Menu
  1. Il Network
  2. Fisco e Tributi
    1. abitazione principale
    2. ace (aiuti crescita economica)
    3. adempimenti fiscali
    4. affitti & locazioni
    5. alberghi - hotel - affittacamere - b&b
    6. appalti privati e pubblici
    7. apporti infruttiferi
    8. assegnazione azioni proprie
    9. assegnazioni al socio in natura
    10. assegnazione di beni immobili
    11. autovetture ed automezzi
    12. beni in uso ai soci
    13. cedolare secca
    14. cessione quote srl
    15. cloud
    16. compenso amministratore
    17. comunicazione beni ai soci
    18. conferimento
    19. contabilita' in outsourcing
    20. convenzioni contro doppie imposizioni
    21. costi deducibili
    22. credito di imposta
    23. cubatura
    24. detrazioni ed incentivi
    25. dichiarazione
    26. dividendi
    27. domini internet o nomi a dominio
    28. dossier
    29. due diligence
    30. employee benefits
    31. errori in fattura
    32. escort
    33. fatture
    34. finanziamento all'amministratore
    35. fonti di energia rinnovabili
    36. giochi d'azzardo
    37. guide e vademecum fiscali
    38. impairment test
    39. imposta di registro
    40. imposte saldi ed acconti
    41. imu
    42. indennità di trasferta
    43. interpelli agenzia entrate
    44. inventario
    45. irap
    46. iva imposta valore aggiunto
    47. ivie
    48. leasing
    49. legge di stabilita 2015
    50. manutenzioni
    51. marchio
    52. mediazione tributaria
    53. nuove attivita' ed agevolazioni
    54. obbligazioni nelle srl
    55. operazioni straordinarie
    56. parcella
    57. patent box
    58. perdite fiscali riportabilita'
    59. perdita sistematica
    60. permuta di immobili
    61. piano di risanamento aziendale
    62. prestiti a soci ed amministratori
    63. prima casa
    64. rateizzazioni
    65. ravvedimento operoso
    66. regime dei minimi
    67. rimanenze
    68. rimborso spese
    69. risarcimenti o indennita'
    70. risparmio energetico
    71. ristrutturazioni edilizie
    72. ristoranti e trattorie
    73. ritenute a titolo di acconto
    74. rivalutazione terreni edificabili
    75. rivalutazione immobili
    76. rivalutazione quote e partecipazioni
    77. royalty
    78. scadenze da monitorare
    79. servitù non aedificandi
    80. sigarette elettroniche
    81. societa' estere
    82. societa' tra professionisti
    83. spesometro
    84. srl a capitale ridotto
    85. srl ordinaria
    86. super ammortamento
    87. tassa di vidimazione annuale libri
    88. terreni
    89. yacht & catamarani
  3. Fisco e Contenzioso
  4. Fisco Sport e Non Profit
  5. Fisco ed Agricoltura
  6. Fisco Editoria TV
  7. Tax Credit
  8. Lavoro
  9. E-Commerce
  10. Dogana




Focus

Vendita del fondo da persona fisica - non imprenditore dopo la cessione di cubatura edificabile: genera plusvalenze tassabili? Il caso pratico per massimizzare il risparmio lecito d'imposta.

Guida all'affrancamento delle plusvalenze da cessione di quote societarie e di cubatura/terreno edificabile 2017

Vendita del fondo da persona fisica - non imprenditore dopo la cessione di cubatura edificabile: genera plusvalenze tassabili? Il caso pratico per massimizzare il risparmio lecito d'imposta.

Il caso

Tizio, proprietario di un fondo acquistato nel 2011 , aderendo all'opzione dell'affrancamento su rivalutazione delle cubatura, nel marzo 2017 cede la volumetria edificabile a Caio che potrà utilizzarla nel suo fondo finitimo collocato nella stessa zona urbanistica . Quest'ultimo quindi, incrementando la capacità di espansione fabbricabile del proprio terreno, potrà così ottenere dal Comune un permesso di costruire che gli consentirà di edificare sfruttando la cubatura addizionale acquistata. Successivamente, ad aprile 2017 Tizio decide di vendere il proprio fondo a Sempronio.

Quesito

Risulterà imponibile, ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili, la cessione del fondo effettuata al di fuori dell'attività d'impresa, da Tizio a Sempronio, dopo che sia stata ceduta la cubatura a Caio ?

Disciplina applicabile

Il contratto che prevede la cessione di volumetria edificabile è secondo la giurisprudenza prevalente qualificabile come un negozio avente ad oggetto un "diritto reale atipico".

Tale qualificazione che è il risultato dell'attribuzione di prevalenza alla "sostanza" sulla "forma", trova conferma nella previsione dell'art. 5 del D.L. n. 70/2011 che, in una prospettiva di assimilazione del negozio alla costituzione di diritto reale, ha esteso a tale istituto l'obbligatorietà della trascrizione al fine di tutelare il contribuente e i terzi.

