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giovedì 26 Gennaio 2023

Affitto d’azienda: quando la deduzione degli ammortamenti spetta all’affittuario

Nell’affitto d’azienda a chi spetta compiere gli ammortamenti dei beni strumentali facenti parte dell’azienda?  Al concedente, anche se non è più nel possesso dei beni, e dunque non li utilizza direttamente nell’esercizio della sua impresa? Ovvero all’affittuario, anche se egli non ha acquisito la proprietà di tali beni e dunque non ha sostenuto un costo specifico?

Nell’affitto d’azienda a chi spetta compiere gli ammortamenti dei beni strumentali facenti parte dell’azienda?  Al concedente, anche se non è più nel possesso dei beni, e dunque non li utilizza direttamente nell’esercizio della sua impresa? Ovvero all’affittuario, anche se egli non ha acquisito la proprietà di tali beni e dunque non ha sostenuto un costo specifico?

Tra le molteplici responsabilità in capo all’affittuario, il codice civile, all’articolo 2561, secondo comma, prevede l’obbligo di conservazione del livello di efficienza dei beni aziendali; in considerazione di tale onere che grava sull’affittuario, il legislatore fiscale ha previsto espressamente che, nell’ambito di un affitto di azienda, la deducibilità delle quote di ammortamento dei beni materiali, articolo 102 comma 8 del DPR 917/86 e immateriali, articolo 103 comma 4 del DPR 917/86, compete all’affittuario stesso (ex articolo 14 del DPR 42/88).

Le parti possono optare convenzionalmente di derogare alla previsione di cui all’articolo 2561 comma 2 del codice civile, in tal caso la titolarità del diritto di deduzione degli ammortamenti torna a poter essere esercitata esclusivamente dal concedente.

In assenza di deroga, la deducibilità dell’ammortamento sui cespiti compresi nell’azienda affittata compete all’affittuario, quest’ultimo deve determinarne l’ammontare facendo riferimento al costo originario dei beni quale risulta dalla contabilità del concedente, utilizzando i coefficienti di ammortamento stabiliti per il settore di appartenenza dell’affittuario. Chiaramente gli ammortamenti potranno essere effettuati dall’affittuario nei limiti del valore dei beni che non risulta esser stato già ammortizzato dal concedente. La normativa non precisa le modalità con cui l’affittuario deve venire a conoscenza del costo ammortizzabile dei beni aziendali e delle quote di ammortamento già dedotte dal concedente.

FOCUS Una soluzione operativa, che potrebbe consentire all’affittuario di mettersi al riparo da eventuali responsabilità tributarie derivanti da un’errata comunicazione dei predetti dati da parte del concedente, potrebbe consistere nell’allegare al contratto di affitto di una copia autenticata del registro beni ammortizzabili o delle scritture inerenti i cespiti. In seguito è consigliabile l’istituzione di un proprio registro dove riportare i dati provenienti dalla contabilità del concedente.

è bene precisare a questo punto che la funzione degli ammortamenti accantonati dall’affittuario non è quella di ripartire il costo di acquisto in più esercizi in base al periodo di utilizzazione del bene, quanto piuttosto quella di accantonare annualmente una somma destinata a ripristinare l’efficienza e la produttività aziendale. Il “fondo ammortamento” assume in questo caso la natura non di posta rettificativa dell’attivo, ma di un fondo di accantonamento oneri futuri che si potrebbe denominare ad esempio “fondo reintegro cespiti azienda in affitto”.

In alternativa, come visto sopra, si può prevedere una deroga tra le parti ai normali oneri contrattuali e tenere sollevato l’affittuario dall’obbligo di conservare l’efficienza dei beni aziendali, considerando già compreso l’onere economico connesso a tale adempimento nel canone di affitto stabilito. In questo caso, il concedente continua nella gestione dei cespiti aziendali come impostata prima dell’affitto, portando in deduzione dal proprio reddito di impresa le quote di ammortamento ai sensi dell’articolo 102, comma 8 del TUIR. L’affittuario, invece, iscriverà nella propria contabilità il solo canone passivo stabilito nel contratto.

