisce origine , qualità, provenienza e processi produttivi dei prodotti enologici abbinati ai cibi che lo indossano e  sposa divinamente la cultura della buona cucina nel ricercato abbinamento dei vini che ne esaltano sapore e pregio.

E’ per questi motivi che il marchio collettivo, oltre a creare un potentissimo business derivante dalla moltiplicazione esponenziale dei guadagni  e all’affermazione di una reputazione comune di successo delle imprese nell’esaltazione di un’immagine manageriale di spicco e differenziata, rappresenta anche  la formula perfetta per quel  fenomeno noto come “enoturismo”.

Marchio collettivo ed enoturismo

L’enoturismo, o turismo enologico, ha la sua radice etimologica nella  parola greca “oinos” (vino) e indica quella tipologia di turismo incentrata  sulla  cultura del vino che oscilla dalla valorizzazione delle risorse vitivinicole del luogo all’abbinamento di enologia, gastronomia e turismo.

Cosa cerca l’enoturista moderno nel nostro  Paese?

La soddisfazione di questa particolare tipologia di turista che si sta diffondendo a macchia d’olio in tutta Europa,   non è dunque solo determinata dalla qualità del prodotto : il suo interesse e la sua curiosità toccano anche gli elementi ad esso strettamente connessi quali la ricettività, le spiegazioni tecniche e gli assaggi e degustazioni  così come la  presenza di servizi complementari quali, ad esempio, il catering, lo sport, il relax e le soste attrezzate che fanno fare un “tuffo” nella dimensione paesaggistica del luogo.

L’Enoturista è quindi profondamente attratto e incuriosito  dalle visite alle cantine e ai vigneti dalle degustazioni guidate e il suo occhio non può non fermarsi davanti alla lettura del nome di un marchio collettivo che racchiude nel profumo , gusto, qualità origine e processi produttivi del vino che lo stesso certifica,  tutti i suoi sogni da straniero in una terra nuova, terra che potrà così  trasmettergli tutta la propria  familiarità e coccolarlo tra mille prelibatezze garantite da un Brand di eccellenza per il Made in Italy.

Quindi, per tutte le aziende e gli operatori del settore: “a buon intenditor, poche parole”!

Per registrare o acquistare in licenza il vostro marchio collettivo, per la redazione dei disciplinari e per l’attuazione della vostra progettualità d’impresa,

Non tutte le imprese sanno che per sviluppare e potenziare il proprio Business coltivando rapporti professionali e concludendo affari al di là dei limiti geografici ed in una location gradevole, hanno a disposizione una grossissima opportunità per ottenere un fruttuoso risparmio d’imposta sulle spese per alberghi/ristoranti: infatti rispettando le istruzioni e i requisiti richiesti potranno azzerare il carico fiscale sui costi sostenuti per pernottamento/soggiorno/meeting/pranzi e cene di lavoro/convegni e aggiornamento professionale.

Di qui la prassi recentemente consolidatasi nelle aziende e studi professionali di concedere generosamente  gli “Employee Benefits”: soggiorni in albergo regalati ai dipendenti!

Spese per alberghi e ristoranti somministrazioni bevande, alimenti e trasferte

A) Imprese in regime ordinario e società

Detraibilità spese per alberghi e ristoranti

La detraibilità IVA, come per i professionisti copre il 100% delle suddette spese sempre a condizione che sia rispettato il requisito di inerenza siano documentate con fattura.

Deducibilità spese per alberghi e ristoranti

Ai fini della deducibilità l’articolo 109 del comma 5 TUIR fissa la percentuale di detrazione al 7% senza previsione (a differenza di quanto previsto per i professionisti) di un tetto massimo entro il quale applicarla.

B) Imprese in regime forfettario

A differenza di quanto previsto in relazione alle (preesistenti) partite IVA in regime dei minimi che godono della  deducibilità dal reddito del 50% del costo sostenuto per alberghi e ristoranti, purché documentato e inerente, se si aderisce al regime agevolato  forfettario non si può usufruire di  alcuna  tipologia di deduzione di tali spese.