Occorre a questo punto distinguere due ipotesi differenziate che portano a due distinte conclusioni:

  • Cessione totale di cubatura

Se Tizio cedesse a Caio l'intera volumetria edificabile facendo venir meno integralmente la potenzialità edificatoria del fondo di sua proprietà, ne deriverebbe l'irrilevanza reddituale della seconda operazione di cessione ( Tizio- Sempronio) quindi non sarebbero applicabili né la lett. a, né la lett. b, dell'art. 67 Tuir. per carenza del presupposto di "suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione", rientrando fra tali "strumenti urbanistici" anche il provvedimento della Pubblica Amministrazione che autorizza la cessione della cubatura e quindi toglie l'utilizzabilità edificatoria al terreno del cedente. Ne residuerebbe per la cessione del terreno non più edificabile, una plusvalenza tassabile in caso di vendita infraquinquennale

  • Cessione parziale di cubatura

Se Tizio si limitasse a vendere parte dell'intera volumetria edificabile di pertinenza del proprio suolo, non verrebbe meno in toto la suscettibilità edificatoria che rende assoggettabile ad imposta il plusvalore generato dall'operazione di vendita, sebbene effettuata spirato il quinquennio dall'acquisto (condizione temporale priva di effetti, ai fini dell'esclusione del prelievo fiscale, sulle operazioni aventi ad oggetto cubature edificabili)

Conclusioni riepilogative

  • Nel primo caso (cessione totale di cubatura), si dovrebbe concludere per la esclusione della plusvalenza tassabile relativa alla seconda operazione di vendita (quella del suolo da Tizio a Sempronio), aderendo alle argomentazioni del Fisco che ha ritenuto che non possono considerarsi edificabili le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire su di esse edifici classificabili nei gruppi catastali A,B,C,D e E. ( A supporto, l'art 189/2013 AIDC)

  • Nel secondo caso invece (cessione parziale della cubatura), la possibilità di utilizzo del terreno sotto il profilo dello jus aedificandi, sebbene ridotta per effetto della prima operazione di cessione (quella della volumetria edificabile da Tizio a Caio), non snaturerebbe la sua vocazione edificatoria e quindi la rilevanza sotto il profilo reddituale della plusvalenza derivante dalla seconda operazione di cessione (quella del terreno da Tizio a sempronio )

Soluzione

Nel nostro caso, Tizio  prima cederà a Caio l'intera volumetria edificabile del fondo di sua proprietà e poi di venderà anche il fondo (a Sempronio) : quest'ultima operazione di cessione che sarà posta in essere ad aprile 2017 non genererà plusvalenza tassabile perché posta in essere su un fondo gravato da un vincolo di natura privata per effetto del quale lo stesso è divenuto ormai privo di potenzialità edificatoria, escludendo sia l'applicazione dell'art 67 TUIR comma 1 lett. a) sia della lettera b) in quanto la vendita verrà perfezionata decorso il quinquennio entro il quale la plusvalenza sarebbe stata tassabile

Risparmio fiscale ottenibile da Tizio

Tizio pagherà soltanto l'imposta sostitutiva alla conveniente aliquota dell'8% sul valore rivalutato della cubatura nella prima operazione di vendita (volumetria edificabile venduta a Caio ) ma non pagherà imposte sulle plusvalenze generate dalla vendita del suolo ormai inedificabile (trasferito a Sempronio)

Per ottenere la redazione di un parere fiscale, assistenza tributaria in materia di rivalutazione di cubature e affrancamento di plusvalenza o assistenza legale in fase contrattuale

contattateci al numero verde 800192752 !



Print
Avv. Giorgia Ardia

Avv. Giorgia ArdiaAvv. Giorgia Ardia

Legal Manager & Fiscal Editor presso Network Fiscale Srl a socio unico

Other posts by Avv. Giorgia Ardia

Full biography

Full biography

Titolo di avvocato

Qualifica professionale operatrice fiscale- tributaria

Formazione presso Diritto e Scienza Srl IQ

Scuola di Formazione Giuridica Avanzata

x
Contact author

Name:
Email:
Subject:
Company:
City:
Telephone:
Mobile:
Website:
Message:
x

Notizie ed aggiornamenti nel contenzioso tributario

Vendita del fondo da persona fisica - non imprenditore dopo la cessione di cubatura edificabile: genera plusvalenze tassabili? Il caso pratico per massimizzare il risparmio lecito d'imposta.

Guida all'affrancamento delle plusvalenze da cessione di quote societarie e di cubatura/terreno edificabile 2017

Vendita del fondo da persona fisica - non imprenditore dopo la cessione di cubatura edificabile: genera plusvalenze tassabili? Il caso pratico per massimizzare il risparmio lecito d'imposta.

Tizio, proprietario di un fondo acquistato nel 2011 , aderendo all'opzione dell'affrancamento su rivalutazione delle cubatura, nel marzo 2017 cede la volumetria edificabile a Caio e successivamente, ad aprile 2017, decide di vendere il proprio fondo a Sempronio. Risulterà imponibile, ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili,questa seconda operazione di vendita? Il caso pratico per massimizzare il risparmio lecito d'imposta.