Dott. Alessio Ferretti
Mission: Risolvere problemi, il principale consiste nel drenare liquidità rispettando la normativa fiscale italiana, la migliore al mondo. Tributarista Qualificato Lapet ai sensi della Legge 4/2013, referente di Networkfiscale.com, Commercialista.it, Commercialista.com, amministratore e consigliere in varie società. Dottore Commercialista ODCEC di Roma nr di iscrizione AA12304 Presto assistenza in operazioni tributarie e nella Contabilità in Cloud, in ogni Regione ed Isola Italiane, aziende ed industrie, enti non profit (APS, ASD, SSD e ODV) e prima ancora nuclei familiari, tutelandone redditi e patrimoni immobiliari. Opero abitualmente coordinando team per operazioni di due diligence, contabile, fiscale, immobiliare, del lavoro, finanziaria, giudiziaria, legale ed ambientale, con riservatezza ed efficienza. Ho redatto piani di risanamento aziendale nel settore turistico ricettivo (Hotel e Ristoranti), vitivinicolo ed enologico (Società Cooperative Agricole a Responsabilità Limitata). Assisto da circa 20 anni famiglie e società nel settore immobiliare, dall'acquisto dei terreni edificabili, alle operazioni di finanziamento mediante il canale creditizio, verificando computi tecnici, cronoprogrammi, la corretta applicazione del Reverse Charge IVA, il monitoraggio costi e conti nelle fasi di scavo, sbancamento, palificazione, cemento armato, impiantistica, tamponatura, agibilità. Oltre alla consulenza contrattuale nelle operazioni di compravendita immobiliare. Assisto gruppi nel settore editoriale tradizionale ed online, ed ho esperienza nella progettazione, apertura e gestione di ecommerce, nelle fasi di marketing e gestione delle campagne pubblicitarie on line. Assisto gruppi nel settore ludico (sale Bingo, newslot, vlt, sale ristoranti, tabacchi, bar). Attraverso la contabilità in cloud, installiamo il nostro programma contabile al cliente, customizzando, ossia personalizzando il piano dei conti alla propria realtà ed esigenze, creando causali che richiamate generano in automatico le scritture contabili, con conti da noi creati ed incolonnati nel dare o nell'avere, formiamo la o le risorse umane del cliente ad inserire direttamente i dati, onde avere bilancio aggiornato in tempo reale, da noi revisionato in ambiente condiviso. In questo modo si conoscono e monitorano i flussi finanziari e reddituali in itinere, conoscendo impatto fiscale e previdenziale in corso d'anno, senza sorprese a giugno/luglio dell'anno successivo. “Ignoranti quem portum petat nullus suus ventus est.” Lucius Annaeus Seneca “Nessun vento ti è favorevole, se non sai verso quale porto sei diretto”. Lucio Anneo Seneca o Seneca il Giovane (Corduba, 4 a.C. – Roma, 65) I miei maestri a cui sono e sarò sempre grato sono stati mio padre, Danilo Ferretti, Il Dott. Donato Montanaro (a suo tempo Direttore di vari Uffici dell'Agenzia delle Entrate) ed il Dottor Giuseppe Savella, i quali mi hanno consentito di maturare esperienza umana e professionale senza pari, sia con la visione del privato che del pubblico verso famiglie ed aziende. Dal 19.04.2010 al 30.04.2013 ho avuto il piacere e la responsabilità di presiedere la Commissione Bilancio e Patrimonio del Comune di Grottaferrata (Roma) e di ricoprire il ruolo di consigliere comunale di maggioranza, alla prima candidatura eletto terzo su 364 candidati. Diploma di Laurea conseguito alla Luiss Guido Carli di Roma, in Economia & Commercio, sotto indirizzo giuridico professionale.

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