Spese alberghi e ristoranti assimilabili alle spese di rappresentanza

Le spese di rappresentanza sono quelle spese sostenute dall’impresa per consolidare l’immagine positiva e prestigiosa dell’attività, tramite soggetti collegati all’impresa, alla professione o all’arte di beni e servizi a titolo gratuito per finalità promozionali e la deducibilità delle stesse è subordinata ad un  ritorno economico, anche solo potenziale, della spesa effettuata.

Le spese sostenute dalle aziende per alberghi e ristoranti, se assimilabili a tali spese possono essere dedotte nel rispetto del plafond di deducibilità previsto per le spese di rappresentanza e determinato in base al reddito ex articolo 108 comma 2 TUIR per le imprese ma le spese che eccedono la capienza del plafond non godono del beneficio fiscale.

Istruzioni 2017 per la deducibilità di spese per alberghi e ristoranti assimilabili alle spese di rappresentanza per le imprese

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I professionisti, al pari delle imprese, possono conseguire un notevole risparmio d’imposta sui costi sostenuti per pernottamento/soggiorno, meeting, pranzi/cene di lavoro, convegni e aggiornamento professionale presso alberghi e ristoranti, arrivando persino ad azzerarne il carico tributario. Di qui la prassi recentemente consolidatasi nelle aziende e studi professionali di concedere generosamente gli “Employee Benefits”: soggiorni in albergo regalati ai dipendenti!

Tipologie di spesa

Occorre in primis catalogare le spese in questione in tre diverse categorie, per poter individuarne nello specifico la deducibilità e detraibilità nei vari casi e per ciascuna tipologia di contribuente:

1) spese per alberghi e ristoranti per somministrazioni di bevande e alimenti e trasferte;

2) spese per alberghi e ristoranti sostenute per la partecipazione a convegni o corsi di aggiornamento professionale;

3) spese per alberghi e ristoranti assimilabili alle spese di rappresentanza.

Detraibilità delle spese per alberghi e ristoranti

La detraibilità Iva delle spese sostenute dai professionisti per ristoranti e alberghi nel 2017 è consentita  per un importo pari al 100% del costo sostenuto, a condizione che sussistano i seguenti requisiti:

• inerenza allo svolgimento dell’attività;
• documentazione esclusivamente da fattura.

N. B. La documentazione della spesa con ricevuta fiscale non consente di usufruire del beneficio fiscale.

Deducibilità delle spese per alberghi e ristoranti

a) In applicazione del comma 5 dell’articolo 54 TUIR la percentuale di deducibilità massima è fissata al 75% ed in ogni caso, per un importo massimo pari al 2% del fatturato (Plafond di deducibilità);

b) le prestazioni alberghiere e di somministrazione di alimenti e bevande, nonché le prestazioni di viaggio e trasporto, acquistate direttamente dal committente non costituiscono compensi in natura per il professionista.

Istruzioni

Punto a)

Se il 75% delle spese è minore o uguale del 2% dei compensi, si deduce il 75% delle spese per alberghi e ristoranti;
Se invece il 75% delle spese è maggiore del 2% dei compensi→ si deduce un importo pari al 2% dei compensi.

Per calcolare l’importo dei compensi occorre sommare:

• i compensi effettivamente percepiti;
• gli interessi di mora e dilazione;
• i proventi sostitutivi di reddito;
• gli eventuali maggiori redditi dichiarati in seguito all’adeguamento ai parametri e agli studi di settore.

Punto b)

Le prestazioni che il committente imprenditore o professionista acquista direttamente per un altro professionista non sono compensi per il professionista beneficiario (novità del Dlgs 174/2014).

Tali spese sono integralmente deducibili, in quanto già comprese nel costo della prestazione a condizione che:

il committente riceve dall’albergatore o dal ristoratore la documentazione fiscale intestata a sé stesso ma con l’indicazione del professionista;
sono inerenti l’attività di impresa, arte o professione.