Guida giuridico - fiscale alla cessione di “cubatura” : come fare l'operazione contrattuale, forma giuridica dell'atto e quando è legittima per la Cassazione

Guida all'affrancamento delle plusvalenze da cessione di quote societarie e di cubatura/terreno edificabile 2017

Guida giuridico - fiscale alla  cessione di “cubatura” : come fare l'operazione contrattuale, forma giuridica dell'atto e quando è legittima per la Cassazione

Con la cessione di cubatura, il proprietario di un'area normalmente edificabile vende, totalmente o parzialmente, la volumetria potenzialmente edificabile sul proprio fondo, al proprietario di un altro suolo, il quale otterrà pertanto la facoltà di costruire sul proprio nei limiti di volumetria previsti dal piano regolatore. Ma come si fa materialmente l'operazione contrattuale e quali caratteristiche devono avere i fondi per realizzare la vendita legittima di cubatura ? Analizziamo i profili giuridici e fiscali.

Sismabonus 2017: agevolazione fiscale fino all'85% per gli interventi di messa in sicurezza degli edifici a rischio sismico anche per le zone a rischio “3”

Guida fiscale all' Ecobonus, Bonus ristrutturazione edilizia e Sisma Bonus nella legge di stabilità 2017: chi può ottenere le detrazioni Irpef e Ires fino all’85% e quando

Sismabonus 2017: agevolazione fiscale fino all'85% per gli interventi di  messa in sicurezza degli edifici a rischio sismico anche per le zone a rischio “3”

La legge di bilancio 2017, nell'ambito dei piani di prevenzione riassetto e messa in sicurezza  degli edifici a seguito dei violenti terremoti che di recente hanno profondamente danneggiato centri storici e abitazioni del Centro Italia, con drammatiche conseguenze e pesanti ripercussioni sotto molteplici profili, ha introdotto il Sisma bonus, l’agevolazione fiscale per l’adeguamento antisismico. La novità più importante introdotta è la possibilità di detrarre gli interventi di messa in sicurezza fino all’85%. delle spese di miglioramento e ristrutturazione anti-terremoto. Vediamo quando, dove e a chi spetta questo importante beneficio fiscale.

Ecobonus 2017 fino al 75%: rimborsi fiscali immediati e non più dilazionati in 10 anni per gli interventi di riqualificazione energetica

Guida fiscale all'Ecobonus, Bonus ristrutturazione edilizia e Sisma-Bonus 2017

Ecobonus 2017 fino al 75%: rimborsi fiscali immediati e non più dilazionati in 10 anni per gli interventi di riqualificazione energetica

Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2017, è stato confermato l'”Ecobonus”, l'agevolazione fiscale per la riqualificazione energetica degli edifici nella misura del 65%, elevabile fino al 75% per i condomini, con un'importante novità: possibilità di rimborsi immediati e in un'unica soluzione e non più dilazionati in 10 anni. Vediamo insieme cos'è l'Ecobonus, quando opera, chi può ottenerlo e quali vantaggi produce. 


ENTI LOCALI: IVA PRESUPPOSTO SOGGETTIVO

Guida fiscale agli Enti locali

ENTI LOCALI: IVA PRESUPPOSTO SOGGETTIVO

La soggettività passiva si acquisisce mediante l’esercizio in forma abituale, ancorché non esclusiva, di una qualsiasi attività commerciale, agricola o professionale (Cfr. articolo 4 DPR 633/1972). 

 

RSS

Recapiti e Contatti







Newsletter

Commercialista.it

il fisco facile per tutti

Le nostre Due Diligence

 
   
   
   
 
 
   
   
 
 

Statistiche dei Visitatori

Free counters!

SEGUICI SUI SOCIAL

NEWSLETTER SIGNUP Subscribe

CONTATTI

Network Fiscale S.r.l. a socio unico

info@networkfiscale.com  

NUMERO VERDE  800.19.27.56

Capitale Sociale i.v. 10.000

Sede Legale Via Boezio 4c, Roma

Sede operativa per il Lazio,  Via Rocca di Papa n. 26, Albano Laziale  (Roma)

Sede operativa per la Sardegna, Via XX Settembre n. 7  e  9, Quartu Sant'Elena (Cagliari)   

C.F. & P.IVA 12059071006
Iscritta al Registro Imprese di Roma al n. 12059071006
Periodico telematico Reg. Tribunale di Velletri n. 11/2018

Periodico iscritto alla USPI


Direttore responsabile: Dott. Alessio Ferretti

www.networkfiscale.com     www.commercialista.it 

www.pareretributario.com    www.parerefiscale.com 

www.parerepenale.it         www.parereproveritate.com       

www.parerecivile.com        www.parerepenale.com

www.duediligence.it          www.parerelavoro.com

Termini Di UtilizzoPrivacyCopyright 2018 by Network Fiscale S.r.l. a socio unico p.i & c.f. 12059071006
Back To Top