Conferimento fabbricato abitativo

Se una società  immobiliare che decide di estinguersi applica il meccanismo del prezzo valore sugli immobili assegnati, cioè opti nell’atto notarile per il più vantaggioso valore catastale sul quale pagare l’imposta sostitutiva dell’8 per cento, l’Agenzia delle Entrate, potrà ex post accertare nei confronti del solo socio assegnatario il maggior valore secondo i criteri ordinari, assogettandolo “ a sorpresa” ad una tassazione più onerosa? Scopriamo insieme come difendersi dal Fisco in questi casi.

Il doppio beneficio fiscale: assegnazione agevolata + applicazione del “prezzo valore”

All’interno del regime agevolato dell’assegnazione dei beni immobili ai soci (non strumentali e ad uso abitativo con relative pertinenze) è possibile optare per un ulteriore prezioso strumento fiscale che genera un risparmio lecito d’imposta addizionale : il meccanismo del prezzo valore che consente sostanzialmente di utilizzare ai fini della tassazione in luogo del valore normale del bene (corrispondente a quello di mercato ) il valore catastale in genere di importo inferiore rispetto al primo , con una maggiore convenienza fiscale.

Quesito pratico

Se una società immobiliare che decide di estinguersi applica il meccanismo del prezzo valore sugli immobili assegnati, cioè opti nell’atto notarile per il più vantaggioso valore catastale sul quale pagare l’imposta sostitutiva dell’8 per cento, l’Agenzia delle Entrate, potrà ex post accertare nei confronti del solo socio assegnatario il maggior valore secondo i criteri ordinari, assogettandolo “ a sorpresa” ad una tassazione più onerosa?

Soluzione del caso

Posto che. Nelle ipotesi in cui in sede di assegnazione di beni immobili ai soci, si aderisca all’opzione del prezzo valore, non trovano applicazione le norme sull’accertamento induttivo previste dall’art. 38 del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 600, considerando che poi i soci non venderanno gli immobili assegnati, la determinazione dell’imponibile in capo a questi ultimi sarà vincolata sul valore optato dalla società. Pertanto le verifiche relative dell’amministrazione finanziaria non potranno essere effettuate nei confronti di entrambe le parti del negozio traslativo e dunque, neanche, una volta estinta la società, rispetto al singolo socio assegnatario.

Ratio della tutela del contribuente

Questo significa in altre parole che l’ Agenzia delle Entrate non potrà applicare solo per i soci il valore normale (ben più alto) in base a tabelle Omi (osservatorio del mercato immobiliare) ai fini impositivi. In caso contrario infatti verrebbe ad essere vanificato l’obiettivo della norma e l’operazione nel suo complesso vedrebbe annullata la convenienza fiscale che ne connota la ratio. Quindi l’opzione per il valore catastale, efficace tanto ai fini delle imposte dirette quanto di quelle indirette, non consentirà di accertare valori maggiori, rispetto al differenziale tra il valore catastale e il costo fiscale, né rispetto alla società assegnante, né rispetto al socio assegnatario che godranno entrambi di un risparmio addizionale di imposta.

Quindi al quesito non può che rispondersi negativamente :

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