B) Professionisti e titolari di partita IVA in regime forfettario

A differenza di quanto previsto in relazione alle (preesistenti) partite IVA in regime dei minimi che godono della  deducibilità dal reddito del 50% del costo sostenuto per alberghi e ristoranti, purché documentato e inerente, se si aderisce al regime agevolato forfettario non si può usufruire di  alcuna  tipologia di deduzione in cambio di una decurtazione del reddito, fissata per i professionisti al 22% (viene, cioè, tassato il 78% dei compensi): in sintesi nessun beneficio fiscale per le spese di viaggio, alberghiere e di somministrazione alimenti e bevande, né per quelle di carburante.

Spese alberghi e ristoranti per partecipazioni e convegni o corsi di aggiornamento professionale

Tali spese non rientrano nella categoria  di spese per alberghi e ristoranti in senso stretto quindi andranno applicate regole precise sulla detraibilità IVA e sulla deducibilità, così come specificato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare numero 53/E/2008 e cioè:

a) deducibilità al 50% del costo sostenuto;

N. B. Le eventuali spese alberghiere e di ristorazione sostenute per la partecipazione al convegno, congresso o corso di aggiornamento, possono essere dedotte al 50% preventivamente decurtate al 75%, calcolando cioè il 37,5% del costo effettivamente sostenuto.

b) in misura pari al 75%, nel limite del 2% dei compensi annui, se sostenute per attività professionale in trasferta;

c) in misura pari al 75%, nel limite dell’1% dei compensi annui, se sostenute per rappresentanza;

d) in misura pari al 75%, sul 50% del loro ammontare, se sostenute per partecipare a convegni, seminari e corsi.

Spese alberghi e ristoranti assimilabili alle spese di rappresentanza

Le spese sostenute per alberghi e ristoranti, se assimilabili a tali spese possono essere dedotte nel rispetto del plafond di deducibilità previsto per le spese di rappresentanza e determinato in base al reddito ex articolo 45 comma 5 TUIR per i professionisti ma le spese che eccedono la capienza del plafond non godono del beneficio fiscale.

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Il reddito delle contabilità semplificate per cassa 2017 introdotto dall’art 18 D. P. R. 600/1973, viene determinato ai fini della tassazione fiscale, facendo riferimento ai ricavi effettivamente incassati, a prescindere dalla competenza economica, principio quest’ultimo che invece caratterizza il regime contabile ordinario. Ma quando il nuovo regime “ibrido” si rivela utile e conveniente per i commercianti?

Se fosse applicato il criterio della competenza che assoggetta ad imposizione fiscale i redditi a prescindere dai pagamenti incassati, si produrrebbero gravi sfasamenti nel ciclo finanziario di questi contribuenti, soprattutto nel momento in cui i clienti si rivelano ritardatari.

Ed è qui che l’innovativa iva per cassa si rivela vantaggiosa perché in via “rivoluzionaria” i commercianti all’ingrosso e artigiani potranno in sostanza posticipare l’imposizione fiscale rispetto alle fatture emesse con dilazioni temporali molto lunghe.

Il discorso si ribalta invece per i commercianti al minuto, gli esercenti pubblici servizi e per coloro che hanno i corrispettivi giornalieri e cioè per coloro che normalmente incassano subito il corrispettivo (bar, parrucchieri, ecc. ) ma pagano con piccole dilazioni i propri fornitori.

In tali casi è evidente che il regime per cassa in regime semplificato ex art 18 con rilevazione degli incassi e pagamenti non si rivelerebbe particolarmente conveniente in quanto implicante :

maggiori adempimenti e costi amministrativi;

problematiche emergenti a seguito di pagamenti e incassi.

Esempio un ristorante nel mese di dicembre 2017 acquista merce per un importo pari a 30. 000 euro per coprire gli “eventi” relativi alle feste di fine anno. Dato che il pagamento delle fatture d’acquisto avverrà molto probabilmente agli inizi del 2018, ma gli incassi avverranno nel 2017, la tassazione fiscale colpirebbe immediatamente i relativi importi.

Quesito Quale sarebbe in tal caso il regime maggiormente conveniente per questi contribuenti, continuando ad usufruire del criterio iva per cassa (cioè tassazione su ciò che è stato effettivamente pagato o incassato) ma riducendo ulteriormente gli oneri contabili?

La soluzione : Il metodo della registrazione o metodo “opzione comma 5” , la “panacea” per i commercialisti e una soluzione vantaggiosa per bar, ristoranti, commercianti al minuto di alimentari o abbigliamento

Le imprese minori che devono determinare il reddito in base al nuovo regime di cassa di cui all’art. 66 TUIR, (ad es. Soggetti di cui all’art. 22 D. P. R. N. 633/72) aderendo al “regime delle registrazioni” ex art. 18, comma 5, del D. P. R. 600/1973 vincolante almeno per un triennio , potranno limitare gli adempimenti contabili alla mera tenuta dei registri IVA, senza effettuare alcuna annotazione cronologica delle date di incasso e di pagamento.

Trattasi dell’opzione “comma 5” al quale si ricollega la presunzione che la data di registrazione dei documenti coincida con la manifestazione finanziaria delle operazioni. (“ juris et de jure” cioè presunzione assoluta che non ammette prova contraria)

In altre parole , registrazione contabile del documento equivale all’incasso o pagamento dello stesso delineando un regime di cassa “virtuale”

Ratio: semplificare l’attuazione pratica del regime di contabilità semplificata per cassa riducendo gli adempimenti contabili necessari per la sua applicazione e fornire una sorta di “panacea” per i professionisti che devono assistere gli imprenditori titolari di partita IVA nel regime contabile semplificato per cassa.

I contribuenti ai quali giova di più il regime per cassa “virtuale”

I vantaggi maggiori di questo regime riguarda in particolare i contribuenti ex art 22 del D. P. R. N. 633/72 (commercianti al minuto ed attività assimilate) e quindi:

commercianti al minuto;

commercianti ambulanti;

commercianti che effettuano cessioni tramite distributori automatici;

pubblici esercizi (bar);

ristoranti, alberghi ed attività paralberghiere.

NB tale regime potrebbe invece non risultare “particolarmente” vantaggioso per commercianti all’ingrosso ed artigiani ma è comunque necessario valutare caso per caso ,modalità e tempistiche di incasso dei corrispettivi e/o fatture.

 Attenzione salvo diversa interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, tale opzione sembra ridurre i problemi connessi al principio di competenza (es. Competenza delle provvigioni per agenti/rappresentanti di commercio, individuazione del momento di ultimazione dell’operazione nelle prestazioni di servizi, momento di consegna del bene, ratei e risconti).

Esempio pratico sull’opzione comma 5 :

Quesito

Come si produrranno con l’opzione comma 5 le stampe dei registri Iva vendite e acquisti in caso di emissione di una fattura per cessione di beni nel 2017 con incasso nel 2018?

Soluzione L’Iva è dovuta tenendo conto che il regime per cassa segue il momento della registrazione (e non viceversa). La fattura (emessa o ricevuta) registrata nel 2017 si considererà (per presunzione, indipendentemente dalla data dell’effettiva riscossione/pagamento) incassata o pagata nel 2017 per la determinazione del reddito imponibile ai fini delle imposte dirette.

Conclusione

Per i contribuenti sopra indicati l’opzione comma 5 sarà più conveniente:

del regime di semplificata “per cassa” (con rilevazione degli incassi e pagamenti);

del regime di contabilità ordinaria (con vincolo annuale), previa opzione che verrà esercitata nella dichiarazione IVA 2018 (relativa all’anno 2017).

Riferimenti normativi:

Legge 11 dicembre 2016, n. 232 ;

D. P. R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 66;

D. P. R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 18, comma 5.

NB L’ANC (Associazione Nazionale Commercialisti) sollecita un intervento di modifica del nuovo regime Iva per cassa in contabilità semplificata al fine di renderlo opzionale ( e non più una scelta obbligata ).

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